Khi tỷ phú Hui Ka Yan – Chủ tịch Evergrande Real Estate Group phát biểu tại một sự kiện từ thiện nổi tiếng vào năm 2018, ông đã nói rất dài dòng về việc ông chỉ ăn khoai lang khi còn là một đứa trẻ ở quê nhà.

Khi ở thời kỳ đỉnh cao, Chủ tịch China Evergrande Group nắm khối tài sản 40 tỷ USD, ông sánh ngang với Jack Ma là người giàu nhất quốc gia. Ông đã quy thành công của mình là nhờ có Đảng Cộng sản. Năm đó, khoảng 1/5 tỷ phú của đất nước này xuất thân từ lĩnh vực bất động sản say sưa kể về những câu chuyện tuổi thơ cơ hàn rồi vươn lên giàu có như tỷ phú Hui Ka Yan.

Tỷ phú Hui Ka Yan. (Nguồn: Anthony Kwan/Bloomberg)

Tất cả những điều này đã thay đổi kể từ đó. Chiến dịch kéo dài một năm của Trung Quốc nhằm kiểm soát giá bất động sản tăng chóng mặt đã khiến các nhà phát triển bất động sản lớn nhất nước này phải kinh ngạc, khiến doanh số bán nhà chững lại sau 11 tháng tăng liên tục và thu về 65 tỷ USD tài sản cho các ông trùm bất động sản. Một thước đo của Bloomberg Intelligence về cổ phiếu bất động sản Trung Quốc đã giảm vào ngày 6/6, xuống mức thấp nhất trong 5 năm so với Chỉ số Doanh nghiệp Trung Quốc Hang Seng.

Quyết tâm đạt được “thịnh vượng chung” của Chủ tịch Tập Cận Bình đang đánh dấu một sự thay đổi từ tận gốc rễ, báo hiệu sự kết thúc của “nhà máy” sản xuất tỷ phú bất động sản Trung Quốc.

Craig Botham, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của Pantheon Macroeconomics, cho biết: “Những ngày hoàng kim đã qua. Nó chỉ còn trong quá khứ”.

Khủng hoảng tài sản

Thật khó để nói quá tầm quan trọng của bất động sản ở Trung Quốc. Nó chiếm gần 30% tổng sản phẩm quốc nội, khu vực này là một trong những động lực kinh tế lớn nhất. Nó đã sản sinh ra những cái tên huyền thoại như Wang Jianlin, người sáng lập Dalian Wanda Group, củng cố sự giàu có của tầng lớp trung lưu rộng lớn của đất nước và chiếm khoảng 60% tài sản hộ gia đình.

Tỷ phú Wang Jianlin. (Nguồn: Jason Alden/Bloomberg)

Trong hai thập kỷ, đầu tư vào bất động sản là một sự đặt cược chắc chắn. Giá nhà của Trung Quốc đã có xu hướng tăng kể từ đầu những năm 2000, thúc đẩy đầu cơ.

Các nhà phát triển được khuyến khích gánh nợ, chuyển sang các nguồn tiền khổng lồ bên ngoài Trung Quốc đại lục. Các nhà đầu tư toàn cầu khao khát lợi nhuận cao hơn đã mua trái phiếu có lợi suất cao. Doanh số hàng năm của những tờ tiền như vậy đã tăng từ 675 triệu USD vào năm 2009 lên 64,7 tỷ USD vào năm 2020, theo dữ liệu của Bloomberg.

Nhưng nợ nần chồng chất gây ra rủi ro đáng kể cho hệ thống tài chính.

Tất cả những điều này đều tăng cùng với khoảng cách giàu nghèo ngày càng gia tăng của Trung Quốc.

Thi nhau vỡ nợ

Các dấu hiệu của sự thay đổi xuất hiện đầu tiên vào năm 2016. Năm đó, ông Tập tuyên bố rằng “những ngôi nhà được xây dựng để ở, không phải để đầu cơ”. Tốc độ tấn công của các quy định đã tăng lên vào năm 2020 khi Trung Quốc đưa ra cái gọi là “ba ranh giới đỏ” nhằm giới hạn các khoản vay mà các nhà phát triển bất động sản có thể nhận.

Nó chèn ép các nhà phát triển bất động sản trên diện rộng và đè bẹp Evergrande. Công ty, với khoản nợ hơn 300 tỷ USD đã vỡ nợ vào tháng 12 năm ngoái sau khi hết cách để tìm nguồn tài trợ, khiến hàng chục nhà xây dựng gặp phải sóng gió.

