Theo Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam, hiện có khoảng 4,5-5 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, phần lớn trong số đó phải thuê trọ trong điều kiện sống còn nhiều hạn chế. Tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ hộ gia đình thuê nhà ngày càng tăng, đặc biệt tập trung ở nhóm người trẻ, lao động nhập cư và người mới lập nghiệp. Tuy nhiên, nguồn cung nhà cho thuê chất lượng vẫn rất thiếu hụt.
Theo Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE), phần lớn người lao động hiện vẫn đang sống trong các khu nhà trọ tự phát do cá nhân xây dựng tại các khu vực ven đô hoặc quanh khu công nghiệp.
Những khu nhà này thường có diện tích nhỏ, mật độ cư trú cao, thiếu không gian sinh hoạt cộng đồng, hạ tầng xuống cấp và tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn về phòng cháy chữa cháy.
Sau nhiều vụ cháy nhà trọ nghiêm trọng xảy ra tại Hà Nội và TP.HCM trong thời gian gần đây, vấn đề chất lượng nhà ở cho thuê càng trở nên đáng báo động.
Ở chiều ngược lại, khả năng sở hữu nhà tại các đô thị lớn đang trở thành bài toán cần được chuẩn bị kỹ lưỡng hơn về tài chính.
Với một căn hộ 70 m2 tại khu vực trung tâm có giá khoảng 7 tỷ đồng, thì một hộ gia đình có hai lao động thuộc nhóm thu nhập bình quân cao hiện nay (theo báo cáo của Sở Nội vụ Hà Nội, thu nhập bình quân của nhóm doanh nghiệp có mức lương cao nhất năm 2025 là khối FDI đạt gần 112 triệu đồng/người/năm) vẫn có cơ hội sở hữu nhà ở thông qua quá trình tích lũy, nhưng thời gian chuẩn bị nguồn lực có xu hướng kéo dài hơn trước.
Trong bối cảnh đó, các sản phẩm nhà ở có giá trị sử dụng rõ ràng, pháp lý minh bạch, kết nối thuận tiện và mặt bằng giá hợp lý tại các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh sẽ ngày càng có vai trò quan trọng.
Đây không chỉ là lựa chọn thay thế cho nhóm khách hàng chưa đủ khả năng tiếp cận nhà ở trung tâm, mà còn là hướng giúp thị trường cân bằng hơn giữa nhu cầu an cư và nhu cầu đầu tư dài hạn.
Tuy nhiên, VARS IRE cho rằng, vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ người dân cần được tiếp cận nơi ở chất lượng với chi phí phù hợp. Đây chính là lý do tại nhiều quốc gia phát triển, nhà ở cho thuê được xem là một trụ cột quan trọng của hệ thống an sinh xã hội và ổn định đô thị.
Do đó, VARS IRE cho rằng, song song với việc thúc đẩy triển khai Quỹ Nhà ở cho thuê quốc gia, Việt Nam cần thay đổi tư duy phát triển nhà ở, xem nhà ở cho thuê là một hạ tầng an sinh thiết yếu tương tự giáo dục, y tế hay giao thông công cộng.
Khi quy hoạch các đại đô thị lớn, Nhà nước nên đưa ra các cơ chế khuyến khích, ưu đãi về thuế và tiền sử dụng đất để các doanh nghiệp chủ động tích hợp phân khúc nhà ở cho thuê dài hạn hoặc nhà ở xã hội chất lượng cao.
Cùng với đó, cần thiết kế hệ thống tài chính dài hạn cho phân khúc này thông qua quỹ tiết kiệm nhà ở, tín dụng ưu đãi lãi suất thấp và cơ chế miễn, giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở cho thuê. Nếu không có một “thiết kế thể chế đặc biệt”, rất khó để khu vực tư nhân tham gia vào phân khúc này ở quy mô lớn.
Một vấn đề quan trọng khác là Việt Nam cần xây dựng hành lang pháp lý riêng cho thị trường thuê nhà nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê.
Hiện nay, người thuê nhà luôn ở thế yếu khi đối mặt với nguy cơ tăng giá đột biến, chấm dứt hợp đồng bất ngờ hoặc điều kiện sống không bảo đảm. Do đó, cần từng bước hình thành Luật Thuê nhà với các quy định cụ thể về hợp đồng thuê, biên độ tăng giá, tiêu chuẩn chất lượng nhà cho thuê và trách nhiệm của chủ sở hữu.
Bên cạnh vai trò chủ đạo của Nhà nước, doanh nghiệp cũng cần được khuyến khích tham gia phát triển nhà ở cho công nhân và người lao động. Các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động cần được hỗ trợ về thuế, hạ tầng và cơ chế tài chính khi đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê phục vụ người lao động của mình.
Xu hướng của thế giới cho thấy, một thị trường bất động sản phát triển bền vững là thị trường có đầy đủ lựa chọn phù hợp với từng nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Người có điều kiện tài chính được toàn quyền lựa chọn sản phẩm nhà ở thương mại phù hợp nhu cầu; người thu nhập thấp có thể dễ dàng tiếp cận nhà ở cho thuê với chi phí hợp lý.
"Đó cũng chính là nền tảng để thị trường bất động sản Việt Nam bước sang một giai đoạn phát triển mới: hiệu quả hơn, nhân văn hơn và bền vững hơn", VARS IRE nhấn mạnh.
