Báo cáo tài chính hợp nhất quý 1/2022 của CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã KDH) gây chú ý với 308 tỷ đồng lãi từ giao dịch mua rẻ. Khoản lãi khủng này là cứu cánh cho con số lợi nhuận cuối cùng của Khang Điền bởi lẽ lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ vỏn vẹn 4,7 tỷ đồng – giảm 98% so với cùng kỳ năm trước.

Theo thuyết minh, khoản lãi từ giao dịch mua rẻ xuất phát từ việc Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước – một công ty con của Khang Điền đã mua 366 triệu cổ phần của CTCP Đầu tư BĐS Phước Nguyên, tổng mệnh giá 366 tỷ đồng – chiếm 60% vốn điều lệ công ty này. Giá mua là 620 tỷ đồng và giao dịch hoàn tất vào 15/3/2022, đúng 15 ngày trước khi kết thúc quý 1. Lãi từ giao dịch mua rẻ là phần chênh lệch giữa sở hữu của nhóm công ty trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được và giá phí khoản đầu tư vào Phước Nguyên.

Phước Nguyên hiện là công ty mẹ, sở hữu 100% vốn của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên (Nhà Đoàn Nguyên) – doanh nghiệp dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông, có diện tích 60.732 m2 (6ha) toạ lạc tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, Tp. HCM.

Đây cũng chính là một dự án cũ của Khang Điền, bị bán đi vào năm 2013 khi doanh nghiệp gặp suy thoái, cạn kiệt tiền để hoạt động. Vào năm 2018, Capital Land công bố đã mua dự án này với giá 1.380 tỷ đồng.

Việc hợp nhất Phước Nguyên đã khiến cho hàng tồn kho và dư nợ vay dài hạn của Khang Điền tăng mạnh trong kỳ. Cụ thể, hàng tồn kho tăng từ 7.731 tỷ lên 11.460 tỷ với mức tăng chủ yếu từ 3.185 tỷ của dự án Đoàn Nguyên. Về nợ dài hạn, dư nợ dài hạn đến 31.3.2022 là 3.711 tỷ, tăng 1.974 tỷ so với đầu năm

Việc mua dự án Đoàn Nguyên không chỉ giúp cho Khang Điền có báo cáo kết quả kinh doanh đẹp mà có lẽ còn là giải pháp cho tình hình quỹ đất để sẵn sàng triển khai dần cạn kiệt.

Trong báo cáo phân tích mới đây của CTCK Bảo Việt (BVSC), quỹ đất giảm dần đang là điểm rủi ro của Khang Điền. Căn cứ trên tiến độ, có thể thấy Khang Điền còn vài dự án như: Classia, The Clarita, dự án Privia là có thể triển khai trong 2022-2023. Các dự án lớn ở khu Nam dù triển vọng hấp dẫn với chi phí vốn thấp nhưng còn vướng giải phóng mặt bằng, hoàn thiện các thủ tục giao đất, xác định tiền sử dụng đất. Do đó, áp lực duy trì lợi nhuận tăng trưởng sau 2024 là hiện hữu nếu các dự án như: KCN Lê Minh Xuân, Corona 11A chưa thể triển khai bán hàng.

“Đây là nguyên nhân có thể lý giải vì sao Khang Điền chấp nhận mua lại dự án Đoàn Nguyên để có sản phẩm gối đầu cho 2024. Nếu việc mua lại quỹ đất giá cao thực hiện nhiều hơn, hiệu quả hoạt động của Khang Điền từ 2024 có thể kém hấp dẫn hơn, áp lực tài chính cũng sẽ gia tăng dần” – Báo cáo nhận định.

BVSC cho rằng Khang Điền quyết định mua lại dự án Đoàn Nguyên có thể do pháp lý hoàn thiện và sẽ triển khai sớm trong thời gian ngắn. Dẫu vậy, theo BCTC quý 1/2022, giá trị hàng tồn kho của dự án Đoàn Nguyên là 3.185 tỷ - cao hơn nhiều so với giá vốn các quỹ đất cũ như: Classia, Clarita (giá vốn đất 400-600 tỷ). Biên lợi nhuận gộp của Đoàn Nguyên nếu triển khai sớm trong 2023 sẽ thấp hơn nhiều so với dự án cũ.