Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất đề xuất trong thời hạn 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, nếu người mua nhà ở xã hội muốn bán lại thì chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Trong đó, mức giá bán tối đa không được vượt quá giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu.
Sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua nhà ở xã hội được phép bán lại cho các đối tượng đủ điều kiện mua loại hình nhà ở này theo quy định.
Theo giới chuyên gia, quy định này đồng nghĩa với việc trong 5 năm kể từ khi trả đủ tiền, người mua nhà ở xã hội không được bán lại theo giá thị trường. Thay vào đó, họ chỉ được bán cho chủ đầu tư hoặc những người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội với mức giá gốc.
Những bất cập về tài chính và quyền sở hữu
Ngay sau khi công bố đề xuất mới, một số doanh nghiệp bất động sản đã có văn bản kiến nghị xem xét lại. Bởi, việc không cho phép bán nhà ở theo cơ chế thị trường có thể tác động tới cả người mua, lẫn người bán.
Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), đề xuất này có thể khiến người có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội không còn mặn mà, không còn muốn mua sản phẩm này. Nếu phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn để hoàn thành quy trình mua, thuê mua nhà ở xã hội, đầu tiên là phải bỏ ra tối đa bằng 30% giá trị hợp đồng mua nhà thanh toán đợt 1.
Trong trường hợp phải vay tín dụng và trả lãi, kể cả áp dụng các gói tín dụng ưu đãi, thì lãi suất vay không thấp hơn 5,9%/năm. Ví dụ, với số tiền vay 1 tỷ đồng, năm thứ nhất phải trả lãi vay 59 triệu đồng, bình quân 4,9 triệu đồng/tháng, chưa tính chi phí trả dần nợ gốc.
Chưa kể, người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải nộp phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng và phải nộp lệ phí trước bạ để được cấp giấy chứng nhận (sổ hồng).
Vì vậy, khi bán lại nhà ở xã hội với giá gốc theo hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nên người mua nhà ở xã hội bị lỗ, bị thiệt hại không hề nhỏ.
Bên cạnh đó, nếu quy định người mua nhà ở xã hội đã có “sổ hồng” không được quyền tự do định đoạt, không được quyền bán lại nhà ở xã hội này theo giá thị trường, chủ sở hữu nhà còn có thể sẽ không được cho phép thế chấp nhà ở xã hội này để vay vốn làm ăn hoặc phục vụ nhu cầu cuộc sống.
Vì trong trường hợp khoản vay này trở thành nợ xấu, nhà ở là tài sản thế chấp này có thể bị tổ chức tín dụng thu giữ và phát mãi, chuyển sang chủ sở hữu mới không còn thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Vì vậy, dù đã có “sổ hồng” nhưng chủ sở hữu nhà lại bị hạn chế quyền sở hữu, đặc biệt là không có quyền định đoạt tài sản là căn nhà của mình.
Tác động tức thời đến tâm lý người mua
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, thông qua một số doanh nghiệp, đã có nhiều người rút đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của doanh nghiệp mình sau khi có đề xuất này.
“Nhiều người đã rút đăng ký sau khi dự thảo Luật đề xuất thay đổi chính sách, không còn cho phép sau thời hạn 5 năm, người mua, thuê mua nhà ở xã hội không còn được bán lại nhà ở xã hội này theo giá thị trường cho người có nhu cầu”, ông nhấn mạnh.
Kiến nghị áp dụng biên độ trượt giá khi chuyển nhượng
Trong khi đó, ông Lê Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản, cho rằng đề xuất này nhằm kiểm soát tình trạng trục lợi chính sách nhà ở xã hội. Tuy nhiên, ông nhận định việc chỉ cho phép bán lại nhà theo giá gốc có thể chưa phù hợp với thực tế biến động của thị trường.
Bởi lẽ, giá cả hàng hóa và chi phí sinh hoạt đều chịu tác động của lạm phát qua từng năm, trong khi giá trị nhà ở sau 5 năm cũng khó giữ nguyên như thời điểm mua ban đầu.
Do đó, để bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên, ông Tuấn cho rằng có thể nghiên cứu áp dụng một biên độ trượt giá nhất định đối với nhà ở xã hội khi chuyển nhượng, thay vì cố định giá bán ở mức giá gốc trong hợp đồng ban đầu.
