Có đủ mạnh để thúc đẩy sự phục hồi trên toàn quốc?

Vào lúc 11:12 tối Chủ nhật (29/9) tại Thâm Quyến, thành phố khó mua nhà nhất Trung Quốc đã nới lỏng các quy định cho người mua nhà. Chưa đầy một giờ sau, nhóm khách hàng tiềm năng đầu tiên đã có mặt tại một trung tâm bán hàng cho một dự án ngoại ô của công ty phát triển địa phương Excellence Group.

Sự phấn khích bùng nổ khi các thành phố được gọi là cấp 1 của Trung Quốc nới lỏng thêm các hạn chế đối với việc mua nhà, thực hiện lời kêu gọi của chính quyền trung ương nhằm hỗ trợ lĩnh vực bất động sản đang gặp khó khăn. Các nhà hoạch định chính sách đang đặt cược rằng sự phục hồi ở các thành phố lớn sẽ lan rộng trên toàn quốc, khôi phục niềm tin vào nền kinh tế lớn nhất châu Á.

“Thật tốt khi chúng tôi sắp xếp một số nhân viên trực điện thoại tại nhà mẫu. Cuối cùng chúng tôi đã làm việc qua đêm”, một nhân viên họ Triệu cho biết, người này yêu cầu không cung cấp tên đầy đủ vì anh ta không được phép nói chuyện với giới truyền thông.

Những người khác cũng thấy sự gia tăng ngay lập tức về mức độ quan tâm của người mua. Nhiều đại lý bất động sản ở Thượng Hải cho biết họ đã nhận được yêu cầu xem căn hộ từ những người có ý định hủy kế hoạch đi du lịch trong suốt tuần lễ kỷ niệm Ngày Quốc khánh để tìm kiếm bất động sản. Một số dự án ở Bắc Kinh đã hủy bỏ các khoản giảm giá ban đầu được lên kế hoạch cho kỳ nghỉ lễ bắt đầu vào ngày 1/10, phương tiện truyền thông địa phương đưa tin.

Cổ phiếu Trung Quốc, bao gồm cả cổ phiếu bất động sản, đã có đợt tăng giá lớn nhất kể từ năm 2008 vào tuần trước khi các biện pháp kích thích của Chính phủ thu hút các nhà đầu tư quay trở lại một trong những thị trường sụt giảm nhiều nhất trên toàn thế giới. Sự thay đổi nhanh chóng trong tâm lý của các nhà đầu tư bán lẻ cũng thúc đẩy hy vọng rằng đà rơi tự do của thị trường bất động sản cuối cùng có thể dừng lại.

Trong những năm gần đây, các cơ quan quản lý đã nới lỏng các hạn chế về bất động sản trên khắp Trung Quốc để đặt ra ngưỡng giá nhà giảm khoảng 30% tại các thành phố cấp 1 so với mức đỉnh gần đây, làm lung lay niềm tin của người tiêu dùng tại một quốc gia mà bất động sản chiếm phần lớn tài sản của các hộ gia đình.

Tuy nhiên, vẫn còn câu hỏi liệu những nỗ lực mới nhất ở các khu vực đô thị lớn nhất có thúc đẩy sự phục hồi trên toàn quốc hay chuyển hướng nhu cầu khỏi các thành phố nhỏ đang gặp khó khăn, nơi có lượng nhà tồn kho dư thừa khổng lồ của cả nước hay không?

“Điều này có thể thúc đẩy sự phục hồi ngắn hạn như trong các đợt nới lỏng trước đây. Điều này có thể ngăn chặn vòng xoáy đi xuống của bất động sản ở các thành phố cấp 1, nhưng có lẽ sẽ không thay đổi được tình hình ở các thành phố nhỏ hơn”, nhà phân tích bất động sản Kristy Hung của Bloomberg Intelligence cho biết.

Chuyên gia Hung cho biết sự sụt giảm liên tục ở các thành phố cấp thấp hơn chiếm phần lớn doanh số bán nhà mới của Trung Quốc sẽ cản trở sự phục hồi rộng hơn. Nhấn mạnh thách thức này, doanh số bán hàng của 100 nhà phát triển bất động sản lớn nhất của quốc gia đã giảm 37,7% trong tháng 9 so với cùng kỳ năm trước, tệ hơn so với mức 26,8% trong tháng 8, số liệu của China Real Estate Information cho thấy trong tuần này.

