Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy nguồn cung nhà ở đã ghi nhận đà phục hồi mạnh mẽ so với giai đoạn 2021–2023.
Cụ thể, nếu lượng sản phẩm mở bán mới trong giai đoạn 2021–2023 chỉ dao động ở mức 48.000 - 55.000 sản phẩm/năm, thì con số này đã tăng vọt lên 81.440 sản phẩm vào năm 2024. Bước sang năm 2025, nguồn cung tiếp tục bứt phá khi đạt 128.678 sản phẩm, tăng 58% so với năm liền trước.
Trong chín tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận hơn 104.400 sản phẩm mở bán mới, tăng 21,5% so với cùng kỳ năm 2025. Các đại dự án, khu đô thị tích hợp với hạ tầng tương đối đồng bộ tiếp tục đóng vai trò đáng kể trong cơ cấu nguồn cung.
Tuy nhiên, theo VARS, thanh khoản lại đang gặp thách thức và có sự phân hoá mạnh mẽ.
Trong chín tháng đầu năm 2026, thị trường mới ghi nhận khoảng 55.000 giao dịch sản phẩm mới. Đặc biệt, quý III có 12.520 giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 39,3% trên nguồn cung mở bán mới. Lượng giao dịch sản phẩm mới chỉ bằng khoảng một nửa cùng kỳ 2025, thấp nhất kể từ đầu năm 2025; tỷ lệ hấp thụ đã giảm liên tục ba quý gần nhất.
Lý giải nguyên nhân khiến giao dịch giảm sút, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng trước hết là áp lực chi phí vốn. Lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi; sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13–15%/năm, tùy quy định của từng tổ chức tín dụng.
“Khi chi phí vay tăng trong lúc giá tài sản đã cao, người mua thận trọng hơn, nhất là với sản phẩm chưa thể khai thác hoặc chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá”, ông nói.
Nguyên nhân thứ hai là mặt bằng giá vẫn cao. Giá thứ cấp gần đây đã điều chỉnh đáng kể sau giai đoạn tăng nóng, nhưng giá sơ cấp chưa thay đổi nhiều. Giá bán bình quân căn hộ quý III/2026 tại Hà Nội khoảng 79,3 triệu đồng/m2, TP HCM khoảng 88,3 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng khoảng 68,9 triệu đồng/m2. So với quý I/2019, các mức giá này lần lượt tăng khoảng 97%, 69,8% và 76,2%.
Trong khi đó, dư địa giảm giá của doanh nghiệp hạn chế do chi phí đất đai, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính đều gia tăng; một số dự án còn phát sinh chi phí vì việc xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
“Bởi vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán”, ông Đính nói.
Sức ép còn lan sang hệ sinh thái kinh doanh. Theo khảo sát hội viên của Hội Môi giới bất động sản, giai đoạn 2025-2026, khoảng 65% doanh nghiệp môi giới nhận phí chậm từ 6 đến 12 tháng; khoảng 25% khoản hoa hồng bị treo hơn một năm hoặc phát sinh tranh chấp.
“Giao dịch chậm khiến dòng tiền của doanh nghiệp phân phối bị ách tắc, tạo thêm áp lực lên hoạt động kinh doanh và khả năng tiếp cận vốn”, ông nhấn mạnh.
