"Sốt" đất chỉ do môi giới?

Tại sự kiện báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2021 ngày 6/1, nhìn nhận về những cơn "sốt" đất trong năm 2021, ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam cho rằng "nếu quy chụp hết cho môi giới là không đúng".

"Về bản chất, những vùng sốt đất đều có triển vọng, tiềm năng tăng trưởng. Còn đối với những vùng hẻo lánh, không có thông tin tích cực, dù có huy động mấy trăm nghìn môi giới rao bán, chia sẻ thông tin cũng không ai tin cả", ông Lâm nói.

Theo CEO DKRA Việt Nam, thông tin quy hoạch địa phương cũng tác động đến câu chuyện "sốt" đất. Nếu những thông tin đó minh bạch, rõ ràng hơn thì việc mua bán sẽ được diễn ra theo cơ chế thị trường.

"Việc sốt đất không chỉ do môi giới mà còn có các yếu tố như kỳ vọng của nhà đầu tư cả bên cung và bên cầu. Trong đầu cơ, các nhà đầu tư thường muốn đi trước đón đầu, mua nhanh rồi bán lại, sau đó chính những nhà đầu tư này thúc đẩy câu chuyện tăng giá", ông Lâm chỉ ra.

Với kinh nghiệm làm môi giới nhiều năm và quản lý 500 - 600 môi giới bất động sản, ông Lâm đánh giá "làm môi giới không hề dễ dàng". Bởi, công việc này đòi hỏi nhiều kiến thức về luật, kiến trúc, xây dựng, kỹ năng… khi tư vấn khách hàng mua một tài sản có giá trị lớn.

Đặc biệt, đạo đức là yếu tố cực kỳ quan trọng. Bởi, nếu môi giới vì lợi ích cá nhân quá lớn hoặc tìm cách trục lợi, quên mất vai trò trung gian thì người mua sẽ rất rủi ro trong việc giao dịch.

"Luật phải quy định rất chặt chẽ về hành nghề môi giới, thị trường phát triển bền vững. Nếu không, nhà đầu tư, khách hàng vẫn sẽ có cái nhìn không thiện cảm, đánh giá môi giới không chuyên nghiệp và tiêu chuẩn của nghề này ngày càng bị giảm đi", CEO DKRA nhấn mạnh.

Bên cạnh những hạn chế, ông Lâm nhìn nhận, thực tế môi giới đã có những đóng góp tích cực cho thị trường bất động sản. Bộ Xây dựng từng đưa ra dẫn chứng, "lực lượng môi giới đã góp phần không nhỏ trong việc giải phóng lượng lớn bất động sản tồn kho trong giai đoạn 2014 - 2019, giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh".

Bất động sản tiếp tục là kênh tích sản được yêu thích

Tại buổi báo cáo, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Trung ương (CIEM) nhận định, bất động sản sẽ tiếp tục là kênh tích sản được yêu thích trong tương lai. Riêng thị trường bất động sản năm 2022 và các năm tới sẽ được thúc đẩy bởi một số yếu tố thuận lợi như vấn đề pháp lý dần “cởi mở” hơn.

Theo ông Thành, việc quy hoạch cơ sở hạ tầng giao thông đang được đẩy mạnh. Ngoài ra, không chỉ các thành phố trung ương, tất cả các tỉnh, thành trên cả nước đều đang bắt tay vào đầu tư, quy hoạch; nhiều chính sách hỗ trợ nhà ở cho công nhân, người lao động...

Song, bên cạnh các yếu tố thuận lợi, TS. Võ Trí Thành cũng lưu ý về một số rủi ro của thị trường bất động sản hiện nay.

Cụ thể, nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu nhưng ở Việt Nam lại chưa có tiêu chuẩn đánh giá về độ tín nhiệm của trái phiếu. Ngoài ra, bất động sản hiện đang trong tầm ngắm của các cơ quan quản lý sau những biến động gần đây.

Đối với câu chuyện "sốt" đất, ông Thành đánh giá việc định giá trên thị trường bất động sản hiện nay rất khó do bất đối xứng thông tin giữa bên mua và bên bán. Dựa trên quan điểm cá nhân, ông cho rằng giá của một bất động sản được gọi là hợp lý là khi đặt trong thị trường cạnh tranh lành mạnh, sau khi trừ đi ảnh hưởng của các biến động tài chính, người mua có thể hoàn vốn sau trung bình 20-25 năm. Ngoài ra, mức sinh lời phải tương đương với sự tăng trưởng của lạm phát.

Theo đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng bất động sản Việt Nam cần đi theo xu hướng thế giới với 3 tiêu chí: xanh, thông minh (số hóa) và nhân văn (văn hóa). Vị chuyên gia đồng thời đưa ra 4 tiêu chí mà nhà đầu tư cần quan tâm khi lựa chọn bất động sản để đầu tư: tính kết nối của dự án, sự quyết liệt của chính quyền (vấn đề pháp lý), sự quan tâm của nhà đầu tư lớn và cuối cùng là tiềm năng phát triển của địa phương.

Dự báo thị trường bất động sản 2022, DKRA Việt Nam cho rằng nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền có thể phục hồi và tăng so với năm trước, tập trung ở các tỉnh giáp ranh TP. HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong khi đó, quỹ đất tại nền tại TP. HCM sẽ tiếp tục khan hiếm.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh tại TP. HCM và Bình Dương, có thể lên đến 30.000 căn, riêng Long An và Tây Ninh khả năng cao sẽ tiếp tục khan hiếm.

Ở chiều ngược lại, sức cầu sẽ tăng so với năm 2021 nhưng vẫn khó có thể phục hồi như giai đoạn trước dịch bệnh bùng phát ở năm 2019. Nguồn cung mới tập trung nhiều ở TP. Thủ Đức. Căn hộ hạng A và B sẽ dẫn dắt thị trường, trong khi căn hộ hạng C (dưới 30 triệu đồng/m2) tiếp tục vắng bóng. Riêng căn hộ hạng sang khả năng cao sẽ tiếp tục xác lập kỷ lục mới (năm 2021 ghi nhận kỷ lục căn hộ có giá 390 triệu đồng/m2).

Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới sẽ tập trung tại Đồng Nai nhưng khu vực TP. Thủ Đức vẫn sẽ chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung.

Còn với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel và biệt thự nghỉ dưỡng sẽ tăng và tập trung ở các tỉnh có thế mạnh về du lịch biển như Bình Thuận, Bình Định, Bà Rịa – Vũng Tàu, Thanh Hóa. Đặc biệt, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp đang nhận được nhiều sự quan tâm.