Nguồn cung giá thấp chỉ còn 13%
Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, trong quý I/2025, toàn thị trường TP HCM chỉ có khoảng 800 căn hộ được chào bán – giảm mạnh 70% so với quý trước. Đáng chú ý, chỉ khoảng 13% trong số này có giá dưới 50 triệu đồng/m², và phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.
So với cách đây 2-3 năm, thời điểm người mua vẫn còn có thể tìm được căn hộ trong khoảng 40-45 triệu đồng/m², thì hiện nay, mức giá dưới 50 triệu đồng/m² dần trở thành “hàng hiếm” tại TP HCM và cả các địa phương lân cận như Bình Dương – nơi sắp được sáp nhập vào TP HCM trong tương lai.
Ngay cả tại Bình Dương – khu vực có nguồn cung căn hộ dồi dào và sắp sáp nhập vào TP HCM để trở thành TP HCM mới trong tương lai thì căn hộ giá khoảng 50 triệu đồng/m2 cũng không còn nhiều như trước. Điều này cho thấy giá căn hộ vẫn âm thầm gia tăng trên thị trường.
Thực tế khảo sát cho thấy, các dự án tại TP Thủ Đức – đặc biệt dọc quốc lộ 13 – hiện đều có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên. Một số ví dụ điển hình: Green Tower (68-70 triệu đồng/m²), Midori Park The Ten (58-60 triệu đồng/m²), Sycamore (52 triệu đồng/m²), La Pura (từ 46 triệu đồng/m²). Trong khi đó, khu đô thị Vạn Phúc đã lên đến 120 triệu đồng/m², Urban Green dao động từ 75-82 triệu đồng/m².
Theo đại diện Savills, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thiếu hụt căn hộ giá hợp lý là do quỹ đất ngày càng hạn chế tại TP HCM, chi phí phát triển gia tăng, trong khi thủ tục pháp lý bị đình trệ kéo dài. Đại diện Savills cũng cho biết, phân khúc căn hộ giá dưới 50 triệu đồng/m² tuy thanh khoản tốt nhưng không có nguồn cung mới tương xứng. Giá bán phân khúc này sẽ còn tiếp tục tăng lên trong thời gian tới.
Đại diện Savills cho hay, nhu cầu thị trường còn rất lớn. Người mua vẫn ưu tiên các dự án mới có vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng giá từ sự phát triển của cơ sở hạ tầng trong tương lai.
Thị trường đang vào “sóng” tăng giá
Theo đánh giá của các chuyên gia, giá bất động sản tại TP HCM có thể tăng thêm từ 15-20% trong 6 tháng cuối năm 2025. Với các địa phương lân cận như Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, mức tăng cũng vào khoảng 10-15%.
Một trong những yếu tố chính thúc đẩy tâm lý kỳ vọng tăng giá là đề xuất sáp nhập TP HCM với các tỉnh kế cận. Sau sáp nhập, thị trường sẽ chứng kiến làn sóng giãn dân mạnh từ nội đô ra vùng ven, từ đó đẩy mạnh nhu cầu nhà ở tại các khu vực giáp ranh như Thuận An – nơi được dự báo sẽ tăng giá mạnh nhất với mức 15-20%.
Hiện tại nhu cầu thuê và ở thực tại các khu vực này rất cao nhờ mật độ dân cư đông, nhiều khu công nghiệp hiện hữu. Việc sáp nhập vào TP HCM sẽ càng khiến nhu cầu tăng cao và bất động sản ở đây có dư địa tăng giá lớn trong tương lai gần.
Dữ liệu thực tế ghi nhận, tại một số dự án căn hộ thuộc khu Đông Bắc TP HCM, lượng khách giữ chỗ tăng nhanh chóng trong thời gian gần đây. Nhà đầu tư và người mua ở thực đều bày tỏ sự lo ngại rằng giá sẽ tiếp tục tăng, khiến họ chủ động vào thị trường sớm để đảm bảo khả năng lựa chọn sản phẩm và biên lợi nhuận đầu tư.
Đại diện CBRE Việt Nam cho biết, ba yếu tố chính đang thúc đẩy tâm lý tích cực của người mua gồm: đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, mặt bằng lãi suất ổn định, cùng thông tin quy hoạch đô thị rõ nét. Các dự án ở vị trí gần TP HCM, lại nằm dọc theo các trục giao thông chiến lược, như Quốc lộ 13, Vành đai 3 – 4, hay cao tốc TP HCM – Chơn Thành, đang nhận được sự quan tâm rất lớn từ người mua.
Đại diện này cũng nhấn mạnh, người mua hiện nay không chỉ quan tâm tới vị trí trung tâm mà ưu tiên dự án có tính kết nối tốt, pháp lý minh bạch và tích hợp tiện ích, tạo nên một khu đô thị đầy đủ hơn là chỉ một tòa chung cư.
Theo đánh giá chung, bất động sản TP HCM và khu vực lân cận vẫn đang trên đà tăng giá. Mức tăng không chỉ đến từ hiệu ứng quy hoạch, mà còn là hệ quả của mâu thuẫn cung – cầu: Nhu cầu mua nhà ở thực lớn, trong khi lượng dự án mới mở bán bị hạn chế cả về số lượng lẫn phân khúc giá.
So với giai đoạn trước 2019, nguồn cung căn hộ tại TP HCM hiện vẫn ở mức thấp. Các dự án được chào bán gần đây đa phần là sản phẩm có pháp lý đầy đủ, chất lượng tốt và đáp ứng các tiêu chí khắt khe của người mua, điều này càng củng cố xu hướng tăng giá trong trung và dài hạn.
Với bối cảnh hiện tại, khi nhà ở dưới 50 triệu đồng/m² ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu vẫn tăng, các chuyên gia khuyến cáo người mua nên chủ động nắm bắt thời điểm và lựa chọn sản phẩm hợp lý, đặc biệt là ở các khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch và hạ tầng. Thị trường nhà ở, đặc biệt ở vùng ven TP HCM, vẫn đang mở ra nhiều cơ hội cho cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.
