Khó khăn trong quá trình thực thi

Luật đất đai năm 2013 được ban hành và có hiệu lực từ 1/7/2014. Để Luật đi vào cuộc sống, Chính phủ đã ban hành một số Nghị định hướng dẫn thi hành Luật. Tuy nhiên, trong quá trình thực thi Luật đất đai vào cuộc sống ngoài những kết quả đạt được nhằm tăng cường quản lý đất đai nâng cao hiệu quả sử dụng đất nhằm phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế, thì vẫn còn những tồn tại nhiều bất cập nẩy sinh nhiều vấn đề nóng, phức tạp.

Nhất là việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn lãng phí, hiệu quả thấp. Tình trạng tham nhũng, trục lợi và thất thoát nguồn thu ngân sách liên quan đến đất đai vẫn khá phổ biến. Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 không thống nhất, đồng bộ với các văn bản luật khác, gây khó cho quá trình tổ chức thực hiện.

Theo các chuyên gia, một số nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, thậm chí có những nội dung phát sinh mới nhưng pháp luật chưa có quy định điều chỉnh. Đơn cử như việc xác định giá đất trong trường hợp cụ thể chưa phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, quá trình thực hiện còn kéo dài, chưa đáp ứng kịp thời về tiến độ giải phóng mặt bằng, tính thời hạn sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Hay như việc Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp các nhà đầu tư trong khu công nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì những nhà đầu tư thứ cấp thuê lại cũng chỉ với hình thức trả tiền thuê hàng năm: Cụ thể: “Nếu trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm”

Các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp có thể không có khả năng trả tiền thuê đất một lần, do số tiền phải đóng quá lớn nhưng các doanh nghiệp thứ cấp hoàn toàn có khả năng trả tiền thuê đất một lần. Tuy nhiên, doanh nghiệp thứ cấp lại không được trả tiền thuê đất một lần do quy định nêu trên. Trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà đầu tư thứ cấp vẫn có dòng chữ “trả tiền thuê đất hàng năm”. Điều đó sẽ trở thành khó khăn khi doanh nghiệp muốn thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng. Bởi vì, các ngân hàng đều không chấp nhận trường hợp này được thế chấp vay vốn.

Như vậy, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn để sản xuất, kinh doanh. Nên chăng, đối với quy định này cần sửa đổi theo hướng cho phép các nhà đầu tư ban đầu hoặc thứ cấp được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm tùy theo khả năng tài chính của họ.

Đối với trường hợp dự án bị chậm tiến độ, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”.

Tuy nhiên, hiện tại chưa có các văn bản hướng dẫn đối tượng bị thu hồi theo quy định này. Đặc biệt, pháp luật cần phải làm rõ các trường hợp dự án đã được bàn giao đất từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thì thời gian bị coi là chậm tiến độ được tính toán tại thời điểm nào?

Những bất cập của Luật Đất đai năm 2013 gây không ít khó khăn cho các cấp, ngành trong việc hoạch định chính sách phát triển về đất đai. Đặc biệt, nhiều đối tượng đã lợi dụng những kẽ hở của Luật và các chính sách liên quan để trục lợi bất chính, tham nhũng từ đất đai. Chuyên gia nghiên cứu phát triển đô thị - Nguyễn Đình Hòa cho rằng, các quy định của Nhà nước do các Bộ ngành ban hành đôi khi còn chưa rõ ràng, chồng chéo và mỗi địa phương hiểu theo một cách khác nhau dẫn đến tình trạng kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các dự án đầu tư.

Sửa đổi Luật Đất đai cần công khai và lấy ý kiến từ các đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp

Đại biểu Nguyễn Văn Sinh, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hòa Bình cho rằng, cần tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi Luật Đất đai để đưa vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2021. Việc Luật Đất đai đang có nhiều kẽ hở, do đó đã hình thành nhiều đại gia từ đất đai. Mặc dù rất đúng “quy trình”, nhưng rõ ràng tập trung lợi ích, tiền của, tài nguyên vào một nhóm người và ngược lại, làm kiệt quệ, bần cùng hóa một bộ phận những người dân khác. Đây là vấn đề từ thực tiễn, cho thấy có sự thất thoát và lãng phí, do đó, Chính phủ cần quyết tâm nghiên cứu để sửa đổi.

Mặc dù có những bất cập từ thực tiễn, nhưng dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2013 vẫn chưa thể trình ra Quốc hội tại kỳ họp thứ 9 tới đây (dự kiến vào tháng 5/2020). Bởi lẽ cần tiến hành đánh giá tổng quát, toàn diện, đầy đủ để sửa đổi Luật Đất đai một cách tổng thể nhất. Theo Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long, do nội dung của Dự án luật còn nhiều điều phức tạp, cần có thêm nhiều thời gian để nghiên cứu, chuẩn bị và đánh giá kỹ. Đây là loại Luật quan trọng, phức tạp, nhạy cảm, có tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước.

Hơn nữa, việc sửa đổi bổ sung dự án luật này tại thời điểm diễn ra đại hội Đảng các cấp sẽ có tác động rất lớn đến ổn định chính trị, xã hội. Thời điểm tốt nhất là sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, Trung ương sẽ ban hành Nghị quyết mới mang tính chiến lược toàn diện, đầy đủ và có tính chất lâu dài về phát triển kinh tế- xã hội cho giai đoạn mới, trong đó có nội dung về đất đai.

Mặc dù hiện nay có nhiều ý kiến đồng tình việc rút Luật Đất đai sửa đổi ra khỏi chương trình để sau Đại hội XIII của Đảng sẽ tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nhằm kịp thời thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng. Tuy nhiên cũng có ý kiến cho rằng, việc Chính phủ đề nghị Quốc hội xem xét thông qua dự thảo Nghị quyết về giải quyết một số vấn đề vướng mắc trong quá trình tổ chức, thi hành Luật Đất đai ngay tại Kỳ họp thứ 9, về bản chất cũng là việc sửa đổi bổ sung Luật Đất đai. Do đó, Chính phủ cần chuẩn bị kỹ lưỡng để trình Quốc hội sửa đổi toàn diện luật này tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XV vào tháng 10/2021 mà không cần thiết phải ban hành Nghị quyết.

Các chuyên gia cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai cần được công khai trên cơ sở tiếp nhận ý kiến chuyên gia, người dân, doanh nghiệp, bởi đây là các đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp. Tránh xảy ra tình trạng, khi Luật đưa vào áp dụng thực tế lại tiếp tục có những vướng mắc, bất cập mới tạo ra những hệ lụy với người dân.

Gia Nguyên