Biệt thự, shophouse nghỉ dưỡng – Vắng khách, tồn kho cao
Theo báo cáo của DKRA, thị trường biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận trong quý II/2025 chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung mới với chỉ 228 căn từ 9 dự án, giảm 3% so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu dù có cải thiện nhẹ khi ghi nhận tiêu thụ 7 căn, tăng 2,5 lần so với cùng kỳ, nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ đạt vỏn vẹn 3% – con số phản ánh rõ sự e dè của giới đầu tư với phân khúc vốn đòi hỏi dòng vốn lớn và kỳ vọng lợi nhuận dài hạn.
Quảng Nam tiếp tục là địa phương chiếm ưu thế với 57% nguồn cung, bỏ xa Huế (33%) và Đà Nẵng (10%). Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, các chính sách chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.
Tuy nhiên, chính Đà Nẵng – vốn từng là “thủ phủ” nghỉ dưỡng miền Trung lại chứng kiến tỷ lệ tiêu thụ không đáng kể, cho thấy sự suy giảm về sức hấp dẫn của loại hình này với nhà đầu tư. Ông Nguyễn Thanh Minh (Hà Nội) - người từng xuống tiền mua một biệt thự tại Nam Hội An năm 2022, chia sẻ: "Tôi từng kỳ vọng vào du lịch phục hồi mạnh sau Covid-19, nhưng 2 năm rồi vẫn chưa có lợi nhuận rõ ràng. Giá thuê và nguồn khách có tăng nhưng khi chi phí vận hành lớn khiến tôi phải cân nhắc việc tiếp tục đầu tư".
Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, tình hình không khá hơn. Toàn thị trường chỉ ghi nhận 36 căn mở bán từ 2 dự án – ngang bằng quý II/2024, nhưng không ghi nhận được giao dịch nào thành công. Tỷ lệ tiêu thụ bằng 0 thể hiện sự thận trọng cao độ của người mua với dòng sản phẩm vừa đắt đỏ, vừa phụ thuộc mạnh vào du lịch.
Đáng chú ý, giá chào bán sơ cấp của shophouse nghỉ dưỡng có sự chênh lệch lớn. Tại Đà Nẵng, mức giá dao động từ 7,1 – 8,6 tỷ đồng/căn, trong khi Quảng Nam cao nhất lên đến 16,3 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, chênh lệch giá không phản ánh sức cầu bởi thị trường vẫn gần như “đóng băng” – phản ánh rõ ràng rằng vấn đề không nằm ở giá, mà là ở niềm tin và hiệu quả vận hành thực tế.
Với loại hình này, báo cáo của DKRA cho rằng, dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên việc hàng loạt dự án bỏ hoang chưa được đưa vào khai thác sử dụng đã gây ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư. Bên cạnh đó, những sai phạm trong vấn đề pháp lý của các dự án cũng đã tác động tiêu cực đến thị trường khiến thanh khoản gặp khó và chưa có dấu hiệu khởi sắc trong ngắn hạn.
Condotel – Nguồn cung cao, thanh khoản thấp kỷ lục
Nếu biệt thự và shophouse nghỉ dưỡng thể hiện sự cầm chừng thì phân khúc condotel lại rơi vào trạng thái “nguội lạnh” rõ rệt, dù nguồn cung cao. Trong quý II/2025, có đến 669 căn condotel được mở bán từ 9 dự án – cao gấp 3 lần biệt thự và gần 19 lần shophouse. Tuy nhiên, toàn thị trường chỉ ghi nhận tiêu thụ 3 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ chỉ 0,4% trên tổng nguồn cung. Một con số cho thấy sự ảm đạm của loại hình này.
Sự lệch pha cung – cầu cũng khiến condotel trở thành bài toán nan giải với các chủ đầu tư. Quảng Nam tiếp tục là thị trường chiếm ưu thế với 55% nguồn cung, theo sau là Đà Nẵng (38%) và TP. Huế (7%). Mức giá trung bình của condotel cũng có sự dao động lớn, tại TP. Huế có giá từ 22 – 27 triệu đồng/m2; Quảng Nam dao động mạnh từ 38 – 156 triệu đồng/m2 và Đà Nẵng cũng có quãng giá rộng tương tự, từ 33 - 188,7 triệu đồng/m2.
Nguyên nhân khiến condotel chật vật thanh khoản nằm ở vấn đề pháp lý chưa rõ ràng, niềm tin sụt giảm từ nhà đầu tư do nhiều dự án từng “đóng băng” vận hành, cũng như mô hình cam kết lợi nhuận không còn hấp dẫn như giai đoạn trước. Nhiều nhà đầu tư vẫn lưỡng lự quay lại thị trường khi “bài học Cocobay” vẫn còn hiện hữu trong tâm trí.
Trong báo cáo thị trường của DKRA cũng nhận định: “Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, lượng tiêu thụ thực tế hầu như không đáng kể. Nhiều dự án đang gồng gánh hoặc vướng các sai phạm đã ảnh hưởng tiêu cực đến niềm tin thị trường. Dù ngành du lịch có sự khởi sắc nhưng việc nhiều dự án chưa hoàn thiện pháp lý, tiến độ thi công không đảm bảo do thiếu vốn cùng với sự khó khăn trong thanh khoản khiến thị trường tiếp tục trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn”.
Dự báo diễn biến thị trường quý III/2025, đơn vị này cũng cho rằng nguồn cung mới loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục vắng bóng, do các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay.
Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những dấu hiệu phục hồi trong quý tiếp theo khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ, cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn
còn ở mức thấp. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có biến động nhiều so với quý trước.
