Trao đổi riêng với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết: Thị trường bất động sản đang bước vào một “khoảng dừng”, khi nguồn cung được cải thiện nhưng sức hấp thụ có xu hướng chậm lại. Người mua thận trọng hơn, trong khi các yếu tố về lãi suất, tín dụng và chất lượng sản phẩm đang tác động đến quyết định xuống tiền.
+ Thị trường bất động sản Việt Nam vừa khép lại quý III/2026. Nhìn lại 3/4 chặng đường của năm, ông đánh giá đâu là những chuyển động đáng chú ý nhất của thị trường?
- Nhìn chung, sau giai đoạn tăng nóng và bùng nổ, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào quá trình điều chỉnh, mức độ “sốt” đã giảm rõ rệt. Nhiều điểm sáng của thị trường được ghi nhận.
Trong đó, nguồn cung chính là điểm sáng đáng lưu ý nhất. Việc tháo gỡ các điểm nghẽn về hồ sơ, thủ tục đối với những dự án bị đình trệ lâu năm, cùng với những thay đổi về thể chế, đã giúp nhiều dự án trở lại thị trường. Nguồn hàng tăng mạnh so với cùng kỳ, cả về số lượng và chất lượng, với nhiều nhóm sản phẩm như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà cho thuê được thúc đẩy.
Tuy nhiên, giao dịch lại thấp hơn so với kỳ trước. Trước đây, trong cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ của các dự án khi chào hàng lần đầu thường khoảng 80%, thậm chí có nơi 90%. Nhưng giai đoạn vừa rồi, tỷ lệ này giảm xuống khoảng 50%, thậm chí dưới 50%.
+ Vì sao nguồn cung tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ lại giảm khá mạnh, thưa ông?
- Theo tôi, có một số nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này.
Thứ nhất, nguồn cung tăng khiến người mua có nhiều lựa chọn hơn và tâm lý chờ đợi gia tăng. Khi nguồn hàng được cải thiện, áp lực cung - cầu giảm, người mua không còn phải quyết định quá nhanh mà có thêm thời gian quan sát, so sánh. Họ cũng chờ xem thị trường sẽ tiếp tục đưa ra những sản phẩm nào, giá bán và chính sách có được điều chỉnh theo hướng thuận lợi hơn hay không. Đây chính là một “khoảng dừng” của thị trường và hoạt động mua sắm.
Thứ hai, tín dụng được quản lý chặt chẽ hơn, khiến dòng vốn vào bất động sản cũng thận trọng hơn. Dòng tiền trên thị trường không hẳn thiếu, nhưng đang được định hướng vào những lĩnh vực cần thiết cho sản xuất, kinh doanh và tăng trưởng kinh tế, thay vì tập trung vào các hoạt động đầu cơ hoặc đầu tư ngắn hạn.
Việc kiểm soát vốn chặt hơn, cùng với chi phí vay cao, khiến nhà đầu tư khó tiếp cận nguồn vốn như trước. Đặc biệt, khi thị trường hấp thụ chậm, hoạt động đầu tư và đầu cơ ngắn hạn cũng giảm mạnh, qua đó khiến giao dịch bất động sản chậm lại.
Với người mua nhà, nhất là những người phải sử dụng vốn vay, việc vay khó hơn và chi phí lãi vay cao hơn cũng khiến họ thận trọng hơn trước khi quyết định xuống tiền.
Thứ ba, công tác quản lý và kiểm soát thị trường hiện nay cũng chặt chẽ hơn. Luật pháp, thể chế tiếp tục được hoàn thiện, đồng thời các công cụ về tín dụng, thuế và quản lý đất đai đang được sử dụng để điều tiết thị trường, hạn chế những hoạt động đầu tư, đầu cơ không tạo ra giá trị thực.
Chẳng hạn, chính sách thuế cũng đang được nghiên cứu theo hướng tác động đến những hành vi không phù hợp, như đầu cơ, mua bán nhanh hoặc để đất đai bỏ hoang.
Khi các hoạt động đầu cơ được kiểm soát, thị trường sẽ dần “thật” hơn. Người mua sẽ có xu hướng quan tâm đến những sản phẩm phù hợp với nhu cầu sử dụng thực tế, có chất lượng và giá trị rõ ràng, thay vì chạy theo phong trào hay tâm lý FOMO như trước. Đây cũng là yếu tố buộc chủ đầu tư phải làm thật, tạo ra những sản phẩm có giá trị thực để thu hút người mua.
Một nguyên nhân khác là giá cả trong một thời gian đã bị đẩy lên cao. Sau giai đoạn nóng sốt, giá được đẩy lên nhưng thị trường lại không hấp thụ được, nên khách hàng cũng chờ đợi và xem xét khả năng thị trường sẽ điều chỉnh giá.
+ Ông nhiều lần nhấn mạnh thị trường đang chuyển sang xu hướng “làm thật, giá trị thật”. Điều này được thể hiện như thế nào?
- Một vấn đề rất quan trọng là khi thị trường được kiểm soát tốt hơn, các hoạt động phát triển, đầu tư và kinh doanh bất động sản cũng dần hướng đến “làm thật” và nhu cầu “hưởng thụ thật”.
Khách hàng hiện nay không chỉ cân nhắc về giá, sản phẩm này đắt hay rẻ, mà quan tâm nhiều hơn đến chất lượng, công năng và khả năng khai thác kinh tế.
Vì vậy, một bất động sản có giá trị không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn cần có khả năng tạo dòng tiền, mang lại lợi ích lâu dài cho người sử dụng. Những dự án đáp ứng được các yêu cầu này sẽ có sức hút đối với người mua.
Đồng thời, điều đó cũng đặt ra yêu cầu đối với chủ đầu tư và nhà phát triển trong việc nâng cao chất lượng sản phẩm, đáp ứng đúng nhu cầu thị trường, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
+ Theo ông, xu hướng này có thể trở thành hướng đi dài hạn của thị trường?
- Thực tế, thị trường đang đi theo hướng đó. Cùng với quá trình cải cách, hoàn thiện thể chế, hàng loạt quy định đang được điều chỉnh theo hướng đồng bộ, kiến tạo và thúc đẩy phát triển, trên cơ sở đề cao giá trị thực.
Theo tôi, chủ đầu tư phải có đủ năng lực mới được lựa chọn, dự án phải được triển khai thực chất và sản phẩm phải đáp ứng yêu cầu thực tế mới có thể được đưa ra thị trường. Điều này cũng kéo theo sự thay đổi trong hành vi của người tiêu dùng, khi người dân ngày càng quan tâm đến việc mua thật, sử dụng thật và những giá trị thực mà sản phẩm mang lại.
Thị trường đang đồng thời vận động theo hướng tăng cường kiểm soát, cải cách thể chế và thay đổi xu hướng tiêu dùng, trong đó giá trị thực ngày càng được coi trọng. Tôi cho rằng đây sẽ là xu hướng mang tính lâu dài.
Từ nay đến cuối năm và sang năm 2027, thị trường sẽ tiếp tục duy trì trạng thái ổn định. Khi mức độ ổn định được củng cố, thị trường sẽ có nền tảng để bước vào giai đoạn tăng trưởng mới.
Xin cảm ơn ông!
