Bộ Tài chính đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, chậm hoặc không đưa vào sử dụng, không áp dụng hạn mức. Xung quanh đề xuất này, Báo Nhà báo và Công luận đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM.
+ Thưa ông, Bộ Tài chính đang đề xuất thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, chậm hoặc không đưa vào sử dụng, đồng thời không áp dụng hạn mức. Ông đánh giá thế nào về đề xuất này?
- Theo tôi, đây là một đề xuất cần thiết trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn tồn tại tình trạng găm giữ đất đai, đầu cơ và sử dụng đất không hiệu quả.
Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, có vai trò đặc biệt quan trọng đối với phát triển kinh tế – xã hội. Vì vậy, việc sử dụng đất phải hướng đến hiệu quả thực chất, thay vì chỉ tập trung vào việc nắm giữ quyền sử dụng đất để chờ tăng giá.
Khi một cá nhân hoặc doanh nghiệp nắm giữ diện tích đất lớn trong thời gian dài nhưng không đưa vào sử dụng, nguồn lực đất đai có thể bị lãng phí, trong khi những người có nhu cầu thực sự về đất để sản xuất, kinh doanh, xây dựng nhà ở lại gặp khó khăn trong việc tiếp cận.
Tình trạng này, nếu diễn ra trên diện rộng, còn có thể góp phần làm gia tăng sự mất cân đối cung – cầu và tạo ra những biến động không lành mạnh trên thị trường bất động sản.
Do đó, sử dụng công cụ thuế để điều tiết hành vi của người sử dụng đất là hướng tiếp cận có cơ sở. Khi việc nắm giữ đất mà không khai thác trong thời gian dài phát sinh nghĩa vụ tài chính cao hơn, người sử dụng đất sẽ phải cân nhắc giữa việc tiếp tục giữ đất và đưa đất vào sử dụng. Qua đó, chính sách có thể góp phần hạn chế đầu cơ, thúc đẩy khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai.
Tuy nhiên, tôi cho rằng cần phân biệt rõ mục tiêu của chính sách. Thuế không nên chỉ nhằm tăng thu ngân sách, mà quan trọng hơn là tạo động lực để đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng tiến độ và phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội.
+ Về mức thuế suất 0,2%, ông có cho rằng đây là thuế suất phù hợp?
- Việc đề xuất mức thuế suất 0,2% thể hiện định hướng sử dụng chính sách thuế để tạo áp lực tài chính đối với hành vi sử dụng đất không hiệu quả.
Điểm đáng chú ý là đề xuất không áp dụng hạn mức. Điều đó có nghĩa toàn bộ diện tích đất thuộc đối tượng chịu thuế sẽ được tính theo mức thuế suất 0,2%, thay vì phần diện tích trong hạn mức được hưởng mức thuế thấp hơn như đối với đất ở thông thường.
Về nguyên tắc, cách thiết kế này có thể tăng tác dụng điều tiết đối với những trường hợp nắm giữ diện tích đất lớn nhưng không đưa vào sử dụng. Nếu mức thuế đủ tạo động lực thay đổi hành vi, người sử dụng đất có thể lựa chọn triển khai dự án, khai thác đất theo đúng mục đích hoặc chuyển nhượng cho người có nhu cầu và năng lực sử dụng hiệu quả hơn.
Tuy nhiên, mức thuế suất chỉ là một yếu tố. Hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào cách xác định diện tích chịu thuế, thời điểm bắt đầu tính thuế, thời gian chậm đưa đất vào sử dụng và những trường hợp được loại trừ hoặc xử lý chuyển tiếp.
+ Vậy theo ông, vấn đề quan trọng để đảm bảo thực thi trong đề xuất đánh thuế này là gì?
- Theo tôi, vấn đề lớn nhất nằm ở khái niệm và tiêu chí xác định đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng và đất chậm đưa vào sử dụng.
Theo thông tin trong hồ sơ dự thảo, pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa đầy đủ về đất bỏ hoang.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đề xuất xác định đất bỏ hoang là đất đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê nhưng không đưa vào sử dụng liên tục trong một thời gian nhất định.
Tuy nhiên, nếu chưa quy định cụ thể khoảng thời gian đó là bao lâu, cũng như các điều kiện để xác định đất không được sử dụng, thì việc áp dụng trên thực tế sẽ gặp khó khăn.
Chẳng hạn, một dự án đã được giao đất từ nhiều năm trước nhưng được triển khai theo từng giai đoạn. Trong kế hoạch tổng thể, chủ đầu tư có thể chưa cần sử dụng ngay toàn bộ diện tích đất mà sẽ lần lượt đầu tư theo tiến độ đã xác định. Nếu chỉ căn cứ vào việc một phần diện tích chưa có công trình xây dựng để kết luận đó là đất bỏ hoang, thì có thể chưa phản ánh đúng bản chất của dự án.
