Vài năm trở lại đây, các “ông lớn” trong ngành bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Hà Nội, TP.HCM sang các đô thị nhỏ hơn. Đơn cử, như Tập đoàn Vingroup đã đầu tư 1,4 tỷ USD vào dự án Đại An - Hưng Yên, hoặc dự án Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh với số vốn lên tới 10 tỷ USD.
Giải thích cho hiện tượng này, giới chuyên gia nhận định có 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất là quỹ đất tại các thành phố lớn ngày càng cạn kiệt, không đủ để phát triển các dự án có quy mô lớn.
Thứ hai là việc giá đất tại Hà Nội và TP.HCM đang rất cao, độn thêm chi phí giải phóng mặt bằng, khiến cho việc triển khai dự án ngày càng khó khăn.
Các đô thị nhỏ được hưởng lợi lớn từ sự dịch chuyển dòng vốn từ thành phố lớn sang đô thị nhỏ.
Cùng quan điểm này, bà Nguyễn Yến, một lãnh đạo của CIC Invest cho biết: Giá đất tại các đô thị lớn đang bị đẩy lên quá cao. Thậm chí, từ đầu năm tới nay, trước hàng loạt các đợt “sốt” đất cục bộ tại một số huyện ven trung tâm thành phố đã khiến giá đất có phần hơi “ảo” so với quy luật chung của thị trường.
Ví dụ, tại Hoài Đức, dù là một huyện nằm khá xa trung tâm thành phố. Nhưng do thông tin được quy hoạch lên quận trong thời gian tới đã khiến giá đất tăng chóng mặt.
Trong đó, các lô đất mặt đường Quốc lộ 32 đã có giá trên 120 triệu đồng/m2, cao ngang với nhiều tuyến phố trung tâm của Hà Nội. Đất mặt ngõ cũng có tăng lên ngưỡng 30 triệu - 50 triệu đồng/m2. Ngay cả các huyện xa hơn nữa như Đan Phượng, Thạch Thất, giá đất cũng khiến nhiều chủ đầu tư phải choáng váng.
Tương tự, tại TP.HCM, các huyện giáp ranh như Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi hay Bình Chánh, giá đất cũng tăng phi lý. Nhiều nơi tăng gấp đôi, gấp 3 lần so với cuối năm 2020.
Bà Yến nhận định: “Các thành phố lớn luôn là mảnh đất màu mỡ và không thể bỏ qua cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, giá đất cao ngất như hiện nay đang là rào cản lớn nhất. Do đó, thời điểm này, các chủ đầu tư có xu hướng áng binh bất động, chờ giá đất thành phố “hạ nhiệt” mới tính chuyện tương lai”.
Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: Có một thực tế cho thấy, đất dự án tại khu vực vùng ven các đô thị lớn, được đầu tư tốt về mặt hạ tầng, đường xá, cầu cống, nhưng giá đất lại thấp và có xu hướng giảm trong thời gian qua.
Trong khi đó, giá đất khu dân cư, đất ruộng, đất rừng khu vực vùng ven lại tăng rất mạnh. Điều này cho thấy, đất đai đang bị giới “cò” đất làm giá, thổi giá rất nhiều.
Theo ông Đính, những điểm hạn chế trong công tác đầu tư bất động sản tại các thành phố lớn đã mở ra triển vọng cho các đô thị nhỏ hơn. Trong đó, những địa phương có thể mạnh về du lịch, hạ tầng, kinh tế và khu công nghiệp được hưởng lợi nhiều nhất.
“Điểm cộng là các địa phương đều thực hiện chính sách cởi mở, thu hút được nhiều nhà đầu tư vào dự án phát triển công nghiệp, hạ tầng, kinh tế, du lịch… Nhà đầu tư cũng quan tâm đến các tỉnh vì giá bất động sản còn đang ở ngưỡng thấp, có sự đầu tư mạnh về hạ tầng, đất đai chỉ dao động ở giá trên dưới 10 triệu đồng. Tương tự, những khu vực ven đô thị giá BĐS cũng được cho là thấp hơn nhiều so với trung tâm”, ông Nguyễn Văn Đính nói.
TS. Võ Trí Thành, viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh đồng tình: Điều này thấy rất rõ trong 2 - 3 năm nay. Có nghĩa là dịch chuyển phù hợp theo nghĩa tích cực, gắn với địa lý vùng miền, đó là sự đòi hỏi về lối sống, cách sống, cách tiêu dùng mới.
