FDI tăng 76%, đất công nghiệp Việt Nam “nóng” trở lại
Theo SSI Research, một số nền kinh tế trong ASEAN, trong đó có Indonesia, Thái Lan và Việt Nam đang được hưởng lợi từ chiến lược Trung Quốc + 1. Tại Việt Nam, trong 9 tháng của năm 2026, vốn FDI đăng ký đã tăng mạnh lên 50,4 tỷ USD, tăng khoảng 76,4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đồng thời, FDI giải ngân đạt 21,1 tỷ USD, mức cao nhất trong 5 năm. Vốn FDI đăng ký mới đạt 29,2 tỷ USD với 3.108 dự án, chủ yếu đến từ ngành sản xuất, chiếm 45,8% tổng vốn đăng ký mới.
Singapore và Hàn Quốc tiếp tục là các nhà đầu tư lớn nhất, lần lượt chiếm 31,7% và 19,5% tổng vốn đăng ký mới. Điều này củng cố sức hấp dẫn của Việt Nam như một trung tâm sản xuất và hỗ trợ nhu cầu đất công nghiệp trong dài hạn.
Trong 8 tháng qua, nhiều dự án FDI lớn được triển khai tại Việt Nam như dự án mở rộng của Samsung tại Thái Nguyên với tổng vốn 5,2 tỷ USD, dự án điện LNG có vốn đầu tư từ Hàn Quốc trị giá 2,2 tỷ USD tại Bắc Ninh, nhà máy module quang học của Trung Quốc trị giá 700 triệu USD tại Bắc Ninh, nhà máy điện tử của BYD trị giá 480 triệu USD tại Phú Thọ và trung tâm dữ liệu AI có vốn đầu tư từ Hồng Kông trị giá 350 triệu USD tại TP.HCM.
Theo SSI Research, sau giai đoạn chững lại do những bất định liên quan đến thuế quan trong năm 2025, nhu cầu thuê đất công nghiệp đã phục hồi mạnh trong quý 2/2026.
Lượng hấp thụ ròng tại miền Bắc đạt khoảng 217 ha trong quý 2/2026, mức cao nhất theo quý kể từ quý 1/2024 (218 ha) và cao hơn đáng kể so với mức 134 ha trong quý 1/2026.
Trong khi đó, khu vực miền Nam tiếp tục đà phục hồi, với lượng hấp thụ ròng cải thiện lên khoảng 67 ha trong quý 2/2026, so với 57 ha trong quý 1/2026 và 10 ha trong quý 2/2025.
Trong khi đó, theo CBRE, giá thuê đất công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng trong quý 2/2026. Giá chào thuê trung bình tại miền Bắc đạt 143 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi miền Nam đạt 185 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3,7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Dù vậy, lợi nhuận của các chủ đầu tư khu công nghiệp suy giảm trong nửa đầu năm 2026 do thay đổi phương pháp hạch toán và ghi nhận diện tích thuê thấp hơn.
Doanh thu thuần và lợi nhuận ròng toàn ngành lần lượt giảm 20,2% và 40,0% so với cùng kỳ, xuống 38.000 tỷ đồng và 4.000 tỷ đồng.
Trong đó, BCM, KBC và D2D ghi nhận lợi nhuận sụt giảm mạnh do không ghi nhận các giao dịch bán đất lô lớn và chi phí lãi vay tăng, trong khi SZC và SNZ lợi nhuận giảm mạnh từ việc chuyển sang ghi nhận doanh thu theo phương pháp phân bổ đều.
Ngược lại, IDC và VGC ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận, nhờ lượng hấp thụ đất tăng mạnh và nhu cầu vật liệu xây dựng phục hồi.
Được hỗ trợ dài hạn
Theo CBRE, tổng nguồn cung đất công nghiệp mới dự kiến đạt khoảng 1.347 ha, bao gồm 664 ha tại miền Bắc và 683 ha tại miền Nam.
Tại miền Bắc, nguồn cung tương lai tập trung tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hưng Yên và các tỉnh lân cận Hà Nội, nơi việc mở rộng khu công nghiệp tiếp tục được thúc đẩy bởi dòng vốn FDI mạnh mẽ và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng.
Trong khi đó, miền Nam dự kiến có nguồn cung mới từ Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Tây Ninh và Bà Rịa – Vũng Tàu, được hưởng lợi từ việc hạ tầng tiếp tục được nâng cấp.
SSI Research cho rằng, khách thuê đến từ Trung Quốc, Đài Loan và Hồng Kông sẽ tiếp tục là động lực nhu cầu chính đối với các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động.
SSI Research dự báo giá thuê đất công nghiệp sẽ cơ bản đi ngang trong năm 2027 khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động với chiến lược giá cạnh tranh hơn nhằm thu hút khách thuê chủ chốt và đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy.
Giá chào thuê trung bình hiện ở mức 143 USD/m2/chu kỳ thuê tại miền Bắc và 185 USD/m2/chu kỳ thuê tại miền Nam.
Về dài hạn, SSI Research cho rằng nhu cầu cho thuê bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng, được hỗ trợ bởi: Cơ sở hạ tầng cải thiện đáng kể, bao gồm các dự án trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, mở rộng cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và các đường Vành đai 3 và 4, giúp giảm chi phí logistics.
Đồng thời, các chính sách ưu đãi FDI mới (Nghị quyết số 10-NQ/TW do Bộ Chính trị ban hành ngày 08/06/2026, Luật Đầu tư sửa đổi) hỗ trợ thu hút FDI thông qua cắt giảm thủ tục hành chính, ưu đãi về nguồn vốn cho các khu công nghiệp sinh thái và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho chính quyền địa phương, qua đó giúp đẩy nhanh tiến độ phê duyệt dự án và phát triển khu công nghiệp.
Mặc dù dòng vốn FDI duy trì đà tăng tích cực, rủi ro vẫn hiện hữu khi Việt Nam chịu mức thuế nhập khẩu bổ sung theo Mục 301 là 12,5%, cao hơn mức 10% áp dụng đối với một số quốc gia trong khu vực (Bangladesh, Ấn Độ và Indonesia).
Các biện pháp thương mại bổ sung phát sinh từ các cuộc điều tra đang diễn ra có thể ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng của các ngành thâm dụng lao động, bao gồm dệt may, da giày và sản phẩm gỗ, qua đó làm suy giảm nhu cầu thuê từ các nhóm khách thuê này.
SSI Research ước tính tổng lợi nhuận ròng của các chủ đầu tư khu công nghiệp và doanh nghiệp cao su có hoạt động chuyển đổi đất trong phạm vi nghiên cứu sẽ đạt 22,3 nghìn tỷ đồng trong năm 2027, tăng 12,4% so với cùng kỳ.
SSI nhận định, VGC và IDC được định giá hấp dẫn và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh mạnh, hỗ trợ khả năng chi trả cổ tức tiền mặt bền vững. Các cổ phiếu GVR, PHR và DPR được đánh giá tích cực, nhờ thu nhập đền bù từ chuyển đổi đất cao su dự kiến tiếp tục là động lực tăng trưởng.
Ngoài ra, PHR và DPR có tỷ suất cổ tức tiền mặt hấp dẫn ở mức 8-11%, mang lại cả triển vọng lợi nhuận rõ ràng và lợi tức hấp dẫn cho cổ đông.
