Theo kết quả điều tra, năm 2017 Nguyễn Thanh Sỹ quen biết ông N.M.D, sinh năm 1962, cư trú đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang; Sỹ nói với ông D có 02 thửa đất tại xã Cửa Cạn, thành phố Phú Quốc (nay là đặc khu Phú Quốc) cần bán và cam kết đất hợp pháp, không tranh chấp, nếu ông D mua thì Sỹ làm giấy tờ ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông D đứng tên.
Mặc dù trước đó, bản thân Sỹ không biết đất này của ai và tình trạng pháp lý như thế nào nhưng Sỹ vẫn cam kết với ông D sẽ làm các thủ tục đo đạc và ra sổ đỏ cho ông D.
Để tạo lòng tin cho ông D, Sỹ yêu cầu ông D làm hai tờ đơn xin xác nhận nguồn gốc đất cho hai thửa đất đưa cho Sỹ để đi xác nhận, làm thủ tục cấp sổ. Sỹ nhờ người lên mạng làm giả xác nhận của UBND xã Cửa Cạn vào phía sau của 02 tờ đơn xác nhận để đưa cho ông D làm tin. Ngoài ra, Sỹ còn đưa cho ông D một bản phô tô Biên nhận kiểm tra đất mang tên ông D có chữ ký của Phó chủ tịch UBND xã Cửa Cạn và đóng dấu tròn đỏ của UBND xã Cửa Cạn.
Từ những loại giấy tờ này mà ông D tin tưởng những cam kết của Sỹ là đúng và đồng ý mua hai thửa đất trên số tiền 2,3 tỷ đồng. Trên thực tế, 02 thửa đất mà Sỹ bán cho ông D là đất nằm trong ranh giới Vườn Quốc gia Phú Quốc quản lý. Đến năm 2023, ông D phát hiện Sỹ lừa bán đất do Nhà nước quản lý cho mình nên đã gửi đơn tố cáo đến cơ quan Công an.
Căn cứ kết quả điều tra, ngày 13/9/2024, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Kiên Giang (nay là Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh An Giang) ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can và Lệnh bắt bị can để tạm giam đối với Nguyễn Thanh Sỹ để điều tra, xử lý theo quy định pháp luật.
