Trái phiếu bất động sản: Hơn 79.000 tỷ đồng đến hạn trong bối cảnh tín dụng thắt chặt
Theo dữ liệu từ Công ty Cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS), trong sáu tháng cuối năm 2025, thị trường sẽ chứng kiến 474 lô trái phiếu đáo hạn với tổng giá trị khoảng 150.000 tỷ đồng. Trong đó, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 50% – tương đương khoảng 79.770 tỷ đồng, trở thành tâm điểm về rủi ro tín dụng.
Thực tế, dấu hiệu cảnh báo đã xuất hiện. Có ít nhất 26 lô trái phiếu, tổng trị giá 19.000 tỷ đồng, do 15 doanh nghiệp bất động sản phát hành, đang được cảnh báo có nguy cơ chậm trả lần đầu. Bên cạnh đó, đã có 148 lô trái phiếu trị giá 25.800 tỷ đồng ghi nhận tình trạng quá hạn thanh toán, phản ánh áp lực trả nợ không còn mang tính đơn lẻ mà đã lan rộng trong toàn ngành.
Việc tiếp cận vốn từ ngân hàng ngày càng bị siết chặt, trong khi kênh phát hành trái phiếu từng là nguồn bù đắp quan trọng cho dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản thì nay cũng trở nên khó tiếp cận hơn do các yêu cầu pháp lý và sự dè dặt của nhà đầu tư cá nhân.
Phát hành mới phục hồi, ngân hàng dẫn dắt thị trường
Trái ngược với áp lực đáo hạn, hoạt động phát hành mới trong năm 2025 lại ghi nhận sự phục hồi tích cực. Chỉ riêng tháng 5, thị trường ghi nhận giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 66.000 tỷ đồng, tăng 35% so với tháng trước. Lũy kế 5 tháng đầu năm, tổng lượng phát hành đạt 137.000 tỷ đồng, tăng tới 79% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng lưu ý, toàn bộ lượng phát hành trong tháng đều là trái phiếu riêng lẻ – cho thấy doanh nghiệp vẫn chủ yếu tìm vốn qua kênh phi công chúng, với mức độ rủi ro tiềm ẩn cao hơn.
Khối ngân hàng thương mại tiếp tục là lực đẩy chính của thị trường, chiếm khoảng 73% tổng lượng phát hành, với loại hình phổ biến là trái phiếu thường có kỳ hạn 2–3 năm, lãi suất dao động từ 5,1% đến 6,0%/năm. Một số doanh nghiệp bất động sản lớn cũng công bố kế hoạch phát hành trái phiếu mới, với lãi suất lên đến 11%/năm và có tài sản bảo đảm.
Theo VIS, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng vượt xa huy động, các tổ chức tín dụng sẽ tiếp tục đóng vai trò chủ đạo trong hoạt động phát hành trái phiếu nửa cuối năm, với tổng kế hoạch toàn ngành dự kiến vượt 200.000 tỷ đồng.
Thắt chặt điều kiện phát hành: Nỗ lực kiểm soát rủi ro hệ thống
Trước rủi ro lan rộng từ trái phiếu bất động sản, Quốc hội đã thông qua sửa đổi Luật Doanh nghiệp nhằm siết chặt điều kiện phát hành. Theo đó, các doanh nghiệp không phải công ty đại chúng chỉ được phát hành trái phiếu riêng lẻ khi tổng nợ phải trả không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu.
Quy định này được kỳ vọng sẽ nâng cao chuẩn mực tài chính cho các doanh nghiệp phát hành, giúp kiểm soát rủi ro vỡ nợ trong thị trường trái phiếu riêng lẻ và góp phần bảo vệ nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư cá nhân – nhóm chiếm tỷ trọng lớn trong các đợt phát hành những năm trước.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường trái phiếu sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, khi khả năng huy động vốn chỉ tập trung vào nhóm doanh nghiệp có xếp hạng tín nhiệm cao, minh bạch về dòng tiền và tài sản đảm bảo. Các doanh nghiệp bất động sản quy mô vừa và nhỏ, thiếu nền tảng tài chính vững chắc, sẽ còn tiếp tục đối mặt với bài toán thanh khoản nghiêm trọng trong các quý tới.
