Trước đó, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định 67/2026/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố.
Theo HoREA, Quyết định 67/2026/QĐ-UBND giúp người dân thực hiện quyền tách thửa, hợp thửa để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình. Tuy nhiên, chỉ sau 3 tuần triển khai, Quyết định này đã bộc lộ một số bất cập cần sớm được khắc phục, đặc biệt đối với trường hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất.
HoREA đề nghị bổ sung quy định với đất ở và đất khác trong cùng thửa
Trước thực tế trên, HoREA đề nghị bổ sung quy định đối với trường hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất.
Cụ thể, Hiệp hội đề nghị quy định UBND cấp xã căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa đất.
Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, sau khi đã trừ phần diện tích thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng và quy hoạch đường giao thông, phải bảo đảm diện tích tối thiểu theo quy định.
HoREA cho rằng đề xuất này là cần thiết bởi các quy định hiện hành đã đề cập đến trường hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất.
Cụ thể, khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện, trong đó có trường hợp “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất”.
Bên cạnh đó, điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội quy định trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
Khoản 1 Điều 3 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND cũng quy định việc tách thửa, hợp thửa phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện theo khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai và khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Do đó, HoREA cho rằng cần bổ sung khoản 3 sau khoản 2 Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND đối với trường hợp “thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất”. Theo Hiệp hội, việc này sẽ bảo đảm sự đồng bộ với khoản 1 Điều 2 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, đồng thời giúp phạm vi điều chỉnh của Quyết định bao phủ cả trường hợp tách thửa, hợp thửa đối với loại đất này.
Đề nghị được chuyển mục đích sử dụng đất đồng thời với tách thửa
HoREA cũng đề nghị quy định UBND cấp xã căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa đất.
Đề xuất này được Hiệp hội kiến nghị trên cơ sở kế thừa quy định tại điểm a khoản 2 Điều 3 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15/10/2014 của UBND TP HCM.
Theo quy định trước đây, đối với thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu và không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt, UBND quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất có thể xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc thực hiện tách thửa.
Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa phải bảo đảm các điều kiện theo quy định.
HoREA cho biết, trên thực tế có không ít thửa đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, trong đó có trường hợp đất ở và đất khác cùng nằm trong một thửa đất. Đây có thể là những trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm cùng thửa đất có đất ở.
Trong những trường hợp này, phần đất ở có nhà ở có thể đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), hoặc chưa được cấp sổ hồng. Trong khi đó, phần đất còn lại của thửa đất được ghi nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày hoặc trồng cây lâu năm.
Tuy nhiên, theo HoREA, trên thực tế phần đất này có trường hợp không còn được sử dụng để sản xuất nông nghiệp, mà chỉ tồn tại trên sổ bộ quản lý đất đai với ghi nhận là “đất nông nghiệp”.
Vì vậy, Hiệp hội cho rằng khi thực hiện tách thửa, hợp thửa đối với thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất, cần đồng thời giải quyết việc chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở.
HoREA dẫn một trường hợp cụ thể tại phường Đông Hưng Thuận để minh họa. Theo đó, có một thửa đất diện tích 1.100 m2 nằm trong khu dân cư hiện hữu ổn định. Trên thửa đất có một căn nhà với diện tích 500 m2, phần diện tích còn lại là 600 m2 sân xi măng.
Thửa đất này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào năm 2018. Theo đó, phần diện tích 500 m2 được ghi nhận là đất ở, trong khi 600 m2 còn lại là sân xi măng nhưng được ghi nhận là đất nông nghiệp trồng cây ngắn ngày.
HoREA cho rằng trên thực tế không hề có loại đất nông nghiệp này tại phần diện tích 600 m2 và đây không phải trường hợp cá biệt. Theo Hiệp hội, tình trạng tương tự khá phổ biến tại các khu dân cư hiện hữu khi người dân có nhu cầu tách thửa, hợp thửa.
Do đó, HoREA kiến nghị bổ sung quy định để có thể giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở đồng thời với việc tách thửa, trên cơ sở xem xét nhu cầu của người sử dụng đất và từng trường hợp cụ thể.
