Du lịch bùng nổ toàn cầu: Đòn bẩy cho bất động sản khách sạn tăng tốc
Du lịch toàn cầu tiếp tục phục hồi mạnh mẽ nhờ nhu cầu đi lại không ngừng gia tăng trên khắp thế giới. Năm 2024, lượng khách quốc tế đã trở lại ngang bằng mức trước đại dịch, với tổng cộng 1,4 tỷ lượt khách qua đêm, tăng thêm 140 triệu lượt, tương đương mức tăng 11% so với năm 2023.
Tại châu Âu, thị trường Tây Ban Nha được xem là điểm sáng. Năm 2024, nơi này đã đón tới 94 triệu lượt khách. Trong đó, phần lớn du khách lựa chọn các vùng ven biển, với quần đảo Canary là điểm đến được yêu thích nhất. Các quốc gia châu Âu khác tiếp tục là nguồn khách chủ lực của Tây Ban Nha.
Có tới 82% du khách lưu trú tại các cơ sở lưu trú du lịch, trong đó 67% chọn khách sạn và 11% ưu tiên các loại hình nhà nghỉ. Du lịch đóng góp hơn 13% GDP của Tây Ban Nha, với tốc độ tăng trưởng gấp đôi mức tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế, dự kiến đạt quy mô hơn 200 tỷ euro (225 tỷ USD) trong năm 2024.
Doanh thu trên mỗi phòng (RevPAR) tăng 11,5% theo năm, riêng Madrid ghi nhận mức tăng mạnh tới 14% theo năm. Ông Juan Garnica Alvarez-Alonso, Giám đốc Điều hành Khối Khách sạn, Savills Tây Ban Nha, chia sẻ “Yếu tố then chốt để duy trì đà tăng trưởng này là khả năng không ngừng mang đến những trải nghiệm khác biệt cho nhóm khách ngày càng khắt khe, đồng thời đảm bảo chất lượng dịch vụ và tránh tình trạng đồng nhất hóa”
Chuyên gia này cũng cho rằng, triển vọng cho năm 2025 rất khả quan, với đà tăng trưởng khách quốc tế, số đêm lưu trú và giá phòng bình quân đều duy trì ở mức bền vững. "Chúng tôi cũng dự báo có thể bắt đầu ngay trong năm nay thị trường sẽ chứng kiến sự tập trung quyền sở hữu và vận hành, thúc đẩy các thương vụ mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực khách sạn”, ông Garnica nói.
Còn tại Trung Đông, lượng khách quốc tế năm 2024 đã tăng 32% so với năm 2019, biến khu vực này trở thành một trong những thị trường phục hồi mạnh mẽ nhất so với mức trước đại dịch. Hoạt động phát triển du lịch tại Trung Đông đang diễn ra rộng khắp với quy mô lớn và đầy tham vọng, khi các quốc gia trong khu vực nỗ lực đa dạng hóa nền kinh tế và tạo thêm việc làm.
Ngành du lịch hiện chiếm khoảng 9% GDP của toàn khu vực và được dự báo tăng trưởng trung bình 7,7% mỗi năm đến năm 2032 - cao gấp ba lần tốc độ tăng trưởng kinh tế chung (2,5%). Việc liên tục phát triển các điểm đến mới giúp khuyến khích du khách mở rộng hành trình trải nghiệm đến các danh thắng nổi bật trong khu vực.
Châu Á – Thái Bình Dương: Nhật Bản và Việt Nam thiết lập đỉnh cao mới
Năm 2024, Nhật Bản đã đón 37 triệu lượt khách du lịch quốc tế, vượt xa mức đỉnh trước đó là 32 triệu lượt vào năm 2019 và dự báo sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới. Giá phòng trung bình duy trì đà tăng, dẫn đầu là mức tăng 20% theo năm tại Tokyo, trong bối cảnh công suất phòng đã phục hồi mạnh mẽ.
Tuy nhiên, chi phí xây dựng cao và tình trạng thiếu hụt lao động tiếp tục gây áp lực lên nguồn cung khách sạn mới. Nguồn cung hạn chế này đang mang lại lợi thế rõ rệt cho các khách sạn hiện hữu, đặc biệt tại những trung tâm du lịch lớn như Tokyo, Osaka và Kyoto cũng như góp phần duy trì giá phòng trung bình cao và gia tăng giá trị tài sản lưu trú.
