Mới đây, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ về một số đề xuất liên quan tới công tác đấu giá đất tại Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức.

Giá trúng thầu 4 lô đất tại Thủ Thiêm quá cao

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: Việc TP.HCM tổ chức đấu giá công khai 4 lô đất tại Thủ Thiêm là điều rất đáng hoan nghênh. Đây là cuộc đấu giá các lô đất có giá trị lớn nhất cho đến thời điểm hiện nay với giá trúng đấu giá lên đến 37.346 tỷ đồng gấp 7,09 lần giá khởi điểm đấu giá.

Trong trường hợp các nhà đầu tư nộp đủ số tiền trúng đấu giá, sẽ bổ sung thêm nguồn thu 37.346 tỷ đồng cho ngân sách thành phố để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, với giá đất trúng đấu giá có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường.

“Giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể “gây khó” cho việc đấu giá các lô đất còn lại của Thủ Thiêm và các lô đất khác trên địa bàn thành phố và “gây khó” cho cán bộ công chức tham gia trực tiếp công tác xác định tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại”, ông Châu nhấn mạnh.

Hiện tại, khu đô thị mới Thủ Thiêm còn 51 lô đất với diện tích khoảng 79,3ha đủ điều kiện đấu giá, trong đó có 6 lô đất tại khu 2C thuộc khu chức năng số 1 bao gồm 02 lô được quy hoạch Trung tâm hội nghị triển lãm và lô 7.1 được quy hoạch khách sạn nghỉ dưỡng đủ điều kiện có thể đưa ra đấu giá vào đầu năm 2022.

Bên cạnh đó, thành phố còn đang chuẩn bị cho phép bán đấu giá 3.790 căn hộ nhà chung cư, có nguồn gốc là nhà tái định cư từ Lô R1 đến R5 tại phường Bình An, liền kề Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

“Do vậy, giá đất trúng đấu giá quá cao vừa qua có thể làm cho cán bộ công chức “ngán ngại”, sợ trách nhiệm, có thể làm cản trở việc tính “giá khởi điểm đấu giá” hoặc làm chậm thêm việc tính “tiền sử dụng đất” dự án bất động sản, nhà ở thương mại”, ông Châu nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cho rằng: Giá đất trúng đấu giá  4 lô đất Thủ Thiêm quá cao làm giảm tính “hấp dẫn” của thị trường bất động sản TP.HCM. Thậm chí, khu vực này có thể bị “mang tiếng” là nơi có giá đất đắt đỏ, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhất là các “sếu đầu đàn” để thực hiện mục tiêu xây dựng “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực” tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Nhiều bất cập về quy trình đấu giá

HoREA cũng chỉ ra còn nhiều vấn đề trong quy định pháp luật hiện hành về hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất .

Thứ nhất là tiền đặt trước tối đa chỉ ở mức 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá nhưng không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm, hoặc phải cam kết nộp bổ sung hay có bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng nếu họ trả giá đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với mức khởi điểm.

Thực tế có trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá đã nộp tiền đặt trước ít hơn mức trúng đấu giá nhiều lần, nhưng sau đó không thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt trước hoặc kéo dài việc thanh toán.

Thứ hai là quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện "có năng lực tài chính", hoặc điều kiện "không vi phạm pháp luật về đất đai" của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Do thiếu các quy định cho hoạt động này, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp TP.HCM đã ban hành Quy chế đấu giá, yêu cầu nhà đầu tư phải cam kết bằng văn bản không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai và cam kết năng lực tài chính. Tuy nhiên, yêu cầu tự cam kết bằng văn bản để chứng minh năng lực tài chính này theo HoREA chỉ mang tính hình thức.

Bất cập thứ ba là những biện pháp xử phạt do chậm đưa đất vào sử dụng không đủ sức răn đe. Nhiều năm qua nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí "đất vàng" hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu đầu cơ nhưng các biện pháp và mức xử phạt hiện hành quá nhẹ, chưa có trường hợp nào bị ra quyết định thu hồi dự án.

Cuối cùng là các phương pháp xác định "giá đất cụ thể" để làm căn cứ tính "giá khởi điểm" đấu giá quyền sử dụng đất chưa đảm bảo nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường".

Cuộc đấu giá lô đất 23 Lê Duẩn, quận 1, TP.HCM năm 2014 có "giá khởi điểm" đấu giá là 550 tỷ đồng, nhưng giá trúng lên đến 1.430 tỷ đồng, gấp 2,6 lần giá khởi điểm. Kết quả đấu giá 4 lô đất của Thủ Thiêm cũng cao gấp gần 10 lần so với giá khởi điểm. Điều đó cho thấy các bất cập của các phương pháp định giá đất để xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá.