Tình trạng lệch pha đã giảm bớt
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), từ năm 2020 đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng vừa thừa, vừa thiếu nguồn cung nhà ở.
Trong khi nguồn cung tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở cao cấp, thị trường lại thiếu nghiêm trọng nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội. TP HCM (cũ) là một trong những trường hợp điển hình của tình trạng lệch pha này.
Dựa bảng số liệu, HoREA phân tích: Số lượng dự án và nguồn cung nhà ở thương mại liên tục sụt giảm mạnh từ năm 2018 cho đến năm 2024, từ 92 dự án với 42.991 căn nhà năm 2017, giảm còn 6 dự án với 3.845 căn nhà vào năm 2024.
Tỷ trọng nhà ở thương mại giá phù hợp sụt giảm mạnh trong những năm gần đây. Năm 2020, thị trường chỉ có 163 căn hộ thuộc phân khúc này được đưa ra thị trường, chiếm khoảng 1% tổng số nhà ở thương mại. Từ năm 2021 đến năm 2024, không còn căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp nào được đưa ra thị trường.
Ở chiều ngược lại, nhà ở thương mại cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng lớn. Trong giai đoạn 2019-2023, phân khúc này chiếm khoảng 70% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường. Đến năm 2024, nhà ở thương mại cao cấp chiếm 100% nguồn cung nhà ở thương mại tại TP HCM (cũ). Trong khi đó, tỷ lệ này năm 2016 chỉ là 18,7%, năm 2017 là 25,5% và năm 2018 là 30%.
Theo HoREA, sau khi TP HCM được hợp nhất với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, thị trường đã được bổ sung thêm nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp từ hai địa phương này.
Cùng với việc các dự án tồn đọng, kéo dài từng bước được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo Nghị quyết số 29/2026 của Quốc hội, tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp tại TP.HCM hiện nay đã giảm bớt.
Đối với nhà ở xã hội, theo HoREA, nguồn cung tại TP HCM (cũ) trong những năm qua vẫn còn hạn chế. Giai đoạn 2016-2020, thành phố chỉ phát triển được gần 15.000 căn hộ nhà ở xã hội. Trong giai đoạn 2021-2025, số lượng phát triển được là 17.902 căn hộ.
Tuy nhiên, nguồn cung đang có dấu hiệu được cải thiện. Trong 8 tháng đầu năm 2026, TP HCM đã khởi công 10 dự án nhà ở xã hội với tổng cộng 11.362 căn hộ. Qua đó, nâng tổng số dự án nhà ở xã hội đang triển khai lên 22 dự án, với khoảng 19.900 căn hộ.
HoREA cho rằng, với 22 dự án đang được triển khai và vài chục dự án nhà ở xã hội dự kiến tiếp tục được khởi công trong thời gian tới, TP HCM hoàn toàn có thể hoàn thành mục tiêu phát triển khoảng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.
Cần thêm nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp
Bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, HoREA cho rằng cần có chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để đáp ứng nhu cầu rất lớn của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp nhưng không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, cũng như một bộ phận người thuộc diện được mua nhà ở xã hội nhưng có nhu cầu lựa chọn nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo HoREA, có 3 nhóm đối tượng có nhu cầu mua loại hình nhà ở này.
Thứ nhất là người có thu nhập trung bình nhưng không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội. Đây là nhóm có nhu cầu lớn đối với các sản phẩm nhà ở thương mại có mức giá phù hợp với khả năng tài chính.
Thứ hai là người có thu nhập thấp nhưng không thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
HoREA dẫn quy định hiện hành, theo đó cá nhân có thu nhập trên 25 triệu đồng/tháng, vợ chồng có tổng thu nhập trên 50 triệu đồng/tháng hoặc cá nhân nuôi con dưới tuổi thành niên có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng sẽ không thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Vì vậy, nhóm này vẫn có nhu cầu rất lớn đối với nhà ở thương mại giá phù hợp.
Thứ ba là một bộ phận người có thu nhập thấp thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng vẫn muốn mua nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo HoREA, những người này có thể được người thân, bạn bè hỗ trợ tài chính hoặc có thêm các khoản thu nhập đột xuất ngoài bảng lương. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, khiến một số người có nhu cầu chuyển sang lựa chọn nhà ở thương mại giá phù hợp.
HoREA cho rằng khi những người thuộc nhóm này đã sở hữu nhà ở thì họ không còn thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.
“Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ đáp ứng thêm nhu cầu nhà ở mà còn góp phần giảm áp lực đối với chương trình phát triển nhà ở xã hội của địa phương, qua đó giảm mức độ hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước”, HoREA nêu.
Từ những phân tích trên, HoREA cho rằng việc xây dựng chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của các nhóm đối tượng này.
