Thêm nguồn cung nhưng 70% là chung cư cao cấp
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%.
Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn chưa có nhiều thay đổi khi căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm hơn 70% nguồn cung căn hộ thương mại mở bán mới. Trong kỳ, thị trường ghi nhận khoảng 48.000 giao dịch, trong đó gần 43.000 giao dịch đến từ nguồn cung mới.
Theo VARS IRE, nhu cầu đối với phân khúc cao cấp vẫn duy trì nhưng ngày càng có sự chọn lọc. Người mua ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ triển khai đảm bảo, chất lượng xây dựng tốt, đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.
Ngược lại, phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp vẫn là nơi tập trung phần lớn nhu cầu của thị trường, đặc biệt với các sản phẩm có thể đưa vào sử dụng ngay. Điều này cho thấy sự lệch pha giữa cơ cấu nguồn cung và nhu cầu thực vẫn chưa được giải quyết, khi phân khúc cao cấp tiếp tục áp đảo, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn khan hiếm.
Theo VARS IRE, mặc dù các chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh trong thời gian qua, các chính sách này vẫn cần thêm thời gian để chuyển hóa thành nguồn cung thực tế, qua đó tạo chuyển biến rõ nét trong cơ cấu thị trường.
Dữ liệu Chỉ số giá VARS IRE cũng cho thấy, so với quý I/2019, giá căn hộ bình quân trong tập mẫu khảo sát tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%. Trong khi đó, giá căn hộ tại TP.HCM và Đà Nẵng gần như đi ngang trong những năm gần đây nhưng vẫn neo ở mức cao.
Giá nhà khó giảm
Không chỉ đối mặt với tình trạng mất cân đối nguồn cung, khả năng chi trả của người mua nhà còn chịu áp lực từ mặt bằng giá cao và chi phí tài chính. Hiện lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi.
Sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm, tùy theo chính sách của từng tổ chức tín dụng. Trong bối cảnh giá nhà vẫn neo ở mức cao, chi phí vốn đắt đỏ tiếp tục là rào cản lớn đối với người mua ở thực.
Ngoài ra, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập đòi hỏi nhiều hộ gia đình chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng hơn trước khi quyết định mua nhà. Nhà đầu tư cũng ưu tiên những sản phẩm có khả năng khai thác sinh dòng tiền ngay để có chi phí bù đắp phần lãi vay.
VARS IRE nhận định: Dòng tiền đang chuyển từ tâm lý “đón sóng” sang đánh giá giá trị sử dụng, khả năng khai thác và mức độ duy trì giá trị tài sản. Những sản phẩm chưa hình thành tiện ích, không tạo được dòng tiền hoặc phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá sẽ chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.
Tuy nhiên, dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do giá thành bao gồm chi phí đất, bồi thường, xây dựng, nguyên vật liệu, vốn, pháp lý, quản lý, bán hàng và các nghĩa vụ tài chính, đều đang gia tăng. Một số dự án còn có thể phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.
“Việc giảm trực tiếp giá niêm yết cũng có thể tác động đến thị trường thứ cấp, giá trị tài sản bảo đảm và tâm lý của khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, doanh nghiệp thường lựa chọn chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán để giảm chi phí thực tế cho người mua”, VARS IRE nêu.
