Theo báo cáo của Savills Việt Nam, giá căn hộ tại Hà Nội liên tục tăng trong 5 năm qua. Riêng trong quý III/2026, giá bán sơ cấp có xu hướng giảm nhẹ, đạt 107 triệu đồng/m2, tuy nhiên vẫn tăng theo năm.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho biết: Nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì nền tảng bền vững, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng ngày càng cải thiện. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nhà ở đang là bài toán lớn khi tốc độ tăng giá căn hộ vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Cụ thể, trong 5 năm qua, thu nhập bình quân của người dân Hà Nội tăng khoảng 9% mỗi năm, trong khi giá bán sơ cấp căn hộ tăng bình quân 25% mỗi năm. Chênh lệch này khiến khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn, buộc người mua phải dành tỷ trọng thu nhập cao hơn để sở hữu một căn hộ.
Bên cạnh mặt bằng giá cao, cơ cấu nguồn cung cũng ảnh hưởng đáng kể đến khả năng tiếp cận nhà ở. Trong khi nhu cầu mua nhà vẫn hiện hữu, nguồn cung căn hộ vừa túi tiền ngày càng hạn chế, còn phần lớn sản phẩm mới tập trung ở phân khúc giá cao.
Một số ý kiến cho rằng giá căn hộ, giá nhà tại liên tục tăng trong thời gian qua là do chi phí đất đai. Điều này đúng nhưng chưa đủ.
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, chia sẻ: Giá bất động sản hiện nay đang ở mức cao do nhiều nguyên nhân khác nhau. Để hình thành giá một sản phẩm bất động sản phải tính đến nhiều yếu tố như chi phí đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng, đầu tư hạ tầng, bán hàng và chi phí tài chính.
Trong đó, giá đất và chi phí lãi vay là những yếu tố quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá. Tuy nhiên, không thể quy tất cả nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng cao cho chi phí đất đai.
Trước hết, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường trong bối cảnh mặt bằng giá đất tăng cao đã khiến tiền sử dụng đất của nhiều dự án tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán sản phẩm.
Bên cạnh đó, những vướng mắc về thủ tục pháp lý khiến quá trình chuẩn bị và triển khai dự án kéo dài. Doanh nghiệp phải chịu chi phí lãi vay trong thời gian dài, dẫn đến chi phí đầu tư tăng và được tính vào giá bán bất động sản.
Một nguyên nhân khác là tình trạng đầu cơ. Không ít nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua bất động sản với mục đích chờ tăng giá thay vì phục vụ nhu cầu ở thực. Điều này khiến nguồn cung thực tế bị thu hẹp, tạo áp lực tăng giá.
Ngoài ra, lãi suất cho vay tăng cũng khiến người dân khó tiếp cận vốn mua nhà, trong khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính phải chịu áp lực trả nợ, nhất là khi thanh khoản thị trường suy giảm.
"Như vậy, giá bất động sản cao xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm chi phí đất đai, thủ tục đầu tư, chi phí tài chính, đầu cơ và sự mất cân đối giữa các phân khúc sản phẩm", bà Hằng nói.
