Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, quý I/2023 là “vùng đáy” của thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, kể từ đó tới nay, thị trường dần hồi phục trở lại, nhưng tốc độ chậm theo xu thế khó khăn giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước.
Riêng tại TP HCM, ông Châu dự đoán năm 2024, thị trường có thể tăng trưởng dương trên dưới 9%. Kết quả doanh thu kinh doanh bất động sản trong 11 tháng ước có thể đạt 250.000 tỷ đồng.
Mặc dù vậy, thị trường bất động sản TP HCM trong năm 2024 vẫn có một số hạn chế, bất cập.
Giá nhà tại TP HCM trong năm 2025 có thể tăng 15% - 20%. (Ảnh: ST)
Thứ nhất là nguồn cung liên tục sụt giảm, những dự án mở bán trong năm 2024 phần lớn nguồn cung thuộc phân khúc cao cấp.
Trích dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP HCM, ông Châu cho biết, trong 11 tháng đầu năm 2024 chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ. Con số này chỉ bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai thực hiện hàng năm trước đây.
Cũng trong 11 tháng của năm 2024, chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, giảm 75% số lượng dự án với tổng số chỉ có 1.611 căn nhà, tất cả (100%) đều là nhà ở cao cấp.
Ông Châu nhận định: Đây là lần đầu tiên, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TP HCM. Tại thời điểm hiện nay, trên thị trường không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại.
Điều này càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh.
Hệ quả là, cơ cấu sản phẩm nhà ở trong mô hình kim tự tháp nhà ở TP HCM trong 11 tháng đầu năm 2024 tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng.
“Tình trạng số lượng nhà ở bình dân bị sụt giảm mạnh trên thị trường bất động sản còn xảy ra tại các đô thị lớn trong cả nước, trong lúc nhu cầu nhà ở của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp rất lớn”, ông Châu nói.
Thứ hai, giá nhà ở tại TP HCM tiếp tục tăng mạnh. Ông Châu cho hay, giá nhà bình quân của 1.611 căn nhà thuộc 4 dự án nhà ở cao cấp đưa ra thị trường trong 11 tháng đầu năm 2024 đã lên đến 9,39 tỷ đồng/căn.
“Đây mới chỉ là giá nhà sơ cấp do chủ đầu tư đăng ký giá nhà với Sở Xây dựng khi lập dự án đầu tư, nên chắc chắn giá bán nhà thực tế trên thị trường sẽ còn cao hơn”, ông Châu nói.
Ông Châu đánh giá, giá nhà tăng liên tục trong các năm qua là do nguồn cung dự án nhà ở thương mại quá ít dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại tiếp tục khan hiếm. Với tình trạng này, ông Châu dự báo giá nhà tại TP HCM trong năm 2025 có thể tăng 15% - 20%.
Thứ ba, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới sụt giảm nhẹ. Theo số liệu của Sở Kế hoạch Đầu tư, trong 10 tháng đầu năm 2024 thành phố có gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản đăng ký kinh doanh giảm 1,2%, với tổng vốn đăng ký gần 43.000 tỷ đồng giảm 17% về vốn so với cùng kỳ năm trước.
Đồng thời, Tổng cục thống kê cho biết, trong 11 tháng đầu năm 2024 cả nước có 4.240 doanh nghiệp bất động sản đăng ký kinh doanh giảm 2,6% so cùng kỳ năm trước.
Thứ tư, nhà ở xã hội gần như mất hút. Trong 11 tháng đầu năm 2024, trên địa bàn thành phố chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Bên cạnh đó, TP HCM có thêm 1 dự án nhà ở xã hội tại huyện Bình Chánh đã được động thổ vào cuối tháng 8/2024. Dù vậy, cho tới nay đã hơn 3 tháng, dự án này vẫn chưa được UBND huyện Bình Chánh phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 nên vẫn chưa được cấp Giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công.
Tổng hợp kết quả phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố từ năm 2021 đến nay, Sở Xây dựng TP HCM cho biết chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó 6 dự án đã hoàn thành, 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn.
Con số này chỉ đạt 8,6% kế hoạch phát triển 69.700 căn hộ nhà ở xã hội (mức thấp) giai đoạn 2021-2030. Ông Châu cho rằng, đây kết quả khiêm tốn và đặt ra nhiều thách thức để thành phố thực hiện được chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới.