Kể từ đầu năm ngoái, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ ít nhất 18 tỷ USD trái phiếu đô-la ở nước ngoài và tương đương 2,5 tỷ USD nợ bằng đồng nhân dân tệ trong nước.

Việc ông Tập thúc đẩy sự thịnh vượng chung - nhấn mạnh sự phân bổ của cải đồng đều hơn – đã chỉ rõ các ưu tiên thay đổi của bộ máy lãnh đạo đất nước.

Thống đốc ngân hàng trung ương Trung Quốc, Yi Gang, đã quảng cáo về một “mô hình phát triển mới” cho ngành bất động sản, cho thấy quốc gia này cuối cùng cũng đang thực hiện chuyển hướng quá hạn dài đối với câu chuyện thành công của Singapore trong việc đáp ứng hầu hết dân số của mình trong nhà ở xã hội.

Những tác động sâu rộng

Có khả năng các nhà phát triển bất động sản được nhà nước hậu thuẫn sẽ được xác nhận lại là nhà điều hành chi phối, sự sụp đổ chậm nhưng không thể tránh khỏi của những người đang gặp khó khăn và kỳ vọng thu nhập đầu tư thấp hơn.

Nó đã gây ra sự hủy hoại của cải chưa từng có. Tỷ phú Wang Jianlin, Chủ tịch Dalian Wanda Group mất 61% tài sản kể từ cuối năm 2019, người sáng lập Sunac China Holdings, tỷ phú Sun Hongbin chứng kiến gần 90% tài sản bốc hơi, trong khi tỷ phú hui Ka Yan dẫn đầu cuộc lao dốc này khi mất gần 24 tỷ USD. Nhiều nhà tài phiệt trong đó có ông Hui đã tự bỏ tiền túi để cứu vãn hoạt động của mình, gây thêm một lực cản nữa cho sự giàu có của họ.

Theo Chỉ số tỷ phú Bloomberg , các tỷ phú bất động sản hiện chỉ chiếm chưa đến 1/10 số người giàu nhất Trung Quốc.

Ngày hoàng kim khó trở lại

Sự thất bại trong quy định mới đang ảnh hưởng rộng lớn hơn vào nền kinh tế, kéo theo mọi lĩnh vực từ công nghệ đến giáo dục và khiến Chính phủ phải suy nghĩ lại. Để tránh một cuộc khủng hoảng toàn diện, Trung Quốc đã nới lỏng các biện pháp thắt lưng buộc bụng đối với việc mua nhà trong những tháng gần đây và cắt giảm lãi suất.

Tuy nhiên, quá trình phục hồi được cho là sẽ chậm - không chỉ vì chiến lược Covid Zero của đất nước, mà còn do hội nghị lãnh đạo vào cuối năm nay, nơi ông Tập dự kiến sẽ tiếp tục nhiệm kỳ thứ ba.

Frederic Neumann, nhà kinh tế trưởng khu vực châu Á tại HSBC Holdings, cho biết: “Ngoài sự bất ổn kinh tế trong thời gian gần, việc mua bất động sản để đầu cơ cũng có thể tiếp tục giảm do Chính phủ đưa ra tín hiệu dai dẳng rằng phát triển thị trường có trật tự hơn vẫn là ưu tiên”.

“Áp lực thanh khoản chưa từng có vẫn tồn tại đối với các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc. Cuộc đấu tranh thanh khoản của các chủ đầu tư đang gặp khó khăn sẽ tiếp tục kéo dài sang Quý 3 vì lo ngại việc không hoàn thành có thể kéo dài tình trạng sụt giảm doanh số bán nhà của họ”, Kristy Hung, nhà phân tích của Bloomberg nói.

Alicia Garcia Herrero, chuyên gia kinh tế trưởng khu vực Châu Á Thái Bình Dương, cho rằng lĩnh vực này chiếm 1/3 mức tăng trưởng thực tế - tương tự như ở Tây Ban Nha ngay trước khi bùng nổ tài sản năm 2009 - Chính phủ cần đưa nó trở lại mức trung bình toàn cầu.

Garcia Herrero nói: “Tôi không nghĩ chúng ta sẽ thấy sự hồi phục hình chữ V. Chính phủ không “muốn lĩnh vực này tiếp tục phát triển quá nhanh trong thời gian quá dài”.

Sơn Tùng (theo Bloomberg)