Nguồn cung căn hộ cao cấp gấp 3 lần căn hộ bình dân

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản (VARs), năm 2021, nguồn cung nhà ở tại Việt Nam đang ở mức thấp nhất trong vòng 4 năm trở lại đây. Cụ thể, tổng lượng cung nhà ở khoảng 58.000 sản phẩm, thuộc nhiều phân khúc khác nhau. Con số này chỉ bằng 1/3 tổng lượng cung nhà ở so với năm 2018.

Trong đó, lượng cung của phân khúc căn hộ bình dân, hợp túi tiền chưa tới 5.000 sản phẩm. Đối với căn hộ trung cấp, nguồn cung đạt hơn 10.000 sản phẩm. Cuối cùng là căn hộ cao cấp với gần 15.000 sản phẩm được ra mắt trong năm 2021. Như vậy có thể thấy, số lượng căn hộ cao cấp được ra mắt thị trường trong năm 2021 vẫn gấp 3 lần căn hộ bình dân, hợp túi tiền. 

Điều này chứng minh rằng, thị trường vẫn đang bị mất cân bằng nguồn cung, trong khi các phân khúc cần thiết để bình ổn thị trường vẫn thiếu, thì các chủ đầu tư vẫn tung ra các sản phẩm cao cấp, với giá bán rất cao và giá bán tăng dần qua các năm.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý IV/2021, tại Hà Nội, các căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 có rất ít, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng chưa phát triển. Trong khi đó, tại TP.HCM, dòng sản phẩm này không có dự án.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ cao cấp trên 50 triệu đồng/m2, được ra mắt ồ ạt trên khắp cả nước. Đặc biệt, tại Hà Nội và TP.HCM còn chứng kiến sự ra mắt hoành tráng của hàng loạt dự án chung cư cao cấp, với giá bán lên tới 100 - 200 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án còn rao bán với giá trên 700 triệu đồng/m2.

Tỷ lệ hấp thụ dự án ở mức cao

Khác với năm 2020, năm đầu tiên Việt Nam đối mặt với đại dịch COVID-19, khiến tỷ lệ hấp thụ dự án giảm khá sâu, thì sang năm 2021, tỷ lệ hấp thụ đã tăng 1,5 lần. Báo báo của VARs cho thấy, tỷ lệ hấp thụ dự án trong năm 2021 đạt 51%.

Trong khi đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, tổng hợp đến cuối năm 2021, thị trường còn tổn khoảng 2.286 căn hộ, thấp hơn nhiều so với con số 9.000 căn hộ tồn kho của năm 2020.

Bộ Xây dựng giải thích: Lượng tồn kho bất động sản năm 2021 giảm so với năm 2020 nguyên nhân một phần do nguồn cung hầu hết các phân khúc bất động sản mới của thị trường đều hạn chế. 

Nhìn chung, các phân khúc như căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp, nhà ở riêng lẻ và đặc biệt là đất nền đều được hấp thụ tốt và tính thanh khoản cao, hầu như không phát sinh tồn kho. 

Lượng tồn kho bất động sản chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là đối với các dự án ở vị trí có điều kiện hạ tầng không thuận lợi.

Nhìn nhận từ 2 báo cáo của Bộ Xây dựng và VARs, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng: Thị trường bất động sản hiện nay đang suy kiệt trầm trọng nguồn cung, nhất là dòng căn hộ bình dân. Do đó, để sở hữu nhà ở, người mua nhà phải tìm kiếm các phân khúc khác, đắt tiền hơn. 

Về tích cực, xu hướng này sẽ làm giảm tỷ lệ hàng tồn kho cho thị trường và mang lại lợi nhuận “khủng” cho chủ đầu tư. Thế nhưng, mặt hạn chế là dư nợ tín dụng bất động sản sẽ có xu hướng phình to. Bản thân người mua nhà sẽ phải đối mặt với rất nhiều rủi ro trong việc thanh toán tiền mua nhà, nhất là trong bối cảnh đại dịch COVID-19 vẫn đang ảnh hưởng nghiêm trọng.

“Với nhiều người có nhu cầu mua nhà, khi dòng căn hộ bình dân suy kiệt nguồn cung, họ buộc phải sử dụng các đòn bẩy tài chính, để mua các các căn hộ khác đắt tiền hơn. Điều này chỉ có lợi cho chủ đầu tư, nhưng về lâu dài, như nợ tín dụng sẽ phình to, nợ xấu sẽ tăng cao sẽ ảnh hưởng xấu tới nền kinh tế”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn nói thêm: Trong 2 năm gần đây, phân khúc căn hộ gần như biến mất trong mắt của các nhà đầu tư bất động sản. Điều này chứng tỏ rằng, nhu cầu mua căn hộ là nhu cầu sử dụng thật, không phải xu hướng đầu tư. 

Vì vậy, để thị trường phát triển bền vững, ông Tuấn khẳng định không còn cách nào khác, ngoài việc tăng nguồn cung phân khúc căn hộ bình dân.

Theo Bộ Xây dựng, hiện tại tỷ lệ dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng (hiện khoảng 7%) vẫn trong ngưỡng an toàn.

Tuy nhiên, trong năm 2021, dư nợ tín dụng đã tăng từ 661.000 tỷ đồng (tháng 3/2021) lên gần 700.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021. Như vậy, có thể thấy, tỷ lệ dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn đang tăng và có thể phá vỡ ngưỡng an toàn.