Xác định giá đất: Đến kiểm toán cũng gặp khó

Ngày 18/10, Diễn đàn “Thúc đẩy phục hồi và Phát triển kinh tế: Những nút thắt và vai trò của Kiểm toán Nhà nước” đã diễn ra tại Hà Nội. Một trong những chủ đề quan trọng của Diễn đàn là “Quản lý đất đai và xác định giá đất - Những bất cập từ thực tiễn và qua hoạt động kiểm toán nhà nước” do Phó Tổng Kiểm toán Nhà nước Hà Thị Mỹ Dung và Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân chủ trì.

Tại Diễn đàn, không chỉ đại diện các chủ đầu tư bất động sản “than” khó mà một số tỉnh, thành lớn cũng chia sẻ những vướng mắc mà các cơ quan chức năng này gặp phải.

Vì vậy, Hội thảo được kỳ vọng sẽ “nhận diện” những khó khăn vướng mắc về xác định giá đất, để từ đó đưa ra những giải pháp cùng Kiểm toán Nhà nước.

Tỉnh thành cũng gặp khó về xác định giá đất

Tại Hội thảo, UBND thành phố Hà Nội cho biết thời gian qua, cơ quan này đã thực hiện triệt để phân cấp, ủy quyền tăng tính chủ động cho UBND cấp huyện trong công tác thu hồi đất; giải phóng mặt bằng; xác định giá đất cụ thể làm căn cứ bồi thường, tái định cư; kịp thời giải quyết vướng mắc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thực hiện dự án đầu công trên địa bàn Thành phố (Dự án đường Vành đai 3, Vành đai 4; dự án tuyến đường sắt,...).

Qua thực tiễn, UBND thành phố Hà Nội đánh giá việc áp dụng giá đất ở để xác định đơn giá thuê đất cho các đơn vị sự nghiệp đã chuyển sang tự chủ tài theo quy định tại Điểm d, Khoản 3 Nghị định 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ là không phù hợp.

Trong khi đó, UBND tỉnh Khánh Hòa cũng đang vướng mắc về việc “sửa sai” cho việc xác định giá đất cho nhiều dự án trước đây.

UBND tỉnh Khánh Hòa nhận xét định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Định giá đất đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế cũng như hoạt động quản lý của Nhà nước về đất đai.

Ngoài công tác xác định giá đất cụ thể để phục vụ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư trên địa bàn, tỉnh Khánh Hòa còn phải thực hiện công tác xác định giá đất để khắc phục đối với các dự án có sai phạm theo kết luận của Ủy ban Kiểm tra Trung ương và Thanh tra Chính phủ. Đây là nhiệm vụ mới, đặc biệt và rất khó khăn đối với công tác xác định giá đất cụ thể của tỉnh.

Cơ quan này chia sẻ công tác xác định giá đất cụ thể để khắc phục các dự án sai phạm và các dự án để thu tiền sử dụng đất Ban Thường vụ Tỉnh ủy, UBND tỉnh đã sát sao chỉ đạo nhưng vẫn còn chậm, chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ đặt ra do còn vướng mắc: Các dự án do điều chỉnh quy hoạch, thay đổi cơ cấu, hình thức sử dụng đất phải xác định lại giá đất; Vướng mắc về hồ sơ pháp lý đầu tư, đất đai, về quy hoạch xây dựng, chi tiết, về loại đất; Chưa có dữ liệu về giá đất thị trường,…

Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá khung giá đất và bảng giá đất được xây dựng theo đúng quy định, có tính đến giá đất phổ biến trên thị trường.

Tuy nhiên, qua kết quả tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW, tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy đến nay, một số quy định của pháp luật về giá đất đã không còn hiệu quả trong thực tiễn, bộc lộ một số hạn chế như một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường quyền sử dụng đất, chưa phù hợp với công tác quản lý nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất;

Nhà đầu tư “than” khó

Phát biểu tại Hội thảo, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra đánh giá thực trạng công tác “xác định giá đất” để “định giá đất cụ thể” theo quy định của Luật Đất đai 2013.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định “5 phương pháp định giá đất” và “áp dụng phương pháp định giá đất” nhưng chưa đầy đủ, chưa cụ thể, chưa sát với tình hình thực tiễn, có quy định chưa thật “chuẩn”, như đã quy định “phương pháp chiết trừ” trong lúc đây chỉ là kỹ thuật tính toán của “phương pháp so sánh”; hoặc chưa quy định “phương pháp định giá đất hàng loạt” trong khi trên thực tế thì Nhà nước đã áp dụng “phương pháp định giá đất hàng loạt” để xây dựng các mức giá đất của “khung giá đất” hoặc “bảng giá đất”; hoặc chỉ áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với các dự án mà khu đất, thửa đất có giá trị dưới 30; 20; 10 tỷ đồng theo “bảng giá đất”, mà không áp dụng cho các dự án mà thửa đất, khu đất có giá trị cao hơn.

Việc áp dụng các “phương pháp định giá đất” cho ra kết quả chưa thật đảm bảo độ tin cậy, như cùng một dự án do cùng một đơn vị tư vấn thẩm định giá đất áp dụng 2 “phương pháp định giá đất” khác nhau để “xác định giá đất” thì thường cho ra 2 kết quả khác nhau với giá trị chênh lệch khoảng trên dưới 20%; hoặc một dự án do 2 đơn vị tư vấn thẩm định giá đất và cùng áp dụng 1 “phương pháp định giá đất” để “xác định giá đất” thì cũng cho ra 2 kết quả rất khác nhau.

