Giá bất động sản vẫn đang tăng cao

Theo nhận định từ Hội môi giới bất động sản (VARs), thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất với nguồn cung tăng mạnh theo năm. Các dự án nhà ở mở bán mới, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư, đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức.

VARs nhận định: Sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Nguồn cung nhà ở vẫn chưa đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, khiến giá BĐS tại một số địa phương liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới. Yếu tố này mang lại lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất “sạch” trong ngắn hạn.

Thế nhưng, mức giá bị đẩy lên quá cao cũng đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn khi ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá thành phát triển các dự án mới.

Đặc biệt, chi phí vốn tăng cao càng khiến mặt bằng giá BĐS khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản do nguồn cung tăng vượt quá số lượng cầu có khả năng đáp ứng được khả năng tài chính trong nhiều năm tới.

"Dù vậy, với việc hoàn thiện và triển khai các quy định pháp luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS, nhiều vướng mắc từng bước được tháo gỡ, VARs kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường phục và ổn định hơn trong thời gian tới", VARs nêu.

Nguồn cung bất động sản tại Hà Nội gấp đôi TP HCM

VARS dự báo, trong ngắn hạn, nguồn cung BĐS nhà ở năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024. Thực tế cho thấy, nhiều dự án cũng có kế hoạch “ra hàng” để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, nguồn cung BĐS dự kiến vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của các chủ đầu tư lớn. Riêng tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37 nghìn sản phẩm trong năm 2025. Trong khi đó, TP HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18 nghìn sản phẩm.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên tiếp tục “dẫn dắt” thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.

Loại hình biệt thự/liền kề nhà phố cũng dần trở thành “tâm điểm" thị trường với nguồn cung mới tăng trưởng từ các dự án đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích dự kiến mở bán. Trong khi nguồn cung đất nền sẽ tiếp tục giảm cùng quy định “siết” phân lô bán nền. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân.

VARs cho rằng, nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội dự kiến tăng trưởng “rõ rệt” trong năm 2025 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường.

VARs đánh giá: Nguồn cung tăng trưởng nhưng vẫn khan hiếm so với nhu cầu và chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị của các chủ đầu tư lớn, sẽ tiếp tục giúp các dự án nhà ở mở bán mới duy trì mức giá bán “neo” cao. Trong khi mặt bằng giá thứ cấp sẽ tiếp tục tăng trưởng chậm lại.

Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng tại các đô thị lớn, với mức tăng thấp hơn, từ 7-10% so với năm 2024, do mặt bằng giá đã hiện tại đã khá cao, đà tăng trên thị trường chậm lại khi nhiều sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích có giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế.

Với phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh nhờ tiềm năng tăng giá tốt. Mặt bằng giá các sản phẩm biệt thự/liền kề, nhà phố cũng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong bối cảnh do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng.

VARS cho rằng, các dự án nhà ở mở bán trong năm 2025 vẫn sẽ được quan tâm, giao dịch, hấp thụ tốt nhưng tốc độ hấp thụ có khả năng chậm lại. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản thị trường.

Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ vẫn sẽ tập trung tại các dự án đại đô thị. Nhu cầu nhà ở, nhất là nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3, nơi có mức giá thấp hơn, còn nhiều dư địa tăng trưởng hơn trong tương lai. Đất nền đã tách thửa, có pháp lý “chuẩn chỉ” tại các khu vực có hạ tầng phát triển, tiềm năng cao, vẫn là phân khúc được nhiều người sẵn sàng “xuống tiền”.