FDI tăng mạnh giữa áp lực thuế quan, tiếp sức cho bất động sản công nghiệp

Việt Nam giữ vị thế điểm đến ưu tiên giữa làn sóng FDI mới

Trong khi dòng vốn đầu tư nước ngoài toàn cầu có xu hướng suy giảm, Việt Nam vẫn duy trì được đà tăng trưởng ấn tượng. Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký mới, điều chỉnh vốn và góp vốn, mua cổ phần đạt hơn 21,5 tỷ USD, tăng 32,6% so với cùng kỳ năm trước. Vốn giải ngân đạt 11,7 tỷ USD, tăng 8,1% cho thấy mức độ tin tưởng và cam kết lâu dài của nhà đầu tư nước ngoài với thị trường Việt Nam.

Ông Ben Gray – Đối tác kiêm Trưởng Bộ phận Thị trường vốn tại Knight Frank Việt Nam nhận định, các quỹ và nhà đầu tư hiện hữu đang tiếp tục phân bổ thêm vốn vào Việt Nam. Chuyên gia này cho biết khoảng 30% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam hiện hướng đến thị trường Mỹ, trong khi phần còn lại phục vụ các thị trường khác trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang được tái cấu trúc sâu rộng tại châu Á.

Còn theo ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, dòng vốn FDI chất lượng cao là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào giai đoạn tăng trưởng mới. Chính phủ cũng đang chủ động quy hoạch và phát triển các khu công nghiệp hiện đại, xanh và thông minh, đồng thời áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt cho các dự án công nghệ cao.

Cụ thể, ngành bán dẫn và trung tâm dữ liệu đang được định hướng là trụ cột mới của sản xuất công nghiệp. Các tên tuổi lớn như Intel, Amkor, Hana Micron, NVIDIA đã đầu tư hoặc công bố mở rộng tại Việt Nam. Amkor đang vận hành nhà máy 1,6 tỷ USD tại Bắc Ninh, còn NVIDIA đang phát triển trung tâm dữ liệu và hoạt động bán dẫn trong nước. FPT Semiconductor và CT Group cũng đang tham gia vào hệ sinh thái sản xuất chip.

Sự hiện diện của các tập đoàn công nghệ hàng đầu không chỉ tạo ra nhu cầu phát triển các khu công nghiệp chuyên biệt với tiêu chuẩn quốc tế, mà còn kéo theo chuỗi doanh nghiệp vệ tinh và logistics phụ trợ.

Bên cạnh đó, các nhà máy AI, trung tâm dữ liệu và hạ tầng số cũng bùng nổ, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nam. Theo dự báo, thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam có thể đạt quy mô 1,75 tỷ USD vào năm 2030, với tốc độ tăng trưởng trung bình 17,93%/năm.

Bất động sản công nghiệp đối mặt ngắn hạn, hưởng lợi dài hạn từ thuế đối ứng

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn chịu một số áp lực nhất định, đặc biệt từ động thái áp thuế đối ứng của Mỹ – một sự kiện lớn ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược sản xuất và dịch chuyển của doanh nghiệp FDI.

Theo phân tích của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), sau khi Mỹ công bố chính sách thuế đối ứng, phần lớn doanh nghiệp FDI đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) với đối tác trong nước vẫn tiếp tục triển khai kế hoạch đầu tư.

Tuy nhiên, trong quý II/2025, hoạt động khảo sát và đăng ký đầu tư mới có phần chững lại do các nhà đầu tư trở nên thận trọng, chờ đợi kết quả đàm phán chính sách và đánh giá lại tương quan thuế suất giữa Việt Nam và các quốc gia trong khu vực.

VCBS nhận định, khả năng dòng vốn FDI rút khỏi Việt Nam trong ngắn hạn là thấp. Tuy nhiên, việc giải ngân các hợp đồng thuê đất, triển khai nhà xưởng hoặc mở rộng nhà máy có thể bị giãn tiến độ, ảnh hưởng đến doanh thu và lợi nhuận ngắn hạn của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp.

Về trung và dài hạn, triển vọng thị trường vẫn rất tích cực. VCBS cho rằng người tiêu dùng và nhà nhập khẩu Mỹ sẽ dần thích nghi với mặt bằng giá mới sau thuế, giúp các doanh nghiệp xuất khẩu phục hồi quy mô đơn hàng và biên lợi nhuận. Đồng thời, quá trình dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc là xu hướng không thể đảo ngược.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam tiếp tục giữ lợi thế với vị trí chiến lược, chi phí hợp lý, lực lượng lao động dồi dào và ngày càng nhiều khu công nghiệp, logistics được đầu tư bài bản. Nhiều “đại bàng” như Samsung, LG, Foxconn cùng các doanh nghiệp vệ tinh vẫn đang mở rộng hiện diện, nhắm đến lợi thế kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Thống kê từ CBRE Việt Nam cho thấy, dù hoạt động giao dịch có phần chậm lại trong quý II/2025, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp vẫn ổn định. Giá thuê trung bình đạt 179 USD/m²/kỳ hạn còn lại, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức 89%.

Tại khu vực phía Nam, kho và xưởng xây sẵn vẫn có sức hút tốt, với nhiều giao dịch lớn trong ngành logistics và thương mại điện tử – các lĩnh vực đang tích cực tìm cách phân tán rủi ro từ chính sách thuế và biến động địa chính trị.