Hàng nghìn dự án, kể cả có sai phạm, trước cơ hội được mở đường tháo gỡ
Thời gian qua, Việt Nam đã tích cực tháo gỡ nhiều nút thắt, vướng mắc liên quan đến thị trường bất động sản, nhằm khơi thông nguồn lực cho đất đai.
TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế cho biết: Về mặt thể chế, Bộ Chính trị đã ban hành 30 Nghị quyết, trong đó có 10 nghị quyết tác động trực tiếp đến xây dựng và bất động sản. Một trong những quyết sách quan trọng nhất là Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai.
TS Cấn Văn Lực đánh giá cao nỗ lực của Quốc hội và Chính phủ trên ba phương diện.
Đầu tiên là sự quyết liệt tháo gỡ dự án tồn đọng. Trong tổng số hơn 5.000 dự án vướng mắc được rà soát và phát hiện mới trên cả nước, đến nay đã tháo gỡ được khoảng 3.600 dự án (gấp đôi kết quả của nhiệm kỳ trước), chỉ còn khoảng 1.400 dự án đang tiếp tục được xử lý. Đây là nguồn cung và cơ hội khổng lồ khi được khơi thông.
Thứ hai, Chính phủ đưa ra cơ chế chưa từng có cho nhà ở xã hội. Hệ thống chính sách kiến tạo cho phân khúc nhà ở xã hội hiện nay đã mở ra tối đa; doanh nghiệp nào không tận dụng thời điểm này để tham gia sẽ đánh mất cơ hội lớn.
“Điểm đột phá trong Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và chính sách tài khóa cũng là yếu tố then chốt”, ông nói.
Một thay đổi rất căn cơ là pháp luật thuế hiện hành đã cho phép doanh nghiệp được bù trừ lỗ từ hoạt động kinh doanh bất động sản sang lợi nhuận của các mảng kinh doanh khác (điều mà trước đây không được phép). Bên cạnh đó, các chính sách giãn, hoãn thuế, phí và giảm tiền thuê đất vẫn đang được áp dụng ở mức tối đa để hỗ trợ doanh nghiệp.
Đồng quan điểm, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, giai đoạn trước đây, hàng nghìn dự án đầu tư với quy mô đất đai và vốn đầu tư rất lớn bị đình trệ do những vướng mắc pháp lý phát sinh qua nhiều thời kỳ.
Đáng chú ý, nhiều dự án được triển khai theo quy định pháp luật trước đây, nhưng khi phát sinh vướng mắc, chưa có cơ chế chuyển tiếp hoặc xử lý phù hợp.
“Điều này khiến các dự án kéo dài tình trạng đình trệ, gây lãng phí nguồn lực đất đai và vốn đầu tư của xã hội”, ông Tuấn nói.
Tính đến ngày 27/9/2026, Hệ thống 751 đã ghi nhận 4.846 dự án khó khăn, vướng mắc với tổng diện tích 208.882 ha và tổng vốn đầu tư gần 3,5 triệu tỷ đồng.
Để giải quyết bài toán này, Bộ Chính trị đã ban hành 2 chủ trương; Quốc hội ban hành 3 nghị quyết; Chính phủ ban hành 5 nghị quyết, 4 nghị định; Thủ tướng Chính phủ ban hành 11 công điện chỉ đạo tháo gỡ cho các dự án tồn đọng.
Đáng chú ý, Nghị quyết số 265/2025 của Quốc hội đã mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù tại Nghị quyết số 170/2024.
Cùng với Nghị quyết số 29/2026 của Quốc hội, Nghị quyết số 16/2026 của Chính phủ và các Nghị định số 76/2025, 91/2025, 147/2026… hệ thống văn bản này đã từng bước hình thành khung pháp lý để xử lý các nhóm vướng mắc tồn đọng từ trước, kể cả những trường hợp có vi phạm, qua đó tạo điều kiện cho các dự án đủ điều kiện được tiếp tục triển khai.
Đột phá thể chế không chỉ giải quyết những điểm nghẽn của quá khứ
Bên cạnh việc tháo gỡ các dự án tồn đọng, ông Tuấn cho biết quy định pháp luật thời gian qua còn có bước chuyển quan trọng khi mở rộng khả năng đưa các quỹ đất không có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” vào thí điểm phát triển nhà ở thương mại.
Trước đây, theo điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng yêu cầu về đất ở; trường hợp đang có quyền sử dụng đất thì phải có đất ở hoặc đất ở và đất khác.
Quy định này khiến nhiều khu đất dù phù hợp quy hoạch nhưng vì không có diện tích đất ở nên chưa đủ điều kiện thực hiện dự án.
Để tháo gỡ, Nghị quyết số 171/2024 của Quốc hội và Nghị định số 75/2025 của Chính phủ đã cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên đất đang có quyền sử dụng, kể cả trường hợp không có đất ở nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.
“Điểm đột phá ở đây là tháo gỡ rào cản về loại đất, mở rộng khả năng huy động những quỹ đất trước đây chưa đủ điều kiện vào phát triển nhà ở thương mại”, vị chuyên gia nhấn mạnh.
Nhờ cách tiếp cận mới nhằm khơi thông nguồn lực bị “đóng băng”, kết quả bước đầu ghi nhận rất rõ nét. Đối với nhóm dự án tồn đọng kéo dài, đã có 3.557 dự án (khoảng 73,4%) được xử lý xong vướng mắc và 1.289 dự án đang tiếp tục được tháo gỡ.
Tuy vậy, theo ông Tuấn, hiệu quả của chính sách không chỉ đo bằng số lượng hồ sơ được xử lý, mà quan trọng hơn là khả năng đưa đất đai, vốn đầu tư và dự án trở lại hoạt động thực tế.
Đối với cơ chế thí điểm dự án không có đất ở, riêng tại Hà Nội qua hai đợt đã có 298 khu đất với tổng diện tích khoảng 1.530,4 ha được đưa vào danh mục thí điểm.
Tính đến ngày 24/10/2026, trong số này đã có 67 dự án (170,6 ha) hoàn tất thủ tục đầu tư; 51 dự án (164,9 ha) đang thực hiện thủ tục đầu tư và 163 dự án (1.064 ha) đang được đôn đốc triển khai.
Hai cơ chế trên đã tạo ra tác động bổ trợ: một mặt khơi thông nguồn lực từ các dự án đình trệ kéo dài, mặt khác mở rộng nguồn cung tiềm năng trên những quỹ đất trước đây vướng rào cản thiếu “đất ở”.
“Đột phá thể chế không chỉ giải quyết những điểm nghẽn của quá khứ, mà còn mở ra khả năng khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, tạo động lực phát triển mới cho thị trường bất động sản”, ông Tuấn nhận định.
