Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (VARS), giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đạt 79,3 triệu đồng, không thay đổi so với quý trước, nhưng đã tăng gần gấp đôi so với năm 2019.
Trong cơ cấu sản phẩm căn hộ tại Hà Nội, căn hộ cao cấp chiếm tới 53,6%, cận cao cấp chiếm 31,5%. Riêng phân khúc căn hộ siêu cao cấp chiếm 14,9%, tuy nhiên VARS cho biết phân khúc này đang có xu hướng gia tăng, đặc biệt là ở khu vực nội đô cũ.
Trong khi giá nhà liên tục leo thang, thu nhập của người dân vẫn khó theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản. Tính đến cuối năm 2025, thu nhập bình quân tại Hà Nội đạt gần 180 triệu đồng/người/năm. Đặt cạnh mức giá căn hộ 79,3 triệu đồng/m2, một người có thu nhập bình quân phải dành toàn bộ thu nhập trong cả năm, không chi tiêu bất kỳ khoản nào, mới đủ tiền mua hơn 2m2 căn hộ.
Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà cho thấy bài toán an cư tại Hà Nội ngày càng khó giải. Khi nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cận cao cấp trở lên, người có nhu cầu mua nhà để ở nhưng ngân sách hạn chế sẽ càng khó tìm được sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả.
Ông Nguyễn Thế Điệp, chuyên gia bất động sản, cho rằng quỹ đất tại khu vực nội đô Hà Nội ngày càng hạn chế, phần lớn diện tích còn lại phù hợp để phát triển các dự án nhà ở cao cấp. Trong bối cảnh chi phí đất đai và đầu tư lớn, chủ đầu tư khó mặn mà với việc phát triển nhà ở vừa túi tiền do biên lợi nhuận thấp hơn.
Trong khi đó, dịch chuyển ra xa trung tâm cũng chưa hẳn giúp người mua giảm đáng kể áp lực tài chính. Theo ông Điệp, giá bất động sản tại các khu vực ven đô đang tiếp tục đi lên. Chẳng hạn, tại phía Nam Hà Nội, các khu vực như Thanh Trì, Thường Tín trước đây được coi là “vùng trũng” của thị trường, cũng đã ghi nhận mức tăng giá khoảng 20% trong hơn một năm qua.
Diễn biến này cho thấy, ngay cả khi tìm kiếm nhà ở tại những khu vực xa trung tâm hơn, người mua vẫn phải đối mặt với mặt bằng giá ngày càng cao. Nếu nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả không được cải thiện, cơ hội sở hữu nhà của nhóm người có thu nhập trung bình sẽ tiếp tục bị thu hẹp.
Trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản duy trì ở mức cao, sức mua và khả năng hấp thụ của thị trường còn hạn chế, VARS cho rằng, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nguồn cung phù hợp nhu cầu thực, đồng thời cải thiện điều kiện tiếp cận vốn.
Đồng thời thúc đẩy nguồn cung phù hợp với nhu cầu bằng cách tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án đa dạng phân khúc với chi phí hợp lý, góp phần điều tiết mặt bằng giá thị trường.
Ngoài ra, VARS đề nghị có các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ, thông qua chính sách hỗ trợ tiếp cận vốn, giảm chi phí và tháo gỡ khó khăn trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, nâng cao năng lực phục hồi và phát triển.
Về phía doanh nghiệp, VARS khuyến nghị tái cấu trúc sản phẩm theo nhu cầu thực, ưu tiên phát triển nhà ở phù hợp khả năng tài chính của người lao động, đa dạng hóa phân khúc và nâng cao chất lượng nguồn cung.
Đồng thời, xây dựng chính sách giá và bán hàng hợp lý. Điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, giá bán phù hợp sức mua; tăng cường chiết khấu, hỗ trợ tín dụng.
