Quỹ đất sắp cạn, SZG tính mua lại chủ đầu tư Khu công nghiệp Phước Bình
Theo tài liệu phục vụ Đại hội đồng cổ đông bất thường năm 2026, dự kiến tổ chức ngày 3/12, Hội đồng quản trị CTCP Sonadezi Giang Điền (mã chứng khoán: SZG) trình cổ đông thông qua chủ trương nhận chuyển nhượng 100% vốn điều lệ Công ty TNHH Đầu tư Phước Bình từ các thành viên góp vốn hiện hữu.
Sau khi hoàn tất thương vụ, Phước Bình sẽ trở thành công ty TNHH một thành viên do SZG sở hữu toàn bộ vốn điều lệ. Doanh nghiệp này hiện có vốn điều lệ 600 tỷ đồng, là chủ đầu tư dự án Khu công nghiệp Phước Bình tại xã Phước Thái, tỉnh Đồng Nai. Dự án có tổng diện tích khoảng 189,99 ha, trong đó 139,67 ha là đất công nghiệp và kho bãi có thể cho thuê, với tổng vốn đầu tư 1.501,08 tỷ đồng.
Theo SZG, Khu công nghiệp Giang Điền đang là nguồn thu và lợi nhuận chủ lực của doanh nghiệp. Tuy nhiên, quỹ đất thương phẩm còn lại chỉ khoảng 42 ha, dự kiến được khai thác hết trong giai đoạn 2027 đến 2029. Nếu không kịp bổ sung quỹ đất mới, nguồn thu từ hoạt động kinh doanh cốt lõi có nguy cơ bị gián đoạn trong những năm tiếp theo.
Trước đó, SZG đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với Công ty Phước Bình từ tháng 1/2025 để thuê lại 35 ha đất tại Khu công nghiệp Phước Bình, với đơn giá khoảng 140 USD/m2. Tuy nhiên, diện tích này chỉ đáp ứng nhu cầu kinh doanh trong khoảng 2 năm.
Việc nhận chuyển nhượng toàn bộ vốn Phước Bình sẽ giúp SZG chủ động kiểm soát khoảng 139,67 ha đất thương phẩm, tương ứng nguồn cung phục vụ hoạt động kinh doanh trong khoảng 8 đến 9 năm.
Theo phương án trình cổ đông, giá trị giao dịch trọn gói được đề xuất không vượt quá 2.800 tỷ đồng, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Mức giá này đã tính chi phí bồi thường còn lại và chi phí đầu tư hoàn thiện toàn bộ hạ tầng do bên chuyển nhượng thực hiện, nhưng chưa bao gồm tiền thuê đất thô nộp hằng năm và phí quản lý.
Để xác định cơ sở giá giao dịch, SZG đã thuê hai đơn vị thẩm định độc lập. Trong đó, CTCP Thẩm định giá Sen Việt xác định giá trị 3.124,4 tỷ đồng, còn CTCP Thẩm định giá Trung Tín đưa ra mức 3.088,80 tỷ đồng. Như vậy, giá giao dịch tối đa 2.800 tỷ đồng thấp hơn khoảng 9 đến 10% so với hai kết quả thẩm định.
Theo kế hoạch, thương vụ dự kiến hoàn tất vào cuối tháng 12/2027, sau khi bên chuyển nhượng hoàn thành toàn bộ hạ tầng, các thủ tục pháp lý đất đai và xử lý những nghĩa vụ liên quan. Đồng thời, Công ty Phước Bình phải tất toán toàn bộ nợ vay, các khoản phải trả và nghĩa vụ tiềm ẩn đều phải được thanh toán, rà soát hoặc xử lý dứt điểm trước khi bàn giao.
Lợi nhuận quý III giảm 11%, tiền mặt giảm hơn 612 tỷ đồng sau 9 tháng
Về hoạt động kinh doanh, báo cáo tài chính quý III/2026 của Sonadezi Giang Điền ghi nhận doanh thu thuần đạt 104,11 tỷ đồng, giảm khoảng 8% so với cùng kỳ năm trước. Giá vốn hàng bán giảm xuống còn 32,41 tỷ đồng, giúp lợi nhuận gộp đạt 71,70 tỷ đồng.
Trong quý, doanh thu hoạt động tài chính tăng khoảng 115%, đạt 34,28 tỷ đồng. Theo giải trình của doanh nghiệp, mức tăng chủ yếu đến từ lãi tiền gửi có kỳ hạn phát sinh trong kỳ. Tuy nhiên, chi phí tài chính tăng lên 13,08 tỷ đồng, nguyên nhân đến từ việc doanh nghiệp trích lập dự phòng giảm giá chứng khoán kinh doanh tại thời điểm lập báo cáo tài chính.
Đáng chú ý, chi phí bán hàng tăng đột biến lên 15,89 tỷ đồng (gấp hơn 27 lần so với mức 579 triệu đồng của cùng kỳ). Doanh nghiệp giải trình khoản tăng này chủ yếu liên quan đến chi phí hoa hồng môi giới cho thuê lại đất, trong bối cảnh kế hoạch kinh doanh năm 2026 bổ sung thêm 20 ha đất so với năm trước. Trong khi đó, chi phí quản lý doanh nghiệp giảm khoảng 31%, xuống còn 4,1 tỷ đồng.
Sau khi trừ các khoản chi phí, Sonadezi Giang Điền ghi nhận lợi nhuận trước thuế quý III đạt 76,13 tỷ đồng, giảm khoảng 12% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 63,22 tỷ đồng, giảm khoảng 11%.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần của SZG đạt 306,28 tỷ đồng, giảm hơn 7% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 174,77 tỷ đồng, giảm khoảng 6%.
Về tình hình tài chính, tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản của Sonadezi Giang Điền đạt 5.467,73 tỷ đồng, tăng thêm 674,35 tỷ đồng so với đầu năm. Tiền và các khoản tương đương tiền giảm 612,42 tỷ đồng, xuống còn 92,59 tỷ đồng.
Dù lượng tiền giảm, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn lại tăng đáng kể, đạt 1.946,16 tỷ đồng, cao hơn 1.726,83 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, doanh nghiệp ghi nhận 1.140,46 tỷ đồng đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn, 618,26 tỷ đồng đầu tư ngắn hạn khác và khoản chứng khoán kinh doanh có giá trị ghi sổ sau dự phòng khoảng 187,44 tỷ đồng.
Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp đạt 4.349,84 tỷ đồng, tăng thêm 612,49 tỷ đồng so với đầu năm. Nợ dài hạn chiếm phần lớn với 4.092,15 tỷ đồng. Riêng khoản doanh thu chờ phân bổ dài hạn đạt 4.031,16 tỷ đồng, tăng thêm 587,79 tỷ đồng sau 9 tháng.
Vốn chủ sở hữu của Sonadezi Giang Điền đạt 1.117,89 tỷ đồng tại cuối tháng 9/2026. Vốn góp của chủ sở hữu duy trì ở mức 548,98 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đạt 375,79 tỷ đồng.
