Như báo NB&CL đã thông tin, dự án Khu đô thị An Phước (xã An Phước, huyện Long Thành - Đồng Nai) có diện tích hơn 11.335 m2. Toàn bộ diện tích đất này thuộc sở hữu của cá nhân bà Nguyễn Thị Phương Tâm và đã được bà Tâm sử dụng làm vốn góp vào Công ty Đại Thành Công Bình Thuận để thực hiện dự án.

Trong khi thực tế nguồn gốc đất khiển khai dự án là giá trị vốn góp của cổ đông - tài sản của chủ đầu tư là vậy. Thế nhưng Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đồng Nai lại buộc chủ đầu tư phải thực hiện theo trình tự thu hồi, giải phóng mặt bằng và Nhà nước giao đất để thực hiện dự án.

Đó là lý do mà nhiều năm trôi qua Công ty Đại Thành Công Bình Thuận không thể hoàn thiện đầu tư dự án dù đã được UBND tỉnh Đồng Nai cấp thuận chủ trương và Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cấp giấy phép quy hoạch từ năm 2018.

Qua tìm hiểu, sau khi bà Tâm và Công ty Đại Thành Công Bình Thuận hoàn tất thủ tục họp Đại hội đồng cổ đông, định giá quyền sử dụng đất và các thủ tục để Công ty Đại Thành Công Bình Thuận được cấp văn bản chấp thuận góp vốn.

Tuy nhiên, khi Công ty Đại Thành Công Bình Thuận nộp hồ sơ đăng ký biến động, cập nhật chủ sở hữu quyền sử dụng đất mới từcá nhân bà Nguyễn Thị Phương Tâm sang Công ty Đại Thành Công Bình Thuận thì Sở TN&MT tỉnh Đồng Nai đã từ chối giải quyết. Lý do, tại thời điểm này, các dự án nhà ở đều phải thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai. Theo đó, dù sở hữu quyền sử dụng đất, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất và giao đất.

Theo đại diện Công ty Đại Thành Công Bình Thuận cho rằng, đây là lỗi cơ chế trong việc hiểu và áp dụng quy định pháp luật. Bởi, toàn bộ diện tích đất triển khai dự án là của Công ty Đại Thành Công Bình Thuận nhưng buộc Nhà nước phải thực hiện việc thu hồi, bồi thường  cho Công ty Đại Thành Công Bình Thuận, rồi lại giao cho Công ty Đại Thành Công Bình Thuận triển khai dự án… Như vậy, quy định mà Đồng Nai đang áp dụng không những gây rườm rà thủ tục hành chính mà còn có dấu hiệu trái luật.

Dù vậy, chủ đầu tư không thể đi ngược với sự quản lý hành chính của địa phương nên vẫn phải thực hiện theo. Tuy nhiên không để mất thời gian cho việc tự mình thương lượng, bồi thường cho chính mình nên chủ đầu tư đã không cần đến sự hỗ trợ của cơ quan chức năng đứng ra giải quyết với chủ đất.

Điều đáng nói, mặc dù buộc chủ đầu tư phải thực hiện việc thu hồi, bồi thường theo quy định. Thế nhưng UBND huyện Long Thành lại bỏ qua việc lập phương án bồi thường. Trong khi đó, theo quy định tại Nghị định 47/2014, việc lập phương án bồi thường là bắt buộc và là căn cứ để khấu trừ đầu vào khi tính tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư.

Do đó, hoàn toàn không có cơ sở để doanh nghiệp từ bỏ quyền lợi được khấu trừ. Việc bỏ qua thủ tục “Lập phương án bồi thường” trước khi giao đất là trái luật .

Ngoài ra, việc áp dụng Điều 62 Luật đất đai 2013 cho trường hợp thực hiện dự án Khu đô thị An Phước cũng có còn nhiều bất ổn. Cụ thể, để áp dụng được Khoản 3 Điều 62, dự án đầu tư phải là dự án lập để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tại đây, dự án Khu đô thị An Phước là dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư nhằm tạo ra giá trị thặng dư cho doanh nghiệp. Các giá trị công cộng mà dự án này có tạo ra được sau ngày hoàn tất, cũng là lợi ích theo sau, không phải là mục đích tiên quyết.

Vì vậy, Sở TN&MT Đồng Nai cho rằng, vì Khu đô thị An Phước là dự án khu dân cư tại nông thôn nên đây là dự án “khu dân cư nông thôn mới”. Theo đó, buộc chủ đầu tư phải áp dụng Điều 62 - thu hồi đất để thực hiện dự án là hoàn toàn hiểu chưa đúng các quy định của pháp luật. Bởi dự án Khu đô thị An Phước có nguồn gốc đất là cổ đông góp vốn, cơ quan chấp thuận là UBND tỉnh Đồng Nai, hoàn toàn không thoả mãn điều kiện để áp dụng Điều 62. Do đó có thể nói, Sở TN&MT đã bỏ qua việc xem xét nguồn gốc đất của chủ đầu tư, từ đó, áp dụng sai quy định pháp luật, xác định sai hình thức đầu tư của dự án.

Một điểm nghẽn nữa mà không thể không nhắc tới, đó là, mặc dù áp dụng Điều 62 Luật đất đai 2013 nhưng UBND tỉnh Đồng Nai không tiến hành thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất mà giao đất trực tiếp cho doanh nghiệp. Việc giao đất này của UBND tỉnh Đồng Nai đã vi phạm nghiêm trọng quy định tại Điều 118 Luật đất đai, dễ gây thất thoát tài sản nhà nước.

Cũng cần phải nói thêm rằng, trong vụ việc này nếu tỉnh Đồng Nai tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật thì một bất hợp lý khác sẽ phát sinh. Đó là việc nếu có một đơn vị khác đấu giá trúng, mà đơn vị đó không phải Công ty Đại Thành Công Bình Thuận thì cũng có nghĩa là vốn góp của Công ty Đại Thành Công Bình Thuận mất trắng. 

Với hàng loạt điểm nghẽn tại dự án Khu đô thị sinh thái An Phước được hình thành trong quá trình vận dụng luật để quản lý hoạt động đầu tư trên địa bàn, gây ra các thiệt hại cho doanh nghiệp. Thiết nghĩ, UBND tỉnh Đồng Nai cần nhanh chóng chỉ đạo tháo điểm nghẽn cho dự án, hỗ trợ nhà đầu tư hoàn thành dự án theo đúng kế hoạch.

Congluan.vn sẽ tiếp tục thông tin và đang chờ câu trả lời từ các cơ quan chức năng  tỉnh Đồng Nai.

MP