TP HCM: Ách tắc trong khâu thẩm định giá đất đang khiến nhiều dự án 'đóng băng'

29 lần ra thông báo vẫn chưa tìm được đơn vị thẩm định

Theo thống kê mới nhất, đến thời điểm hiện tại, tồn đọng do chưa xác định được giá đất trên địa bàn TP HCM đã lên tới gần 200 hồ sơ. Trong đó bao gồm hồ sơ xác định giá để thực hiện nghĩa vụ tài chính lần đầu và những hồ sơ phải xác định giá để xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do được cơ quan nhà nước cho thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc làm phát sinh nghĩa vụ tài chính. Sở Tài nguyên và môi trường TP HCM (TNMT) cho biết, sự ách tắc này đã khiến hàng trăm dự án bất động sản bị "chôn chân" thời gian dài hoặc tạm dừng thủ tục pháp lý.

Một số dự án đang bị ảnh hưởng bởi chưa xác định được giá đất có thể kể đến như khu đất tại xã Xuân Thới Thượng (huyện Hóc Môn), có diện tích hơn 4.400m2, được phê duyệt từ năm 2011 nhưng đến nay vẫn chưa xác định được giá đất. Sở TNMT vừa có thư mời lần thứ 30, mời các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá đất tại khu đất này.

Tương tự, Sở này cũng có thư mời lần thứ 27, mời các đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá khu đất có diện tích 59.530m2 tại số 2 đường Phan Văn Hớn (ấp Tiền Lân, xã Bà Điểm, huyện Hóc Môn). Khu đất này được quy hoạch đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt từ năm 2010, nhưng vẫn chưa xác định được giá đất cụ thể để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, nhiều dự án căn hộ chung cư tại TP HCM cũng bị ảnh hưởng do "ách tắc" thẩm định giá đất như Lavita Charm, The Harmona (Tân Bình), Moonlight Boulevard (Bình Tân). Đây là 3 dự án thuộc nhóm 39 dự án nhà ở thương mại, với tổng quy mô gần 20.000 căn hộ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) do gặp vướng mắc về nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Tình cảnh tương tự diễn ra ở một số dự án nhà ở như chung cư Premium Central (quận 8); các dự án lô G và lô E, xã Phước Kiển, Nhà Bè; chung cư Richmond City (Bình Thạnh); chung cư Sài Gòn Mia (Bình Chánh), ZeitGeist City (Nhà Bè)… Gây bức xúc cho người sở hữu nhà ở tại các dự án nói trên, đồng thời cũng gây ảnh hưởng đến uy tín của doanh nghiệp.

Hệ lụy từ việc "ách tắc" thẩm định giá đất

Thống kê sơ bộ của cơ quan chức năng cho thấy, tới thời điểm này, TP.HCM có hơn 80.000 nền đất và căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận do chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Nếu triển khai đồng bộ, quyết liệt các giải pháp tháo gỡ vướng mắc về định giá đất để hơn 80.000 nền đất căn hộ trên được cấp giấy chứng nhận thì sẽ mang về nguồn thu lớn cho ngân sách của TP HCM.

Bên cạnh vấn đề thất thu ngân sách, Sở TNMT còn chỉ ra những hậu quả mà việc chậm xác định giá đất mang tới. Trong đó có việc làm tăng chi phí đầu tư, kéo theo giá bất động sản tăng, vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu về nhà ở, làm cho tình hình nhà ở đô thị vốn còn hạn chế càng trở nên căng thẳng hơn.

Các doanh nghiệp bất động sản do không thể đưa nguồn hàng ra thị trường để hoàn vốn đầu tư dẫn đến khả năng mất cân đối về tài chính. Tình hình đó dẫn đến hiện tượng nhà đầu tư nước ngoài thông qua nhiều hình thức khác nhau thâu tóm các dự án bất động sản, nhất là dự án ở những vị trí đắc địa hoặc những vị trí nhạy cảm.

Vấn đề này cũng gây bức xúc cho người dân đã mua nền đất hoặc các căn hộ tại các dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Qua đó, tất cả những vấn đề nói trên đã dẫn tới việc tiềm năng, lợi thế của TP HCM trong lĩnh vực đất đai chưa được khai thác hiệu quả. Tính vượt trội, sự năng động, sáng tạo, vai trò đầu tàu, động lực dẫn dắt của Thành phố đối với vùng và cả nước có chiều hướng suy giảm, kinh tế tăng trưởng chậm lại.

Tuy nhiên, dù khó khăn và hệ lụy đã được chỉ ra một cách rõ ràng, nhưng việc giải quyết vấn đề "ách tắc" vẫn là một bài toán khó đối với cơ quan chức năng. Nhận định liên quan đến thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay đang tồn tại hàng loạt bất cập xảy ra với các phương án định giá đất đang áp dụng.

Thứ nhất, ở bước định giá đất, Sở TNMT đấu thầu thuê đơn vị tư vấn định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhưng hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia định giá đất, do sợ "rủi ro".

Thứ hai, bước thẩm định giá đất, Sở TNMT trình Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh, thành phố (do Chủ tịch UBND cấp tỉnh, thành phố làm Chủ tịch Hội đồng, Giám đốc Sở Tài chính làm Phó Chủ tịch thường trực Hội đồng) thẩm định giá đất, để UBND cấp tỉnh ban hành quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án. Tuy nhiên, quy trình này lại có nhiều rủi ro pháp lý, đồng thời mất nhiều thời gian mà vẫn không đạt được kết quả tin cậy trong việc tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.