Tranh cái việc loại bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có công điện yêu cầu trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44 quy định về giá đất. 

Đồng thời, Chính phủ cũng yêu cầu cơ quan này sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Trong Hội thảo “Định giá đất phù hợp để khai thông dự án”, diễn ra vào chiều 27/7, TS Trần Xuân Lượng, chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết: Thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức để phục hồi. Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay là công tác định giá đất.

“Công tác định giá đất ở nhiều địa phương gặp khó khăn, vướng mắc về thẩm quyền, trình tự, thủ tục, dẫn đến việc việc định giá đất cụ thể rất chậm, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai thực hiện dự án đầu tư”, TS Trần Xuân Lượng nói.

Vì vậy, việc Chính phủ yêu cầu nghiên cứu, sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 là rất cần thiết để giải quyết những vướng mắc cho doanh nghiệp, từ đó tạo bước ngoặt cho thị trường bất động sản hồi phục sau giai đoạn khó khăn vừa qua.

Ông Lượng cho biết, trước đây, việc định giá đất sẽ dựa vào 5 phương pháp, so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Nhìn chung, các phương pháp định giá đất này về cơ bản là phù hợp với thông lệ quốc tế.

Tuy nhiên, trong dự thảo Nghị định 44 sửa đổi, Bộ Tài nguyên và Môi trường giữ lại 3 phương pháp định giá đất, nhưng lại bỏ 2 phương pháp là “phương pháp thặng dư” và “phương pháp chiết trừ”.

“Vấn loại bỏ phương pháp thặng dư có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007”, TS Lượng nói.

Có thể hiểu rằng, hiện nay, khi phát triển một dự án bất động sản, doanh nghiệp luôn phải tính toán rất kỹ bài toán đầu tư, chi phí phát triển dự án và lợi nhuận thu được. Trong đó, giá đất là một trong những cấu phần rất quan trọng để quyết định có đầu tư dự án hay không. 

Để tính toán được giá đất, hầu hết dự án bất động sản hiện nay đều áp dụng phương pháp thặng dư. Đây là là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất. 

Phương pháp này được tính bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp thặng dư trong định giá đất sẽ phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Nhờ phương pháp này, doanh nghiệp sẽ ước tính được khả năng thặng dư của dự án trong tương lai một cách chính xác nhất. Sau khi trừ đi các chi phí đầu tư xây dựng, tiền sử dụng đất trả cho nhà nước, doanh nghiệp sẽ biết được mình có lợi nhuận bao nhiêu để ra quyết định đầu tư. 

Do đó, TS Trần Xuân Lượng cho rằng, việc bỏ phương pháp thặng dư  làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này. Chưa kể, hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn.

“Phương pháp thặng dư là một phương pháp định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước. Do đó, việc loại bỏ phương pháp này cần được xem xét”, ông Lượng nói.

Bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là đi ngược lại sự phát triển

Ông Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế cũng cho rằng bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là đi ngược lại sự phát triển.

Ông Ánh chưa rõ lấy cơ sở nào khiên cơ quan soạn thảo loại bỏ dự  phương pháp thặng dư trong định giá đất: “Bởi thực tế, trong tất cả các giáo trình, các cuốn sách giáo khoa hướng dẫn định giá tài sản đều có phương pháp thặng dư. Phương pháp này được thế giới tổng kết ra không phải ngày một ngày hai mà dựa trên một quá trình đưa ra áp dụng trong thực tiễn và hoàn thiện với lịch sử cả trăm năm”, ông Ánh nói.

Với điều kiện cơ sở về khoa học và thực tiễn, phương pháp này hiện vẫn đang được sử dụng rộng rãi trên thế giới cũng như tại Việt Nam. Thực tế, căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau với giá trị riêng không thể thay thế.

 Riêng phương pháp thặng dư, với ý nghĩa giúp xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai, đây là phương pháp vô cùng quan trọng và có ý nghĩa lớn trong phát triển kinh tế. Ví dụ như đất cần định giá để phát triển thành bất động sản công nghiệp, kinh doanh thương mại, dự án bất động sản thì chỉ có thặng dư mới là phương pháp chính xác nhất.

Với Việt Nam, đây càng là vấn đề quan trọng khi chúng ta đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu về đất lớn. Vậy nên, sẽ là vô lí và khó hiểu khi Việt Nam chối bỏ kinh nghiệm thế giới, bỏ đi phương pháp có cơ sở khoa học, thực tiễn và được áp dụng rộng rãi như phương pháp thặng dư.

Trường hợp phương pháp thặng dư thực sự bị loại bỏ khỏi các quy định điều tôi lo là chính ta tự tước “vũ khí” để định giá trong khi ta cần các công cụ có có sở lí luận và thực tiễn. Hậu quả là ta thiếu đi nền tảng, phương pháp định giá phù hợp nhất với nhiều loại hình đất đai, đặc biệt là đất liên quan tới phát triển dự án.

Hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn. Ta đã chứng kiến khi thị trường đầu tàu như bất động sản  gặp khó khăn, hậu quả dây chuyền với hàng chục ngành nghề lĩnh vực khủng khiếp ra sao, kéo theo là ảnh hưởng tới sự phát triển của kinh tế cả nước.

“Một cách tổng thể, rõ ràng, bỏ phương pháp thặng dư là đi ngược lại sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung. Đó sẽ là sai lầm đáng tiếc có thể kéo lùi sự phát triển trong điều kiện nước ta đang chớp cơ hội để phục hồi và phát triển mạnh mẽ”, ông Ánh nói.