Chia cổ tức bằng cổ phiếu

CTCP Đầu tư và Phát triển nhà Khang Điền (mã KDH) đã công bố nghị quyết HĐQT thông qua việc phát hành 64,2 triệu cổ phiếu để trả cổ tức năm 2021 tỷ lệ 10%. Ngày đăng ký cuối cùng là 5/7.  Nguồn vốn phát hành từ nguồn lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lũy kế trên báo cáo tài chính kiểm toán 2021.

Ngoài ra, Khang Điền cũng sẽ chào bán thêm 9,6 triệu cổ phiếu ESOP cho HĐQT và người lao động trong công ty. Thời gian nộp tiền mua từ ngày 1/7 đến 15/7. Giá bán sẽ là 24.000 đồng/cổ phiếu, tỷ lệ phát hành so với số cổ phiếu đang lưu hành là 1,5% và bị hạn chế chuyển nhượng 1 năm.

Tổng số tiền thu được rơi vào khoảng 216 tỷ đồng sẽ được bổ sung vốn kinh doanh cho công ty. Sau hai đợt phát hành trên, vốn điều lệ của doanh nghiệp sẽ tăng lên 7.169 tỷ đồng.

Trước đó, Nhà Khang Điền cũng đã thông qua việc cam kết bảo lãnh để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thay công ty con là Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc tại ngân hàng Vietinbank với số tiền vay/hạn mức vay vượt 10% tổng tài sản của Khang Điền tại báo cáo tài chính năm 2021.

Khang Điền sẽ bảo lãnh cho Nhà Khang Phúc vay vốn với hạn mức tối đa 4.619 tỷ đồng để thanh toán chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thuộc Dự án Tân Tạo A với kỳ hạn 84 tháng.

Thời điểm cuối quý I/2022, tổng nợ đi vay khoảng 4.434 tỷ đồng và chủ yếu là vay dài hạn từ ngân hàng, dư nợ trái phiếu chiếm 482 tỷ đồng. Chủ nợ lớn nhất của doanh nghiệp này tại thời điểm 31/12/2022 là ngân hàng Phương Đông với dư nợ 2.934,5 tỷ đồng với lãi suất khoảng 11% tới 11,17%/năm. Theo sau là Vietinbank với dư nợ khoảng 959 tỷ đồng tại ngày 31/3 với lãi suất 10%/năm.

Quỹ đất giảm dần, trọng điểm kinh doanh chính lao dốc

KDH chia thêm cổ phiếu trong bố cảnh kết quả kinh doanh quý đầu năm không mấy khởi sắc. Khoản lãi từ giao dịch mua rẻ 308 tỷ đồng trở thành cứu cánh cho con số lợi nhuận cuối cùng của doanh nghiệp này bởi lẽ lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ vỏn vẹn 4,7 tỷ đồng, giảm 98% so với cùng kỳ năm trước.

Theo thuyết minh, khoản lãi từ giao dịch mua rẻ xuất phát từ việc Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Gia Phước – một công ty con của Khang Điền đã mua 366 triệu cổ phần của CTCP Đầu tư BĐS Phước Nguyên, tổng mệnh giá 366 tỷ đồng – chiếm 60% vốn điều lệ công ty này. Giá mua là 620 tỷ đồng và giao dịch hoàn tất vào 15/3/2022, đúng 15 ngày trước khi kết thúc quý 1. Lãi từ giao dịch mua rẻ là phần chênh lệch giữa sở hữu của nhóm công ty trong giá trị hợp lý của tài sản thuần có thể xác định được và giá phí khoản đầu tư vào Phước Nguyên.

Phước Nguyên hiện là công ty mẹ, sở hữu 100% vốn của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên (Nhà Đoàn Nguyên) – doanh nghiệp dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông, có diện tích 60.732 m2 (6ha) toạ lạc tại phường Bình Trưng Đông, quận 2, Tp. HCM.

Đây cũng chính là một dự án cũ của Khang Điền, bị bán đi vào năm 2013 khi doanh nghiệp gặp suy thoái, cạn kiệt tiền để hoạt động. Vào năm 2018, Capital Land công bố đã mua dự án này với giá 1.380 tỷ đồng.

Việc hợp nhất Phước Nguyên đã khiến cho hàng tồn kho của Khang Điền tăng mạnh trong kỳ. Cụ thể, hàng tồn kho tăng từ 7.731 tỷ lên 11.460 tỷ với mức tăng chủ yếu từ 3.185 tỷ của dự án Đoàn Nguyên. Việc mua dự án Đoàn Nguyên không chỉ giúp cho Khang Điền có báo cáo kết quả kinh doanh đẹp mà có lẽ còn là giải pháp cho tình hình quỹ đất để sẵn sàng triển khai dần cạn kiệt.

Trong báo cáo mới đây, BVSC đánh giá quỹ đất giảm dần đang là điểm rủi ro của KDH. Căn cứ trên tiến độ, có thể thấy doanh nghiệp chỉ còn vài dự án như: Classia, The Clarita, dự án Privia là có thể triển khai trong 2022-2023. Các dự án lớn ở khu Nam dù triển vọng hấp dẫn với chi phí vốn thấp nhưng còn vướng giải phóng mặt bằng, hoàn thiện các thủ tục giao đất, xác định tiền sử dụng đất. Do đó, áp lực duy trì lợi nhuận tăng trưởng sau 2024 là hiện hữu nếu các dự án như: KCN Lê Minh Xuân, Corona 11A chưa thể triển khai bán hàng.

BVSC cho rằng KDH quyết định mua lại dự án Đoàn Nguyên có thể do pháp lý hoàn thiện và sẽ triển khai sớm trong thời gian ngắn. Dẫu vậy, theo BCTC quý 1/2022, giá trị hàng tồn kho của dự án Đoàn Nguyên là 3.185 tỷ - cao hơn nhiều so với giá vốn các quỹ đất cũ như: Classia, Clarita (giá vốn đất 400-600 tỷ). Biên lợi nhuận gộp của Đoàn Nguyên nếu triển khai sớm trong 2023 sẽ thấp hơn nhiều so với dự án cũ.