Nhà mặt phố cho thuê bộc lộ nhiều nhược điểm
Khác với thời điểm năm 2023, nhiều mặt bằng tại khu vực trung tâm TP HCM đã có khách thuê. Nhưng vẫn có không ít “đất vàng” bị bỏ trống trong gần 1 năm qua. Đáng chú ý, số lượng cửa hàng mở mới tại khu vực trung tâm vẫn tập trung vào các ngành F&B với nhu cầu mở rộng để tăng nhận diện thương hiệu, hay tận dụng được sự phục hồi của ngành du lịch. Còn các ngành hàng bán lẻ khác như thời trang, mỹ phẩm, dịch vụ,… lại dần vắng bóng.
Nguyên nhân chính dẫn đến sự chuyển dịch cơ cấu ngành hàng và nhiều mặt bằng bán lẻ có vị trí đẹp tại khu trung tâm bị bỏ trống vẫn đến từ việc thay đổi xu hướng mua sắm của người dân. Khi phần lớn các loại mặt hàng thiết yếu hiện nay đều dễ dàng mua được trên các sàn thương mại điện tử.
Nhiều khu đất vàng của TP HCM gặp khó trong việc tìm khách từ giai đoạn giữa năm 2023 cho tới nay
Báo cáo mới nhất về hành vi mua sắm của người tiêu dùng Việt Nam của NielsenIQ Việt Nam đã củng cố nhận định này, khi ghi nhận tần suất mua sắm trực tuyến của người tiêu dùng cao gấp đôi so với năm ngoái. Cụ thể, trung bình mỗi người dân mua hàng trực tuyến gần 4 lượt/tháng và dành ra hơn 8 giờ/tuần để mua sắm trực tuyến. Con số này cao gần gấp đôi so với tần suất đi siêu thị hằng tháng của người Việt.
Bên cạnh đó, giá thuê và những nhược điểm của loại hình nhà mặt phố tại khu trung tâm cũng là yếu tố khiến khách thuê thờ ơ. Theo đó, dữ liệu của Batdongsan.com.vn ghi nhận, giá thuê mặt bằng nhà phố tại TP HCM tiếp tục có xu hướng tăng cao. Trong 6 tháng đầu năm 2024, các khu vực quận 1, 3, 4 và 2 cũ (nay là TP Thủ Đức) đều tăng 25-40%, chỉ có khu vực quận 7 giảm nhẹ hơn 4% so với cùng kì năm trước.
Vấn đề giá thuê đắt đỏ của khu vực trung tâm được thể hiện ngay trong vụ “chia ly” giữa Starbucks và căn nhà số 11-13 Hàn Thuyên (quận 1, TP HCM). Nhiều thông tin từ các đơn vị môi giới cho thấy, vào thời điểm 2017, thương hiệu cà phê nổi tiếng nhất thế giới đã thuê lại mặt bằng này với giá dao động khoảng 21.000 USD/tháng (tương đương hơn 520 triệu đồng/tháng). Đến giữa năm 2024, chủ thuê và khách thuê không thống nhất được mức giá 30.000 USD/tháng (tương đương 750 triệu đồng/tháng) nên dẫn đến việc dừng hợp đồng thuê.
Trường hợp dừng hợp đồng của Starbucks ở Hàn Thuyên đã khiến nhiều người ngỡ ngàng trước mức giá thuê "khủng" của mặt bằng này
Nhận định về thị trường này trước đó, Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường cho thuê nhà mặt phố TP HCM chưa thực sự khởi sắc. Ngoài nhóm ngành F&B thường xuyên có nhu cầu mở rộng để tăng nhận diện thương hiệu, nhiều ngành hàng bán lẻ khác như thời trang, mỹ phẩm... giảm nhu cầu thuê mặt bằng do xu hướng bán hàng trên các sàn thương mại điện tử.
