Nhà đầu tư ưu tiên BĐS sơ cấp, hướng đến nắm giữ trung – dài hạn
Báo cáo thị trường Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy một bức tranh tâm lý rõ nét: thận trọng, cân nhắc kỹ lưỡng nhưng không rút lui khỏi thị trường. Trong bối cảnh BĐS đang dần phục hồi sau giai đoạn đóng băng, nhóm nhà đầu tư cá nhân vẫn duy trì sự quan tâm mạnh mẽ, đặc biệt với các loại hình BĐS sơ cấp và chiến lược nắm giữ lâu dài.
Cụ thể, có đến 64% nhà đầu tư lựa chọn BĐS sơ cấp, trong khi chỉ 36% quan tâm đến hàng thứ cấp. Sự ưu tiên này cho thấy tâm lý nhà đầu tư hiện nay nghiêng về yếu tố minh bạch pháp lý, chất lượng hạ tầng và khả năng sinh lời ổn định. Những yếu tố này thường dễ kiểm soát hơn ở dự án sơ cấp do chủ đầu tư trực tiếp triển khai. Với dự án BĐS còn mới, rõ ràng về hồ sơ pháp lý và có cam kết tiến độ luôn chiếm lợi thế hơn trong giai đoạn thị trường đang tái thiết niềm tin.
Điểm đáng chú ý là pháp lý dự án vẫn là yếu tố số 1 trong quyết định đầu tư, được 78% nhà đầu tư lựa chọn. Tiếp theo là hạ tầng kết nối (71%), hệ thống tiện ích (66%) và cảnh quan – thiết kế (47%). Đây đều là những tiêu chí truyền thống, phản ánh khẩu vị đầu tư bền vững, thay vì lướt sóng ngắn hạn.
Ngoài lựa chọn loại hình và yếu tố pháp lý, thời gian nắm giữ tài sản cũng cho thấy tâm lý không hề manh động của giới đầu tư. Có đến 66% nhà đầu tư dự định giữ BĐS trong thời gian từ 3 đến 10 năm (39% giữ từ 3–5 năm, 27% giữ từ 5–10 năm). Tỷ lệ dự định nắm giữ dưới 1 năm chỉ chiếm 12%, phản ánh xu hướng “lướt sóng” đã thoái trào rõ rệt. Tâm lý đầu tư trung – dài hạn này không chỉ giúp thị trường trở nên ổn định hơn, mà còn là tín hiệu tốt cho các chủ đầu tư uy tín muốn tạo ra sản phẩm bền vững thay vì các dự án "ăn xổi".
Một điểm nổi bật trong khảo sát là tác động của sáp nhập tỉnh tới tâm lý đầu tư. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, 47% nhà đầu tư kỳ vọng giá BĐS sẽ tăng sau sáp nhập, và 6% tin rằng mức tăng sẽ mạnh. Trong khi đó, chỉ 13% lo ngại giá giảm, còn lại 37% dự đoán giá sẽ ổn định.
Đáng chú ý, các yếu tố thúc đẩy kỳ vọng tăng giá đều đến từ nền tảng vĩ mô: phát triển hạ tầng giao thông (60%), quy hoạch đô thị mới (57%), và tăng dân số cùng nhu cầu nhà ở (35%). Trong khi đó, các yếu tố mang tính ngắn hạn như “sóng tâm lý” hay “ưu đãi thuế” chỉ đứng sau, cho thấy giới đầu tư đang có tầm nhìn dài hơn so với trước đây.
Tuy nhiên, song hành với kỳ vọng tăng giá là những lo ngại đáng kể. 35% nhà đầu tư lo sợ khu vực sáp nhập bị đẩy giá ảo hoặc thổi giá, trong khi 28% quan ngại về quy hoạch chưa rõ ràng, rủi ro pháp lý. Ngoài ra, còn những nỗi lo khác như hạ tầng triển khai chậm (16%) hay khó thanh khoản khi cần bán lại (16%).
Người mua sẵn sàng vay nếu đáp ứng đúng tiện ích và môi trường
Trái với xu hướng đầu cơ giai đoạn 2021–2022, khảo sát nửa đầu năm 2025 cho thấy 64% người mua BĐS là để ở, cao hơn nhiều so với 36% mua để đầu tư. Đây là mức cao nhất trong 3 năm qua và đánh dấu sự trở lại của nhu cầu thực trên thị trường.
Trong nhóm người có kế hoạch mua BĐS trong 12 tháng tới, loại hình được ưu tiên là chung cư (31%), tiếp theo là đất nền (19%), nhà riêng (12%) và biệt thự (11%). Tỷ lệ người chọn “không làm gì cả” giảm mạnh từ 17% xuống 6%, cho thấy tâm lý thị trường đang dần ổn định, ít bị ảnh hưởng bởi yếu tố quan sát, nghe ngóng.
Đáng chú ý, trong nhóm người mua để ở, có đến 66% cho biết sẵn sàng vay ngân hàng nếu dự án đáp ứng các tiêu chí sống thực như hệ thống tiện ích (64%), pháp lý rõ ràng (61%), môi trường sống chất lượng (59%) và chất lượng xây dựng (57%). Điều này phản ánh một thực tế: người mua sẵn sàng trả giá và vay dài hạn nếu BĐS mang lại giá trị sống thực chất.
Trong nhóm mua BĐS thứ cấp để ở, yếu tố hàng đầu vẫn là môi trường sống xung quanh (71%), tiếp theo là tình trạng pháp lý (66%), an ninh khu vực (63%) và chất lượng xây dựng (58%). Điều này khẳng định lại rằng thị trường hiện tại không còn là “cuộc chơi lướt sóng”, mà đang dần chuyển về tay người mua nhà thực sự có nhu cầu.
Tác động của môi trường đến quyết định mua nhà ngày càng rõ rệt. Có tới 86% người mua cho biết họ quan tâm đến yếu tố “ngôi nhà xanh”, trong đó 64% rất quan tâm, 22% “quan tâm vừa phải”. Không dừng lại ở nhận thức, 88% sẵn sàng trả thêm tiền để sở hữu BĐS có tiêu chuẩn xanh, đặc biệt nếu chi phí tăng không quá 10–15%.
Các yếu tố xanh được người tiêu dùng đánh giá cao bao gồm: quản lý môi trường dự án (70%), thiết kế bền vững (63%), không gian xanh (51%) và nguy cơ ngập lụt (44%). Điều này đặt ra yêu cầu mới cho các chủ đầu tư: BĐS không chỉ cần đẹp và pháp lý đầy đủ, mà còn phải sống được – xanh, sạch và an toàn.
Cuối cùng, các chính sách tín dụng gần đây đã góp phần ổn định tâm lý thị trường. Theo khảo sát, 58% người được hỏi cho rằng tín dụng hiện nay có tác động tích cực đến thị trường BĐS, trong khi chỉ 15% đánh giá tiêu cực. Điều này phản ánh niềm tin được cải thiện nhờ các gói tín dụng ưu đãi của ngân hàng và chính sách lãi suất thấp hơn dành cho người mua nhà xã hội hoặc người trẻ.
Cũng nhờ những ưu đãi này, nhóm đã kết hôn và có con là đối tượng sẵn sàng vay mua nhà cao nhất (57%), và chủ yếu sử dụng vay trong mức 30–70% giá trị BĐS. Các loại hình BĐS được vay nhiều nhất là nhà riêng (30%), chung cư (29%) và đất nền (29%), cho thấy sự cân bằng giữa an cư và đầu tư dài hạn.
