Phân định rõ sở hữu chung, riêng tại chung cư hỗn hợp
Thảo luận tại tổ ngày 22/10 về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến (Đoàn Hải Phòng) cho rằng, tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân tại các chung cư, đặc biệt là chung cư hỗn hợp có căn hộ, văn phòng, khách sạn và khu thương mại, vẫn diễn biến phức tạp. Những bất đồng chủ yếu liên quan đến quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và quản lý quỹ bảo trì 2%, dẫn đến khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến an ninh, trật tự.
Theo đại biểu, việc sửa đổi Luật cần tập trung làm rõ quyền lợi, trách nhiệm của các bên, tránh để tranh chấp tiếp diễn do quy định chưa cụ thể.
Đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị xác định rõ ba nhóm hạng mục tại chung cư hỗn hợp: thuộc sở hữu riêng hợp pháp; thuộc sở hữu chung của từng khu chức năng; và thuộc sở hữu chung của toàn tòa nhà.
Thực tế, một tòa nhà có thể sử dụng chung kết cấu chịu lực, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, nhưng sảnh, thang máy, hành lang có thể phục vụ riêng khu căn hộ, khách sạn hoặc văn phòng. Vì vậy, việc xác định phạm vi sở hữu, quản lý và nghĩa vụ bảo trì cần căn cứ vào hồ sơ dự án, thiết kế được phê duyệt, quy định về sở hữu và hợp đồng mua bán, thuê mua.
Đại biểu nhấn mạnh, kết cấu chịu lực, hệ thống thoát nạn và hạ tầng kỹ thuật phục vụ chung toàn tòa nhà phải được bảo đảm theo chế độ sở hữu chung. Đồng thời, cần có quy tắc xử lý trường hợp hợp đồng không ghi rõ quyền sở hữu để tránh phát sinh tranh chấp.
Quản lý quỹ bảo trì 2% theo từng khu chức năng
Về kinh phí bảo trì, đại biểu Vũ Văn Tiến cho rằng dự thảo cần thể hiện rõ hơn cơ chế phân chia và chủ thể quản lý tương ứng tại chung cư hỗn hợp. Nếu chỉ quy định bàn giao kinh phí cho Ban quản trị mà chưa làm rõ cách phân chia theo khu chức năng, quá trình thực hiện có thể phát sinh vướng mắc.
Đại biểu đề nghị quy định ngay trong Luật nguyên tắc phân chia kinh phí bảo trì đối với chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện luật định, trên cơ sở thỏa thuận hợp đồng và tỷ lệ diện tích sàn xây dựng theo quy định. Theo đó, phần kinh phí phục vụ hạng mục chung toàn tòa nhà và sở hữu chung khu căn hộ do Ban quản trị quản lý; phần dành cho sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ do chủ sở hữu khu đó quản lý, sử dụng theo cơ chế pháp luật xác định.
Mức đóng kinh phí bảo trì 2% không thay đổi, nhưng việc phân bổ, công khai, giám sát và sử dụng quỹ phải rõ ràng; không được lấy quỹ của khu này để chi cho hạng mục chỉ phục vụ khu khác.
Đại biểu cũng đề nghị thay đổi căn cứ tính kinh phí bảo trì đối với phần diện tích không phải căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại khai thác lâu dài. Theo quy định trong dự thảo được đại biểu phân tích, khoản kinh phí 2% đối với diện tích giữ lại được tính theo giá bán căn hộ cao nhất của chung cư tại thời điểm bàn giao; nếu diện tích được bán sau đó, kinh phí được tính theo giá bán thực tế và các bên thanh toán phần chênh lệch theo quy định.
Đại biểu cho rằng, giá căn hộ cao nhất chưa phản ánh đúng đặc điểm và giá trị của các diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn, vốn phụ thuộc vào công năng và điều kiện khai thác. Vì vậy, cần bổ sung phương pháp xác định giá trị đối với những diện tích này trên cơ sở công năng, đặc điểm tài sản, được thẩm định khách quan, công khai tại thời điểm bàn giao.
Theo đại biểu Vũ Văn Tiến, việc hoàn thiện các quy định về sở hữu, quản lý quỹ bảo trì và căn cứ tính phí sẽ giúp các bên chủ động trong quản lý, sử dụng kinh phí, kịp thời xử lý sự cố và hạn chế tranh chấp trong quá trình vận hành chung cư.
