Không còn là đầu tư thụ động, bất động sản bán lẻ đang đòi hỏi tư duy vận hành

Cửa hàng vật lý trở lại bản đồ đầu tư

Thị trường bán lẻ toàn cầu đang chứng kiến một chu kỳ phục hồi mới, nhưng không đồng nhất. Tại một số quốc gia phát triển, nhất là Bắc Mỹ và châu Âu, mô hình trung tâm thương mại và công viên bán lẻ đang quay lại mạnh mẽ.

Theo Placer.ai, lượng khách đến trung tâm thương mại tại Mỹ trong năm 2024 đã tăng 1,5% so với 2023 và 7,3% so với thời điểm trước đại dịch (2019). Bộ Thương mại Hoa Kỳ cho biết, dù thương mại điện tử tiếp tục mở rộng, gần 80% chi tiêu tiêu dùng vẫn diễn ra tại cửa hàng.

Ông Sam Foyle – Giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Bán lẻ Toàn cầu Hạng sang của Savills nhận định: "Các nhà bán lẻ đã thể hiện khả năng chống chịu ấn tượng khi đối mặt với biến động kinh tế toàn cầu. Tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại Mỹ hiện ở mức thấp kỷ lục, chỉ 4,7%. Tất cả các ngành hàng từ giá rẻ, làm đẹp, thể thao đến xa xỉ đều tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, một số thương hiệu quốc tế đang giảm tốc kế hoạch mở rộng tại Mỹ do biến động toàn cầu, và chuyển hướng sang Canada".

Sự trở lại của cửa hàng vật lý được thúc đẩy bởi nhu cầu trải nghiệm thương hiệu, khả năng tích hợp chuỗi cung ứng và sự chuyển dịch từ mô hình bán lẻ đơn kênh sang đa kênh. Các điểm bán không chỉ là nơi bán hàng, mà còn là trung tâm hậu cần nhận, xử lý, đổi trả đơn hàng và là không gian truyền thông, quảng bá sản phẩm.

Chiến lược bán lẻ đa kênh đang ngày càng phát triển mạnh tại Việt Nam, đặc biệt là ở TP.HCM. Các thương hiệu thời trang, F&B và hàng gia dụng đang tích cực tích hợp kênh trực tuyến và cửa hàng vật lý nhằm nâng cao trải nghiệm khách hàng.

Trong 6 tháng đầu năm 2025, các nhóm ngành này tiếp tục mở rộng tại các trung tâm thương mại trọng điểm, chiếm đến 67% tổng số giao dịch cho thuê mới. Các cửa hàng không còn đơn thuần là điểm bán, mà đang trở thành trung tâm trải nghiệm thương hiệu, điểm nhận hàng và là không gian tạo nội dung truyền thông.

Còn tại Hà Nội, nhu cầu bán lẻ đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống, với Hồ Tây nổi lên như một điểm tăng trưởng chính nhờ hoạt động ấn tượng của Lotte Mall và khoảng 172.000 m2 không gian bán lẻ mới dự kiến hoàn thành trước năm 2027.

Ở bờ đông sông Hồng, các khu bán lẻ mới như Vincom Mega Mall Ocean Park và Vinhomes Global Gates được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên và đường Vành đai 4, giúp cải thiện khả năng kết nối với khu vực ngoại thành. Các nhà phát triển đang hướng tới mô hình khu thương mại tích hợp đầy đủ dịch vụ, có quy mô lớn, lưu lượng khách ổn định và tiềm năng dài hạn hấp dẫn cho các nhà bán lẻ.

Không phải mặt bằng nào cũng đáng giá

Dù sự trở lại của bán lẻ vật lý là xu thế rõ rệt, không phải mọi loại hình bất động sản đều ghi nhận kết quả tích cực. Tại Bắc Mỹ, nhiều thương hiệu bán lẻ lớn như Bed Bath & Beyond, Big Lots, Joann hay Forever 21 đã phá sản minh chứng cho sự phân hóa khốc liệt trong ngành.

Ngoài ra, việc định giá lại bất động sản bán lẻ đang mở ra cơ hội hấp dẫn cho giới đầu tư. Tỷ suất sinh lợi của phân khúc này hiện cao hơn so với các lĩnh vực đang bị cạnh tranh vốn gay gắt như nhà ở hay kho vận. Một số quỹ lớn đã trở lại thị trường: Hines công khai tuyên bố tái đầu tư vào bán lẻ, Westfield quyết định giữ lại danh mục trung tâm thương mại tại Mỹ thay vì bán tháo.

Tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương, xu hướng này cũng rõ nét. Tại Nhật Bản, doanh số bán lẻ đang tăng nhờ du lịch quốc tế. Tại Ấn Độ, Malaysia và Úc, các trung tâm thương mại khu vực thu hút dòng vốn đầu tư lớn. Tại Trung Quốc, Vuori – thương hiệu thể thao Mỹ đã khai trương cửa hàng đầu tiên ở Thượng Hải.

Ông Nick Bradstreet, Trưởng bộ phận Bán lẻ Savills châu Á – Thái Bình Dương cho biết: "Các thương hiệu xa xỉ vẫn tiếp tục mở rộng mạng lưới cửa hàng, bất chấp những khó khăn tại châu Á khi người tiêu dùng Trung Quốc hạn chế chi tiêu và du lịch. Tuy nhiên, sự mở rộng này sẽ được thực hiện thận trọng, chủ yếu thông qua các dự án được phát triển bởi đối tác chiến lược tin cậy...".

Tại Việt Nam, TP.HCM có khoảng 1,6 triệu m2 NLA bán lẻ hiện hữu. Tỷ lệ lấp đầy đạt 93%, giá thuê trung bình tầng trệt khoảng 1,5 triệu đồng/m2/tháng. Các thương hiệu như Oh!Some, HOKA, Lee, Muji, Zara, H&M tiếp tục mở rộng tại trung tâm thương mại hoạt động hiệu quả. Trong 3 năm tới, nguồn cung mới dự kiến chỉ tăng thêm khoảng 100.000 m2 NLA.

Tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy đạt 86%, giá thuê trung bình tầng trệt 1,3 triệu đồng/m2/tháng. Các ngành hàng dẫn dắt vẫn là F&B và tiện lợi. Các thương hiệu như 7-Eleven, Starbucks, Dzinh mở rộng tại khu trung tâm và ngoại vi. Nguồn cung mới trong 3 năm tới cũng khá hạn chế, chỉ khoảng 10.600 m2 NLA.

Các chuyên gia cũng cho rằng, bán lẻ ngày nay không còn là bất động sản “đặt và quên” như hai thập kỷ trước. Các trung tâm thương mại, outlet hay công viên bán lẻ đòi hỏi chiến lược vận hành chủ động, cập nhật thị hiếu khách hàng và thường xuyên cải tiến trải nghiệm. Những mô hình rập khuôn của thập niên 1990 giờ đây đã lỗi thời.

Các ngành hàng dẫn dắt thị trường hiện vẫn là thể thao và thời trang thể thao, cùng với các thương hiệu thời trang đại chúng, những phân khúc tiếp tục ghi nhận nhu cầu thuê mặt bằng cao nhất. Phân khúc công viên bán lẻ (retail park) cũng duy trì đà ổn định, với nguồn cung hạn chế tại phần lớn thị trường, trong khi nhu cầu vẫn ở mức cao và bền vững.