Thị trường căn hộ du lịch sẽ khó bền vững nếu cam kết lợi nhuận cao so với thực tế
Phát triển nhanh nhưng đã bền vững?
Theo Công ty nghiên cứu bất động sản CBRE, thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã có giai đoạn phát triển nhanh từ năm 2016 - 2018 ở các thị trường chính như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc. Báo cáo cho thấy tăng trưởng nguồn cung khách sạn, Condotel lên tới 50 - 60%/năm. Thế nhưng, đến giai đoạn 2018 -2019, tốc độ tăng chậm lại, nguồn cung giảm, khoảng 10% năm.
Nói về nguyên nhân của sự sụt giảm nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Công ty TNHH CBRE Hà Nội cho rằng, lý do đầu tiên là giai đoạn trước đó đã tăng trưởng rất nhanh, vì vậy thị trường cũng cần có thời gian để hấp thụ.
Lý do thứ hai theo bà An, trong cùng thời gian này, những dự án mới được cấp phép tại các thị trường chính giảm xuống, chậm lại do quá trình cấp phép kỹ lưỡng hơn.
Thứ ba bà An đưa ra là do sản phẩm condotel chưa có khung pháp lý hoàn thiện, các bộ, ban ngành đã đưa ra các khung khác nhau, đã có hướng xác minh pháp lý cho sản phẩm này nhưng đến hiện tại vẫn chưa có.
Theo đánh giá của các tổ chức du lịch quốc tế, trong vòng 5 năm gần đây, du lịch Việt Nam đang được đánh giá rất cao trên bản đồ du lịch châu Á. Điều này được thể hiện ở tốc độ tăng trưởng của thị trường khách du lịch quốc tế, mức tăng đạt 20%/năm. Đáng chú ý trong số này, lượng khách đến từ Hàn Quốc tăng nhanh nhất, lên tới hơn 20%/năm.
Theo các chuyên gia, sở dĩ có tốc độ tăng trưởng cao như vậy bởi Việt Nam là thị trường đi sau, thu hút nhiều khách du lịch quốc tế đến. Tốc độ tăng trưởng cao là vậy, nhưng tính tổng thì số lượng vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực như Thái Lan (thu hút 36 triệu khách/năm), trong khi Việt Nam chỉ là 18 triệu khách/năm.
Một số chuyên gia BĐS cũng cho rằng, để đạt mức độ phát triển như Thái Lan, Việt Nam còn rất nhiều yếu tố phải thực hiện, đặc biệt là kết nối hạ tầng.
Thực tế, mặc dù Việt Nam có sự thay đổi, song so với các nước trong khu vực thì hệ thống hạ tầng vẫn chưa thực sự hoàn thiện, kết nối chưa hoàn chỉnh.
Bà An cho rằng: “Kết nối từ sân bay đến các điểm du lịch nổi tiếng vẫn còn thiếu, hoặc dịch vụ du lịch chưa thể bằng các nước bao gồm chất lượng dịch vụ, sản phẩm dịch vụ. Trong năm nay, những yếu tố này phải cải thiện mới có thể giữ được mức tăng trưởng như hiện tại”.
Khó đưa ra cam kết lợi nhuận phù hợp
Ở giai đoạn 2016-2017, vấn đề cam kết về lợi nhuận đã là kênh bán hàng phổ biến nhất của các chủ đầu tư lớn. Theo một số chuyên gia, nếu Việt Nam duy trì được cam kết lợi nhuận trong khoảng 8 -12% trong thời gian dài thì đó là kênh tốt hơn so với các kênh đầu tư khác như gửi tiết kiệm ngân hàng.
Thế nhưng, đến thời điểm hiện tại, sau 4 năm đi vào thực tế, các chủ đầu tư cũng tự nhận ra đây là một hình thức gây ra gánh nặng tài chính cho chính mình, do ngưỡng cam kết cao hơn các mặt bằng chi phí tài chính.
Các chuyên gia cho rằng, để đưa ra mức cam kết lợi nhuận là bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào mỗi chủ đầu tư có mức cân đối về tài chính và tính toán khác nhau. Cơ sở để có thể căn cứ và quyết định tính hợp lý của mức cam kết lợi nhuận chính là chi phí tài chính của thị trường nói chung sẽ bao gồm: lãi suất ngân hàng, lãi suất vay vốn, mức lợi tức có thể kinh doanh khai thác được của BĐS so với tổng vốn đầu tư.
Thời gian gần đây, mức độ phổ biến cam kết và lãi suất và thời gian cam kết của BĐS nghỉ dưỡng đã giảm xuống, nhiều chủ đầu tư giảm còn mức 8-9% và thời gian thực hiện trả cam kết cũng ngắn hơn.
Bà An lấy ví dụ: “Tại Thái Lan, cam kết chỉ ở một tỷ lệ vừa phải, phù hợp với chi phí tài chính của thị trường và địa phương hoặc chỉ trong 2-3 năm”.
“Hiện, Việt Nam cũng đang đi theo hướng này, vì đó là hướng cân bằng giữa lợi ích của các chủ đầu tư và người mua. Người mua sản phẩm phải lưu ý rằng tính bền vững của cam kết mới là vấn đề quan trọng”, bà An nhấn mạnh.
Nhận định về thị trường BĐS nghỉ dưỡng năm 2020, bà An cho rằng, phân khúc này còn nhiều dư địa phát triển, các địa danh để khai thác các loại hình du lịch nghỉ dưỡng cũng còn nhiều. Trong trung và dài hạn, chiều hướng của thị trường tiếp tục phát triển đi lên. Về ngắn hạn, trước mắt nguồn cung Condotel giảm xuống, nhưng đó chỉ là sự điều chỉnh của thị trường. Trong năm 2020, từ những thị trường đã nổi danh như Đà Nẵng, Phú Quốc sẽ có sự lan toả sang các thị trường khác, bao gồm các địa điểm ven biển hoặc núi, sông, ven hồ…
Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận là dịch viêm phổi cấp covid 2019 đã và đang diễn biến khó lường, ảnh hưởng đến nền kinh tế chung của toàn cầu, trong đó có BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Theo các chuyên gia, đây có thể là khoảng thời gian tốt để các chủ đầu tư tìm lại sự cân bằng trong định hướng phát triển của mình, tập trung vào chất lượng dịch vụ và sự độc đáo thu hút khách du lịch trong dài hạn, thay vì ồ ạt chạy theo số lượng như trước đây.
Thủy Tiên
