Tranh chấp hợp đồng đặt cọc, lỗi thuộc về ai? 

Cụ thể theo hồ sơ vụ kiện: bà Đào Thị Thu Hoà có ký “Thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất” là căn nhà số 22, khu phố Mỹ Phú 3, phường Tân Phú, quận 7, TP. HCM, diện tích 270,6 m2 cho ông Nguyễn Thanh Huy với giá 44,9 tỷ đồng.

Theo thoả thuận, ngay sau khi ký hợp đồng ngày 15/4/2019, ông Huy phải đặt cọc cho bà Hoà 1,5 tỷ đồng và sẽ phải đặt cọc thêm 1,5 tỷ đồng nữa chậm nhất vào ngày 22/4/2019; Tiếp đến chậm nhất ngày 16/5/2019 hai bên sẽ tiến hành công chứng sang tên căn nhà và thực hiện thanh toán số tiền còn lại…

Giao kết là vậy, tuy nhiên khi đặt cọc, phía ông Huy chỉ cọc 1,5 tỷ đồng vào ngày 15/4/2019, còn lại số tiền phải đặt cọc là 1,5 tỷ đồng vào ngày 22/4/2019 thì ông Huy không thực hiện.

Phía ông Huy đưa ra lý do: Trong quá trình sử dụng, bà Hoà tự ý sửa chữa, cơi nới căn nhà sai giấy phép, cho nên đã bị cơ quan chức năng lập biên bản, xử phạt. Tại thời điểm bà Hòa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Huy thì chưa chấp hành quyết định xử phạt và quyết định cưỡng chế, cho nên nếu chuyển nhượng thì không thể làm thủ tục chuyển nhượng, đăng bộ, sang tên cho ông Huy được.

Theo ông Huy, việc này bà Hoà cố tình che dấu và không thông báo với ông Huy biết.

Mặt khác, căn cứ vào Vi bằng do Văn phòng thừa phát lại quận Tân Bình lập ngày 17/5/2019 thể hiện: ông Huy yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhưng bà Hoà không đến, vì ngày 2/5/2019 bà Hoà đã ký hợp đồng bán nhà cho người khác với giá 46 tỷ đồng.

Vì vậy, ông Huy cho rằng bà Hoà đã vi phạm thoả thuận nên quyết định kiện ra toà.

Về phần mình, bà Hòa cho rằng, vì ông Huy vi phạm không đặt cọc lần hai theo lịch thanh toán trong hợp đồng nên quyết định bán căn nhà cho người khác.

Phán quyết trái chiều giữa các cấp Toà

Liên quan đến vụ kiện, tại hai Bản án sơ thẩm và phúc thẩm đã quyết định tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Huy; Buộc bà Hoà trả 1,5 tỷ đồng tiền đặt cọc và bồi thường 1,5 tỷ đồng cho ông Huy…

Tuy nhiên theo bà Hoà, trong phần nhận định ở cả hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm đã không xét lỗi vi phạm hợp đồng của ông Huy khi ông không thực hiện đặt cọc thêm 1,5 tỷ đồng vào ngày 22/4/2019 như đã giao kết.

Điều này cho thấy có dấu hiệu bỏ lọt tình tiết, chứng cứ quan trọng nên bà quyết định nộp đơn đề nghị giám đốc thẩm.

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án, xét thấy việc Toà án cấp sơ thẩm, phúc thẩm nhận định lỗi trong vụ án này hoàn toàn thuộc về bà Hoà để xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Huy, buộc bà Hoà trả tiền đặt cọc và bồi thường là không đúng, nên Chánh án TAND cấp cao (TANDCC) tại TP. HCM đã quyết định kháng nghị giám đốc thẩm.

