TP.HCM: Trung tâm thương mại lên ngôi, nhà phố bán lẻ vắng bóng khách thuê

Trung tâm thương mại dẫn dắt xu hướng mới

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của CBRE, mặt bằng bán lẻ TP.HCM tiếp tục duy trì trạng thái ổn định. Dù không có dự án mới gia nhập thị trường trong quý, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 5.790 m² – chỉ giảm 8% so với quý trước – phản ánh nhu cầu bền vững từ các thương hiệu đang tìm kiếm mặt bằng tốt hơn hoặc có nhu cầu mở rộng.

Các thương hiệu ngoại nổi bật như Watson, Elmich, Chaufifth, Matsukiyo và KKV là những đại diện tiêu biểu cho xu hướng mở rộng, đặc biệt tại các khu vực dân cư đông đúc. Sức hút của các trung tâm thương mại nằm ở khả năng cung cấp không gian trưng bày đồng bộ, thiết kế hiện đại và hệ sinh thái dịch vụ bổ trợ đa dạng.

Tại khu vực trung tâm TP.HCM, giá chào thuê trung bình tầng trệt và tầng một đạt 278,6 USD/m²/tháng, lần lượt tăng 1,6% và 0,1% so với quý trước và cùng kỳ 2024. Trong khi đó, khu vực ngoài trung tâm cũng ghi nhận sự phục hồi nhẹ với giá thuê 52,9 USD/m²/tháng – tăng 0,5% so với quý I/2025, dù vẫn giảm 1,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giá này tiếp tục là yếu tố hấp dẫn đối với các thương hiệu F&B tầm trung, dịch vụ tiện ích nhắm đến giới trẻ và người lao động.

Tỷ lệ trống tại khu trung tâm gần như đi ngang, giữ ở mức 5,2%, trong khi khu vực ngoài trung tâm ghi nhận tỷ lệ trống 8% – giảm 0,6 điểm phần trăm so với quý trước. CBRE đánh giá đây là tín hiệu tích cực, cho thấy sự linh hoạt trong chiến lược phát triển sản phẩm và tái cơ cấu khách thuê đang phát huy hiệu quả.

Một điểm đáng chú ý là xu hướng gộp các gian thuê nhỏ để tạo mặt bằng lớn cho các thương hiệu theo mô hình lifestyle. Trung tâm thương mại không còn chỉ là nơi mua sắm đơn thuần, mà đang chuyển mình thành “điểm đến tất cả trong một” – one-stop-shop, tích hợp cả tiêu dùng, giải trí, ăn uống và trải nghiệm.

Bà Mai Võ – Giám đốc bộ phận Bán lẻ CBRE Việt Nam – nhận định: “Thị trường đang trở nên cạnh tranh hơn với sự gia nhập của nhiều thương hiệu Trung Quốc như Oh!Some, Polarpopo, BanTianYao, Wayjie... Việc không có nguồn cung mới lại càng đẩy nhanh tốc độ đổi mới sản phẩm và dịch vụ của các nhà bán lẻ hiện hữu.”

Trong 6 tháng cuối năm, thị trường dự kiến đón thêm 25.000 m² diện tích từ khối đế thương mại của hai dự án lớn tại trung tâm, được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho đà cạnh tranh, đồng thời gia tăng sự lựa chọn cho khách thuê có nhu cầu dài hạn.

Cũng theo bà Thanh Phạm – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn CBRE Việt Nam: “Hành vi người tiêu dùng đang thay đổi nhanh. Họ ngày càng ưu tiên giá trị thực và trải nghiệm đa kênh (omnichannel). Các thương hiệu cần tích hợp kênh online – offline, tối ưu chi phí vận hành để giữ được sức hút lâu dài”.

Nhà phố bán lẻ thất thế trong cuộc đua dòng tiền

Trái ngược với sự nhộn nhịp ở các trung tâm thương mại, các tuyến phố từng là “thủ phủ bán lẻ” của TP.HCM đang rơi vào tình trạng ảm đạm. Những con đường như Trần Phú (quận 5 – phố tranh nghệ thuật), Lương Hữu Khánh (quận 1 – phố biển hiệu), Nguyễn Trãi (quận 5 – thời trang), hay cả các trục trung tâm như Nguyễn Thị Minh Khai, Phan Xích Long, đường 3 Tháng 2… đều ghi nhận lượng lớn mặt bằng bỏ trống, treo bảng cho thuê nhiều tháng không có khách.

Theo Savills Việt Nam, tỷ lệ trống tại các tuyến phố mua sắm lớn vẫn ở mức cao, khó trở về thời hoàng kim trước năm 2019. Giá thuê hiện giảm 10–20% so với thời điểm trước đại dịch Covid-19, dù chủ nhà đã chủ động đưa ra các chính sách ưu đãi như giảm tiền đặt cọc, giãn tiến độ thanh toán, thậm chí chấp nhận giá thuê dài hạn thấp hơn để giữ khách.

Tuy nhiên, yếu tố lớn hơn chính là sự thay đổi cấu trúc hành vi mua sắm. Đại dịch khiến người tiêu dùng chuyển mạnh sang kênh trực tuyến, nhận thấy sự tiện lợi và tiết kiệm hơn khi mua hàng online. Hệ quả là các nhà bán lẻ không còn “mặn mà” với việc duy trì cửa hàng tại các nhà phố – vốn vừa thiếu ổn định, vừa khó kiểm soát chi phí.

Theo phân tích từ Savills, bản chất mô hình thuê nhà phố chứa nhiều rủi ro: chủ nhà áp giá theo cảm tính, thiếu minh bạch hợp đồng, thiếu tiêu chuẩn về PCCC, vận hành hoặc vệ sinh công cộng. Trong khi đó, trung tâm thương mại mang lại lợi thế vượt trội về quản lý chuyên nghiệp, giá thuê ổn định, quy hoạch hợp lý và chính sách hỗ trợ dài hạn – yếu tố giúp thương hiệu an tâm trong chiến lược phát triển.

Chuyên gia thị trường cũng lưu ý đến ảnh hưởng của Luật Phòng cháy Chữa cháy 2024, với những quy định nghiêm ngặt hơn, khiến các thương hiệu – đặc biệt là ngành F&B – phải tính toán lại. Nhiều đơn vị đang dịch chuyển khỏi mô hình nhà phố sang trung tâm thương mại để đảm bảo điều kiện vận hành và an toàn pháp lý.

Không dừng lại ở hiệu quả tài chính, hiện diện tại trung tâm thương mại còn giúp thương hiệu nâng cao giá trị hình ảnh và độ phủ nhận diện – yếu tố ngày càng được đánh giá cao trong giai đoạn cạnh tranh khốc liệt về truyền thông.