Tuy vậy, những người sở hữu các căn nhà phố tại trung tâm thường có dòng tiền tốt, nên câu chuyện họ quan tâm không phải là có cho thuê được nhà hay không, mà là phải cho thuê giá cao để nâng cao giá trị tài sản. Cùng với giá thuê tăng, sự thay đổi trong hành vi người tiêu dùng cũng buộc các chủ nhà phải tính lại chiến lược hoạt động.
Đồng quan điểm, bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao bộ phận cho thuê thương mại - Savills Hà Nội, cho rằng giá thuê mặt bằng tăng cao trong khi hoạt động kinh doanh ngày càng khó khăn khiến các nhãn hàng gặp vấn đề về dòng tiền nên phải thu hẹp mặt bằng kinh doanh, hoặc hướng tới khu vực có giá thuê rẻ hơn để giảm thiểu chi phí.
Trung tâm thương mại trở thành điểm đến
Vừa trả mặt bằng với giá thuê gần 50 triệu/tháng trên đường Điện Biên Phủ (quận 3, TP HCM), chị Nguyễn Minh Trang – chủ của một thương hiệu thời trang cho biết: “Mức giá thuê tại đây bắt đầu tăng cao từ cuối năm ngoái đến nay, mặt bằng thiếu chỗ để xe, bị che khuất bởi các loại bảng, biển là những lý do khiến tôi phải tạm dừng kinh doanh. Kế hoạch sắp tới đó sẽ là chuyển và trong trung tâm thương mại, kết hợp với kinh doanh online”.
Cũng theo chia sẻ của chị Trang, mặt bằng bán lẻ trong trung tâm thương mại đặc biệt có nhiều lợi thế hơn so với nhà mặt phố như giá thuê, tiện ích chung và quản lý chuyên nghiệp. Đặc biệt là tại các khu vực ngoài khu vực trung tâm, giá thuê mặt bằng còn khá cạnh tranh, phù hợp cho người kinh doanh muốn sở hữu một cửa hàng nhỏ để kết hợp bán hàng online.
Công cụ lịch sử giá của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức giá thuê tại khu vực đường Điện Biên Phủ đã tăng gần 40% trong 1 năm qua
Đặc biệt, với xu hướng thay đổi, các trung tâm thương mại cũng trở thành địa điểm hút khách tại TP HCM, đặc biệt là trong các dịp nghỉ lễ, cuối tuần. Điều đó được thể hiện ngay trong dịp nghỉ lễ Quốc khánh 2/9 vừa qua, khi các trung tâm thương mại của thành phố chật kín khách, với doanh số của mọi ngành hàng đều tăng mạnh.
Đó cũng là lý do mà tỷ lệ lấp đầy trong các trung tâm thương mại của TP HCM luôn ở mức cao. Khảo sát của Cushman & Wakefield cho thấy, tỷ lệ lấp đầy trong các trung tâm thương mại tại TP HCM đạt 90% trong quý II/2024, tăng nhẹ so với quý trước đó và ổn định theo năm.
Đơn vị này cũng nhận định, các trung tâm mua sắm mới và cải tạo lại bắt đầu hoạt động một phần hay toàn bộ đều có công suất lấp đầy tốt. Ngoài ra, một số dự án đã hoàn tất việc cơ cấu lại cơ cấu khách thuê và chào đón thêm nhiều khách thuê lớn trong các ngành hàng siêu thị, thiết kế nội thất, thời trang và ẩm thực, góp phần cải thiện công suất thuê chung.
Còn theo bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho hay, nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng 2% trong quý II/2024 và tiếp tục di chuyển ra ngoài trung tâm thành phố với 6 dự án lớn. Các giao dịch thuê mặt bằng trong nửa đầu năm tăng 26% so với cùng kỳ. Đặc biệt là có sự xuất hiện của nhiều chuỗi thương hiệu nổi tiếng như Muji, Poseidon, Uniqlo… Trong đó, ngành thời trang chiếm 35% diện tích cho thuê, tiếp theo là F&B chiếm 30%, thiết bị gia dụng và nội thất chiếm 15%.