Khách du lịch quay lại Nhật Bản cũng có xu hướng khám phá thêm nhiều điểm đến ngoài các thành phố lớn, từ đó thúc đẩy tăng trưởng bền vững cho các thị trường địa phương. “Trong năm 2024, thị trường khách sạn Nhật Bản ghi nhận mức tăng trưởng RevPAR trung bình 19% trên toàn quốc. Khoảng 80% mức tăng này nhờ vào việc giá phòng trung bình tăng, với các khách sạn hạng sang và cao cấp tại Tokyo cùng nhiều thành phố lớn khác đều vượt mức trung bình quốc gia,” ông Hirofumi Matsunaga, Giám đốc Bộ phận Khách sạn, Savills Nhật Bản cho biết.
Các tài sản khách sạn tại Nhật Bản đang được giới đầu tư đặc biệt quan tâm, chiếm tỷ trọng kỷ lục 20% trong tổng giá trị giao dịch bất động sản năm 2024, được thúc đẩy nhờ nhiều thương vụ nổi bật. Việc nguồn cung khách sạn cao cấp và gắn thương hiệu còn hạn chế sẽ tiếp tục khuyến khích các hoạt động phát triển mới, mở rộng thương hiệu và nâng cao giá trị tài sản.
Trong khi đó, Việt Nam đã đón gần 10,6 triệu lượt khách quốc tế trong 6 tháng đầu năm 2025, tăng 24% so với 8,5 triệu lượt vào cùng kỳ năm 2019. Xu hướng tăng trưởng này dự kiến sẽ tiếp tục nhờ vào kết nối hàng không được cải thiện và sự phục hồi ổn định của các thị trường nguồn chính.
Du lịch TP.HCM đã cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt so với giai đoạn trước đại dịch, chủ yếu nhờ vào khách công tác và nhu cầu MICE. Tuy nhiên, lượng khách quốc tế đến TP.HCM vẫn chưa đạt mức năm 2019, tiếp tục gây áp lực lên phân khúc khách sạn cao cấp.
Nguồn cung khách sạn tại TP.HCM trong quý II/2025 gần như không thay đổi, duy trì ở mức 16.622 phòng do không có dự án mới tham gia thị trường. Xu hướng nâng cấp và tái định vị các khách sạn hiện hữu nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh và trải nghiệm khách hàng đang ngày càng phát triển. Đáng nói, thời điểm này thường là mùa thấp điểm của ngành du lịch, công suất phòng trung bình đạt 61%, với giá phòng trung bình là 77 USD/phòng/đêm.
Nguồn cung tương lai hạn chế tại TP.HCM (chỉ hơn 200 phòng mới đến năm 2027) được kỳ vọng sẽ hỗ trợ cải thiện tình hình hoạt động khi nhu cầu dần phục hồi. Trong quý, không có nguồn cung căn hộ dịch vụ mới, duy trì ổn định ở mức 8.000 căn. Công suất thuê đạt 80%, cho thấy tình hình hoạt động tốt, với giá thuê trung bình khoảng 20 USD/m2/tháng.
Còn tại Hà Nội, nguồn cung khách sạn tại Hà Nội đạt 10.986 phòng từ 66 dự án, giảm nhẹ 1% theo quý và theo năm. Trong 6 tháng cuối năm 2025, dự kiến sẽ có bốn khách sạn mới cung cấp thêm 1.138 phòng, bao gồm ba khách sạn 5 sao và một khách sạn 4 sao. Công suất phòng trung bình đạt 72%, với giá thuê phòng trung bình là 108 USD/phòng/đêm. Nguồn cung căn hộ dịch vụ trong quý II/2025 giữ ổn định với 6.246 căn từ 64 dự án.
Khu vực nội thành có tỷ trọng nguồn cung lớn nhất, chiếm 60%, và sẽ tiếp tục cung cấp nguồn cung tương lai trong năm 2025 thông qua 4 dự án mới với tổng cộng 739 căn. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ổn định ở mức 86%, trong khi giá thuê đạt 24 USD/m2/tháng. Trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội đã thu hút 3,7 tỷ USD vốn FDI, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nhu cầu căn hộ dịch vụ trong thời gian tới.
