Theo khảo sát của DKRA Vietnam, trong năm 2019, tỷ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50m2) trong mỗi dự án chỉ chiếm trung bình từ 22 - 35%. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel,… có diện tích 25 - 50m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của thị trường đối với căn hộ nhỏ là rất cao.

Trong bối cảnh ngày càng thiếu vắng căn hộ hạng C, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền luôn thu hút sự quan tâm của toàn thị trường từ chủ đầu tư cho đến khách hàng, đặc biệt là những đối tượng mua để ở và có mức tài chính giới hạn.

Hiện tại, những đổi mới về chính sách được xem như công cụ pháp lý hữu hiệu gỡ khó cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý là Thông tư số 21/2019/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành với quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 đối với căn hộ thương mại và diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn của dự án.

Quy định này từ khi chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2020 đã gây ra nhiều luồng ý kiến thảo luận không chỉ trên thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng toàn xã hội.

Với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25m² sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ, đồng thời kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động hơn.

Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m² cũng không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh. Chẳng hạn, những người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua căn hộ 25m² để ở không? Căn hộ diện tích nhỏ sẽ thích hợp để phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm được quy định ra sao?

Mặt khác, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m² cũng khiến cho dân số trong một tòa chung cư/khu dân cư tăng lên đáng kể; từ đó kéo theo nhiều vấn đề về quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện ích cho dự án…

Vì vậy, vấn đề đặt ra với cơ quan nhà nước là, cần quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng căn hộ 25m². Căn cứ trên quy hoạch của từng khu vực, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ 25m² ở các khu công nghiệp và các trường đại học.

Tiếp theo, cần quy định rõ tỷ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25m²: Tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25 - 30 - 35 - 40 - 45m² với tỷ lệ sao cho phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.

Bên cạnh đó, trên cơ sở chương trình nhà ở xã hội, chúng ta có thể đổi mới hoặc nâng cao thành các chương trình nhà ở Quốc gia (dành cho đối tượng mua nhà lần đầu) mang tính lâu dài, quy hoạch bài bản, bền vững với quy trình thủ tục đơn giản nhưng quản lý thông tin tốt hơn.

Cũng có nhiều ý kiến cho rằng, liên quan đến chương trình nhà ở Quốc gia là xem xét nâng cao quy mô và thực hiện nghiêm túc quy hoạch đô thị từ thời điểm trước mắt cho đến khoảng 50 năm sau, không chỉ dừng lại ở tầm nhìn năm 2030.

Nhìn chung, căn hộ 25m² hoặc căn hộ nhỏ nói chung là giải pháp dựa trên nhu cầu có thực về vấn đề nhà ở. Song, để chính sách này hoàn thiện và mang đến những lợi ích thiết thực, rất cần sự quy định chặt chẽ và phối hợp từ Chính phủ, Nhà nước,các cơ quan, tổ chức ban ngành và các doanh nghiệp liên quan.

Thế Vũ