Bức tranh này phản ánh rõ sự lệch pha giữa cung – cầu đang diễn ra tại các đô thị lớn, đồng thời cho thấy bất động sản trung tâm vẫn là kênh tích sản được ưu tiên giữa giai đoạn thị trường nhiều biến động.
Nguồn cung sụt giảm do yếu tố mùa vụ
Sau khi nguồn cung mới tăng mạnh trong quý 2, thị trường quý 3 chứng kiến sự chững lại rõ nét. DXS - FERI ghi nhận tổng nguồn cung mới trong quý đạt khoảng 9.257 sản phẩm, giảm 20% so với quý trước, chủ yếu do yếu tố mùa vụ khi nhiều chủ đầu tư trì hoãn kế hoạch mở bán trong tháng.
Tính chung toàn khu vực miền Nam, nguồn cung sơ cấp giảm 18% theo quý, chỉ khoảng 21.797 sản phẩm. Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới vẫn tập trung tại TP.HCM, Bình Dương (cũ) và Long An (cũ) – các địa phương có hạ tầng phát triển và sức cầu thực cao.
Trong đó, căn hộ tiếp tục chiếm gần 80% tổng giỏ hàng, đa số nằm dọc theo các trục giao thông huyết mạch như Quốc lộ 13, Quốc lộ 1K… Đây cũng là những khu vực đang hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng liên vùng, giúp gia tăng khả năng kết nối và giá trị tài sản.
Sức cầu duy trì nhưng tâm lý thận trọng
Dù nguồn cung giảm, cầu thị trường không biến động mạnh, thể hiện sự ổn định của nhu cầu thực và dòng tiền đầu tư. Theo DXS - FERI, tỷ lệ hấp thụ trung bình trong quý 3 đạt 40 - 45%, giảm nhẹ khoảng 5 điểm % so với quý trước.
Khách hàng hiện nay được đánh giá cởi mở hơn trong việc tìm hiểu dự án, nhưng vẫn duy trì tâm lý thận trọng khi quyết định xuống tiền. “Người mua ngày càng quan tâm đến tính pháp lý, tiến độ, uy tín chủ đầu tư và tiềm năng hạ tầng khu vực”, báo cáo FERI nêu rõ.
Mặt khác, lãi suất ổn định ở mức hợp lý cùng kỳ vọng phục hồi kinh tế vào cuối năm 2025 đang giúp niềm tin của người mua dần cải thiện, tuy nhiên, quyết định đầu tư vẫn mang tính chọn lọc cao, tập trung vào sản phẩm có vị trí tốt và tiềm năng tăng giá rõ rệt.
Giá bán tiếp tục tăng, đặc biệt ở phân khúc trung tâm
Theo báo cáo của Dat Xanh Services – FERI, giá bán căn hộ trong quý 3/2025 tăng 5 – 7% so với quý trước, trong khi nhà thấp tầng tăng khoảng 2 – 5% theo năm.
Sự tăng giá này không chỉ phản ánh chi phí đầu vào gia tăng (đất, vật liệu, lãi vay...) mà còn đến từ tình trạng khan hiếm nguồn cung thực tế, đặc biệt tại khu vực lõi trung tâm TP.HCM – nơi quỹ đất phát triển dự án mới ngày càng hạn chế.
“Bất động sản trung tâm TP.HCM đang ở giai đoạn khan hiếm nghiêm trọng, các dự án được mở bán mới đếm trên đầu ngón tay, khiến giá trị các tài sản hiện hữu liên tục được đẩy lên cao,” DXS - FERI nhận định.
Thống kê cho thấy, các dự án tại khu vực quận 4 hay Bình Thạnh (cũ) ghi nhận mức tăng giá từ 10 – 30%/năm, minh chứng cho sức hút mạnh mẽ và tính độc quyền của khu vực này. Cùng thời điểm, dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển về khu Đông (TP. Thủ Đức cũ) nơi được định hướng trở thành trung tâm tài chính – sáng tạo mới của TP.HCM.
Tại đây, các khu vực Thảo Điền (cũ), Thạnh Mỹ Lợi (cũ) đạt mức tăng 13 – 19%/năm, trong khi Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc ghi nhận biên độ tăng trưởng 18 - 27%/năm. Khoảng cách tăng giá giữa khu vực trung tâm và vùng ven ngày càng lớn, phản ánh tính hữu hạn của tài sản lõi đô thị và nhu cầu đầu tư bền vững vào phân khúc cao cấp.
Quý 4: Nguồn cung mới tăng, BĐS trung tâm vẫn khan hiếm
Bước sang quý 4/2025, DXS-FERI dự báo nguồn cung mới sẽ gia tăng đáng kể tại nhiều tỉnh, thành phố trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Hà Nội…, với sự trở lại của cả hai phân khúc căn hộ và nhà thấp tầng.
Sự đa dạng này được kỳ vọng mở rộng lựa chọn cho người mua và tạo thanh khoản tốt hơn cho thị trường, nhất là khi nhiều dự án đã hoàn thiện pháp lý và sẵn sàng ra hàng trước Tết Nguyên đán.
Tuy nhiên, phân khúc trung tâm vẫn được dự báo khan hiếm. Do hạn chế về quỹ đất, thời gian phê duyệt dự án và các quy định pháp lý mới, không có nhiều dự án trung tâm mới được triển khai trong giai đoạn cuối năm. Điều này đồng nghĩa với việc, bất động sản trung tâm TP.HCM sẽ tiếp tục duy trì vị thế “tài sản độc quyền” trên thị trường.
Phân khúc cao cấp tiếp tục định hình mặt bằng giá mới
Chuyên gia Dat Xanh Services - FERI nhận định, xu hướng tập trung dòng vốn vào sản phẩm chất lượng cao, vị trí giới hạn sẽ ngày càng rõ rệt trong năm 2026. Trong khi đó, nhóm sản phẩm tầm trung và bình dân sẽ phụ thuộc mạnh vào chính sách tín dụng và hỗ trợ người mua nhà ở thực.
“Thị trường đang đi theo hướng thanh lọc mạnh, các dự án đạt chuẩn pháp lý, sở hữu vị trí trung tâm và chất lượng xây dựng cao sẽ được hấp thụ tốt hơn so với phần còn lại. Giá nhà ở dự kiến tiếp tục tăng ở các khu trung tâm và vùng phát triển hạ tầng tốt; vùng ven nếu pháp lý và hạ tầng chưa đồng bộ có thể bị chững lại, thậm chí giảm thanh khoản nếu không đáp ứng được tiêu chí khách hàng”, FERI đánh giá.
Với bức tranh hiện nay, bất động sản trung tâm TP.HCM không chỉ là kênh đầu tư lợi nhuận ổn định mà còn là thước đo sức khỏe của toàn thị trường, phản ánh năng lực hấp thụ và dòng tiền của nhà đầu tư. Khi quỹ đất ngày càng hạn chế, giá trị của những “tài sản lõi” này được dự báo sẽ còn tiếp tục tăng trong các năm tới, đúng như quy luật: “khan hiếm tạo nên giá trị”.