Tuần trước, Bộ Chính trị Trung Quốc đã đưa ra cam kết quyết liệt nhất từ trước đến nay về việc ổn định lĩnh vực bất động sản sau khi giá nhà mới giảm vào tháng 8 với tốc độ nhanh nhất kể từ năm 2014. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cũng cho phép tái cấp vốn lên tới 5,3 nghìn tỷ USD cho các khoản thế chấp hiện có của hàng triệu gia đình.

Vào ngày 29/9 vừa qua, trung tâm thương mại Quảng Châu đã trở thành thành phố cấp 1 đầu tiên xóa bỏ mọi hạn chế về nhà ở, tuyên bố sẽ ngừng xem xét điều kiện đủ của người mua và không còn giới hạn số lượng nhà sở hữu. Thượng Hải và Thâm Quyến cho biết họ sẽ cho phép nhiều người mua nhà ở vùng ngoại ô hơn và cho phép một số người khác mua thêm nhà. Thành phố Bắc Kinh tiếp bước vào ngày 30/9 bằng cách mở rộng điều kiện đủ để những người không phải là cư dân được mua bất động sản.

Có thể gây rắc rối cho các thành phố nhỏ

Các nhà chức trách đang phản ứng với cảnh báo rằng Trung Quốc có nguy cơ không đạt được mục tiêu tăng trưởng kinh tế khoảng 5% trong năm nay. Đợt cải cách chính sách này dự kiến sẽ đưa mục tiêu trở lại trong tầm với, nhưng vẫn còn nghi ngờ liệu nó có đủ để phá vỡ áp lực giảm phát dài hạn của đất nước hay không.

Doanh số bán nhà cũ tại Thượng Hải đã cải thiện ngay cả trước khi có thông báo, tăng lên 872 giao dịch chỉ riêng vào ngày 28/9, mức cao nhất trong hai tháng, tờ Securities Times đưa tin, trích dẫn nền tảng bất động sản Fangdi. Điều đó đưa tổng doanh số bán nhà cũ tại trung tâm tài chính này lên hơn 14.000 trong tháng.

Việc nới lỏng chính sách ở các khu đô thị lớn có thể gây ra rắc rối cho các thành phố nhỏ hơn, vì nhiều thành phố đang cạn kiệt các công cụ nới lỏng chính sách và sự quan tâm của người mua đang chuyển sang các vị trí đắc địa.

Zerlina Zeng, Giám đốc khối doanh nghiệp Đông Á tại CreditSights, cho biết: "Tình trạng tồn kho nhà ở tăng cao, đặc biệt là ở các thành phố nhỏ hơn, vẫn chưa được giải quyết. Các thành phố nhỏ hơn sẽ tiếp tục bị các thành phố lớn lấn át và phải đối mặt với áp lực giảm giá nhà dai dẳng”.

Các nhà phân tích ước tính Trung Quốc sẽ cần từ 1.000 – 5.000 tỷ nhân dân tệ tùy thuộc vào quy mô và tốc độ mà Chính phủ xử lý lượng nhà tồn kho để mua những ngôi nhà chưa bán được từ các chủ đầu tư và chuyển đổi chúng thành nhà ở giá rẻ.

Người mua cũng lo ngại rằng các nhà phát triển bất động sản thiếu tiền mặt sẽ không thể giao nhà. Theo Bloomberg Intelligence, ít nhất 48 triệu ngôi nhà đã bán ở Trung Quốc trước khi hoàn thành vẫn chưa được hoàn thiện. Điều đó thúc đẩy mọi người mua nhà đã xây sẵn hoặc nhà cũ thay thế.

Các nhà phân tích của Morgan Stanley do Stephen Cheung đứng đầu đã viết trong một báo cáo nghiên cứu rằng để khôi phục niềm tin vào thị trường nhà ở, Chính phủ Trung Quốc cần đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án đã bán trước và khôi phục thu nhập của người dân thông qua các biện pháp kích thích kinh tế vĩ mô khác.

Cheung cho biết: “Có thể mất thời gian và vẫn có thể gặp nhiều thách thức để thay đổi quan điểm bi quan của người dân bằng các chính sách hiện hành”.

Hồng Vân (Theo Bloomberg)