Tương tự, có những dự án được giao đất từ trước khi các quy định về tiến độ sử dụng đất được xây dựng chặt chẽ như hiện nay.
Nếu áp dụng chính sách mới mà không xem xét điều kiện pháp lý và thực tế tại thời điểm giao đất, nguy cơ phát sinh tranh chấp hoặc ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp là điều cần tính đến.
Vì vậy, khái niệm đất bỏ hoang phải được giải thích rõ ràng, có tiêu chí cụ thể và có thể kiểm chứng. Đây là điều kiện tiên quyết để bảo đảm chính sách được thực thi thống nhất giữa các địa phương, tránh tình trạng cùng một trường hợp nhưng nơi này xác định là đất bỏ hoang, nơi khác lại không.
+ Đối với các dự án bất động sản, đâu là những trường hợp cần được phân biệt khi xác định đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng?
- Theo tôi, cần phân biệt ít nhất ba nhóm trường hợp.
Thứ nhất là đất thực sự bị bỏ hoang, không được sử dụng và cũng không có hoạt động triển khai phù hợp với mục đích được giao hoặc cho thuê. Đây là nhóm cần được tập trung điều chỉnh bởi chính sách thuế, nhất là khi việc nắm giữ đất kéo dài nhằm chờ tăng giá mà không có lý do chính đáng.
Thứ hai là đất thuộc các dự án có kế hoạch và tiến độ đầu tư theo giai đoạn. Với nhóm này, cần xem xét quy hoạch, hồ sơ dự án, tiến độ được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và kế hoạch sử dụng đất. Không thể chỉ dựa vào hiện trạng chưa xây dựng để kết luận toàn bộ diện tích chưa sử dụng là đất bỏ hoang.
Thứ ba là đất chậm đưa vào sử dụng do những nguyên nhân khách quan hoặc vướng mắc pháp lý, chẳng hạn chưa hoàn tất thủ tục cần thiết, gặp khó khăn trong giải phóng mặt bằng hoặc chưa thể triển khai do những vấn đề thuộc trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền. Những trường hợp này cần được đánh giá riêng, xác định rõ nguyên nhân và trách nhiệm của các bên trước khi quyết định nghĩa vụ thuế.
Tất nhiên, không thể lấy lý do có khó khăn để miễn trừ trách nhiệm một cách tự động. Cơ quan quản lý cần kiểm tra hồ sơ và mức độ nỗ lực thực hiện dự án để phân biệt khó khăn thực sự với việc cố tình kéo dài tiến độ.
Mục tiêu cuối cùng là xử lý đúng đối tượng: kiên quyết với hành vi đầu cơ, găm giữ đất và lãng phí tài nguyên, nhưng không đánh đồng những trường hợp này với các dự án đang triển khai theo kế hoạch hoặc gặp trở ngại khách quan.
+ Một vấn đề khác là người dân mua đất trong các dự án nhưng chưa xây dựng nhà ở. Những trường hợp này nên được xử lý như thế nào?
- Đây là vấn đề cần được cân nhắc kỹ vì không phải mọi trường hợp mua đất rồi chưa xây nhà đều xuất phát từ mục đích đầu cơ.
Có người mua đất để dành cho nhu cầu ở trong tương lai, có người cần thêm thời gian tích lũy tài chính mới đủ điều kiện xây dựng. Cũng có trường hợp người mua chưa thể xây nhà vì hạ tầng chưa hoàn thiện hoặc còn những điều kiện pháp lý chưa đáp ứng.
Nếu tất cả các trường hợp này đều bị áp dụng một mức thuế cao như nhau, chính sách có thể tạo ra gánh nặng không cần thiết đối với những người mua đất phục vụ nhu cầu thực tế.
Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận rằng việc mua đất để chờ tăng giá trong thời gian dài mà không có nhu cầu sử dụng thực sự có thể góp phần làm giảm nguồn cung đất đưa vào khai thác. Vì vậy, không thể chỉ căn cứ vào lý do người mua tự đưa ra để quyết định có áp dụng thuế hay không.
Theo tôi, cần xây dựng các tiêu chí khách quan, có thể kiểm tra được, chẳng hạn thời gian nắm giữ đất, tình trạng pháp lý của thửa đất, điều kiện xây dựng, tiến độ hoàn thiện hạ tầng và những lý do khiến đất chưa thể được đưa vào sử dụng. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý có thể phân loại đối tượng và áp dụng chính sách phù hợp.
Đồng thời, cần quy định rõ cách xử lý đối với đất đã mua trước thời điểm luật có hiệu lực. Các quy định chuyển tiếp phải đủ cụ thể để người dân biết nghĩa vụ của mình, có thời gian chuẩn bị và không bị đặt vào tình thế phải thực hiện ngay những nghĩa vụ mà trước đó họ chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để dự liệu.
PV: Xin cảm ơn ông!