Theo đó, tại Quyết định giám đốc thẩm số 372/2020/DS-GĐT ngày 29/12/2020, Uỷ ban Thẩm phán TANDCC tại TP. HCM đã quyết định chấp nhận toàn bộ kháng nghị của Chánh án TANDCC tại TP. HCM; Huỷ bản án dân sự phúc thẩm của TAND TP. HCM; Giao hồ sơ vụ án cho TAND TP. HCM xét xử phúc thẩm lại…

Quyết định 372 nhận định rằng: Số tiền đặt cọc thêm 1,5 tỷ đồng hai bên thoả thuận ông Huy sẽ thanh toán chậm nhất vào ngày 22/4/2019 nhưng ông Huy không thực hiện. Như vậy, ông Huy đã vi phạm thoả thuận đặt cọc được quy định trong hợp đồng;

Việc ông Huy cho rằng hợp đồng đã được hai bên ký kết nhưng không thực hiện được là do lỗi bà Hoà là không đúng, cụ thể: Phần diện tích nhà bà Hoà sửa chữa, cơi nới sai phép bị phạt vi phạm hành chính buộc tháo dỡ chỉ là công trình phụ, hai bên không thoả thuận trong hợp đồng;

Mặt khác, tại công văn của Đội Thanh tra địa bàn Quận 7 trả lời cho Toà án thì bà Hoà đã tự nguyện tháo dỡ công trình vi phạm và chấp hành xong Quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Ngoài ra, trước khi ký hợp đồng, phía ông Huy đã xem xét và biết rõ về hiện trạng, tình trạng pháp lý căn nhà.

Vì vậy, việc ông Huy đưa ra hai lý do để cho rằng hợp đồng không thực hiện được do lỗi bà Hoà là không có cơ sở;

Đối với Toà án cấp sơ thẩm và phúc thẩm nhận định lỗi trong vụ án này hoàn toàn thuộc về bà Hoà để xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Huy buộc bà Hoà trả lại tiền đặt cọc và bồi thường là không phản ánh đúng với các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án…”.

Tuy nhiên mới đây, TAND tối cao (TANDTC) lại tiếp tục có Quyết định kháng nghị đối với Quyết định giám đốc thẩm của TANDCC tại TP. HCM".

Cụ thể, ngày 30/7/2021, TANDTC đã có Quyết định giám đốc thẩm số 45/2021/KN-DS.

Tại Quyết định 45, TANDTC nhận định rằng phán quyết của Toà án cấp sơ thẩm, phúc thẩm là đảm bảo có căn cứ, đúng pháp luật. Còn Uỷ ban Thẩm phán TANDCC tại TP. HCM xử huỷ bản án dân sự phúc thẩm của TAND TP. HCM và giao TAND TP. HCM xét xử phúc thẩm lại là không đúng.

Vì vậy, TANDTC Quyết định kháng nghị đối với Quyết định giám đốc thẩm của Uỷ ban Thẩm phán TANDCC tại TP. HCM. Đồng thời đề nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC xét xử giám đốc thẩm huỷ Quyết định giám đốc thẩm số 372/2020/DS-GĐT của Uỷ ban Thẩm phán TANDCC tại TP. HCM; Giữ nguyên Bản án dân sự phúc thẩm trước đó của TAND TP. HCM.

Chờ một kết quả đảm bảo công lý, đúng quy định pháp luật

Trao đổi với phóng viên về Quyết định kháng nghị của TANDTC, Luật sư Nguyễn Minh Thuận (Đoàn Luật sư TP. HCM) – người tham gia xuyên suốt vụ án cho biết: Việc kháng nghị là theo thủ tục tố tụng mà pháp luật đã quy định. Tuy nhiên, kháng nghị của TANDTC đã không chỉ ra được Quyết định giám đốc thẩm của TANDCC tại TP. HCM vận dụng sai pháp luật ở điểm nào mà chỉ lập lại quan điểm xét xử của hai cấp sơ thẩm, phúc thẩm rồi quyết định một cách chủ quan.

Kể cả việc nội dung kháng nghị của TANDTC cũng chỉ nêu lỗi vi phạm của bị đơn (là bà Hoà) nhưng không xét, đề cập đến lỗi của nguyên đơn (là ông Huy) là hoàn toàn thiếu khách quan, bỏ lọt tình tiết quan trọng của vụ án.

Liên quan đến vụ án, hiện bà Hoà đã tiếp tục gửi đơn kiến nghị đến Viện trưởng Viện KSND tối cao và Chánh án TAND tối cao để xem xét.

Cũng theo bà Hoà, nếu việc xét xử không đảm bảo công lý và đúng quy định pháp luật, cũng như không làm rõ phần lỗi của nguyên đơn thì bà sẽ tiếp tục kiến nghị đến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội và Uỷ ban Tư pháp Quốc hội để tiếp tục làm rõ bản chất của vụ án.