Ông Châu đưa ra ví dụ một dự án khu đô thị tại tỉnh Bình Thuận được cơ quan nhà nước thứ nhất định giá đất là 900 tỷ đồng, được cơ quan nhà nước thứ hai kiểm tra và định giá đất lên đến 1.800 tỷ đồng, đến cơ quan nhà nước thứ ba kiểm tra lại và định giá đất lên đến hơn 3.000 tỷ đồng.

Vì việc xác định giá đất đang làm khó cho nhiều chủ đầu tư nên ông Lê Hoàng Châu đánh giá vai trò rất quan trọng của Kiểm toán Nhà nước trong thực hiện nhiệm vụ kiểm toán công tác “xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất” để “xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án có sử dụng đất, để “đánh giá và xác nhận tính đúng đắn, trung thực của các thông tin tài chính công, tài sản công hoặc báo cáo tài chính liên quan đến quản lý, sử dụng tài chính công, tài sản công, việc chấp hành pháp luật và hiệu quả trong việc quản lý, sử dụng tài chính công, tài sản công”.

Đến kiểm toán cũng vướng mắc

Kiểm toán Nhà nước Khu vực I cho biết hiện nay, theo quy định, chúng ta có 5 phương pháp định giá đất. Qua thực tiễn kiểm toán cho thấy: chủ yếu các địa phương sử dụng phương pháp so sánh cho tính giá đất cụ thể khi bồi thường đất; phương pháp thặng dư cho việc định giá đất các khu quy hoạch; Phương pháp thu nhập trong định giá đất nông nghiệp và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất cho các khu đất nhỏ lẻ, giá trị thấp.

Nhiều địa phương xảy ra tình trạng chậm định giá đất cụ thể, thời điểm duyệt giá đất để thực hiện thu tiền sử dụng đất thường rất chậm so với thời điểm giao đất, có những dự án kéo dài 2 đến 3 năm chưa được duyệt giá đất.

Nhiều trường hợp không hoặc chưa kịp thời điều chỉnh giá đất khi có sự điều chỉnh quy hoạch làm ảnh hưởng đến giá đất hoặc khi hết chu kỳ ổn định giá thuê đất 5 năm. Việc chậm định giá đất dẫn tới tiền thu sử dụng đất không được huy động kịp thời vào ngân sách nhà nước.

Qua kiểm toán cho thấy, ở nhiều dự án, giá đất được định giá không phù hợp - thấp hơn nhiều so với giá trúng đấu giá hoặc giá tham khảo thị trường tại thời điểm định giá. Nhiều trường hợp, lựa chọn tài sản so sánh không tương đồng, kết hợp với việc định lượng điều chỉnh các yếu tố khác biệt không phù hợp, đã làm giảm giá trị khu đất định giá.

Có dự án lựa chọn tài sản so sánh ở thời điểm cách xa so với thời điểm định giá, song lại không đưa vào yếu tố điều chỉnh giá so sánh về mặt bằng tại thời điểm định giá. Nhiều dự án lấy thông tin giá của tài sản so sánh theo hợp đồng mua bán tại các phòng công chứng, không đảm bảo tính tin cậy và tính chính xác về thông tin giá trên hợp đồng so với giá thực tế giao dịch.

Bên cạnh đó, nhiều yếu tố đưa vào định giá thiếu chưa có cơ sở rõ ràng, hoặc được xác định chưa phù hợp thực tế như: suất đầu tư, tỷ lệ lấp đầy, tỷ suất lợi nhuận định mức của nhà đầu tư, tỷ lệ chi phí bán hàng, hệ số chiết khấu dòng tiền...

Kiểm toán Nhà nước Khu vực I đánh giá thực tiễn đã cho thấy những vướng mắc, bất cập trong việc xác định chi phí đầu tư phát triển trong phương pháp thặng dư khi định giá đất. Qua kiểm toán cho thấy ở các địa phương cho thấy chưa có sự thống nhất: có địa phương lập theo suất đầu tư, có địa phương lập theo dự toán chi tiết; có địa phương tạm tính và yêu cầu quyết toán chi tiết.

Vai trò của Kiểm toán Nhà nước

TS Vũ Đình Ánh đánh giá định giá đất nói chung, phương pháp định giá đất nói riêng là một trong những đối tượng kiểm toán trọng tâm của Kiểm toán Nhà nước thời gian qua.

Hoạt động kiểm toán nội dung này cần bám sát các yêu cầu của Nghị quyết Trung ương về bỏ khung giá đất (khung giá đất quy định tại Nghị định 96/2019/NĐ-CP đang là cơ sở để các địa phương ban hành bảng giá đất cho giai đoạn 2020-2024), có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.

Theo đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

“Kiểm toán Nhà nước thực hiện kiểm toán công tác định giá đất, tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên cũng như việc tuân thủ các quy định bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt;…” - TS Vũ Đình Ánh đưa ra quan điểm về vai trò của Kiểm toán Nhà nước trong việc xác định giá đất.