Hoạt động tích cực

Thị trường văn phòng Hà Nội trong hai năm vừa qua luôn duy trì công suất trung bình tốt khoảng 93%. Văn phòng hạng A có chất lượng nhìn chung không có nhiều sự lựa chọn ngoại trừ từ một tòa nhà mới đi vào hoạt động. Các tòa nhà hạng A hiện tại trong khu vực trung tâm đều đã cũ và thiếu các tiện ích hiện đại. Văn phòng cao cấp có sức hút lớn với khách thuê nước ngoài, do đó sự quan tâm đối với Hạng A dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh FDI và M&A diễn biến mạnh mẽ.

Nguồn cầu đối với Hạng B sẽ duy trì cao do mức giá thuê phải chăng hơn và chất lượng văn phòng ở mức hợp lý so với giá thuê. Savills kỳ vọng thị trường văn phòng Hạng A và B sôi động trong những năm tới, đặc biệt ở khu vực Nội thành và phía Tây. Khu vực Trung tâm tiếp tục duy trì tình trạng thiếu hụt diện tích cho thuê và nguồn cung tương lai.

Khách thuê đang có xu hướng di chuyển từ khu vực Trung tâm cũ (Hoàn Kiếm) đến các khu vực kinh tế mới – Nội thành và phía Tây. Chủ đầu tư tiếp tục giữ lợi thế thương lượng. Đa số các khách thuê ký hợp động 3 năm và sẽ sớm hết thời hạn thuê. Khi đó, khách thuê muốn gia hạn hợp đồng sẽ phải chấp nhận việc tăng giá và hạn chế về quyền thỏa thuận các điều khoản thuê

Lý giải về thực trạng văn phòng Hà Nội hiện nay, Savills cho biết, kinh tế Việt Nam đang chuyển dịch mạnh mẽ, đặc biệt trong các lĩnh vực thương mại. Ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản (F.I.R.E) mặc dù theo sau các nước trong khu vực nhưng vẫn còn chặng đường dài để phát triển với nguồn cầu văn phòng ước tính rất lớn. Các doanh nghiệp F.I.R.E tại thị trường Hà Nội đang đứng đầu về lượng tiêu thụ so với các ngành khác, chiếm tỷ trọng chính (29%) trong tổng diện tích cho thuê của các tòa nhà văn phòng hạng A và hạng B.

Việc đơn giản hóa các quy định trong ngành bảo hiểm cho thấy tác động rất tích cực lên ngành này với mức tăng trưởng doanh thu năm qua ở mức 20%, gián tiếp phản ánh nhu cầu gia tăng không gian làm việc của ngành này. Bên cạnh đó, Fintech (công nghệ tài chính) nổi lên như một ngành kinh tế mới nhưng đầy triển vọng, thúc đẩy bởi tỷ lệ thâm nhập ngành ngân hàng hiện vẫn còn khá thấp tại Việt Nam - 59%, so với 86% của Thái Lan. Các doanh nghiệp tài chính – ngân hàng do đó được kì vọng sẽ còn có nhiều bước phát triển, kéo theo nguồn cầu văn phòng cho thuê to lớn.

Ngành công nghệ thông tin và truyền thông cũng đang phát triển rất nhanh chóng, đứng thứ ba về diện tích cho thuê, hiện đang chiếm tỷ trọng 18%, tăng 2 điểm phần trăm so với 2017 và sẽ tiếp tục cần nhiều diện tích văn phòng trong tương lai.

Savills cho biết thêm, từ năm 2017 đến nay, tỷ lệ giữa khách thuê Việt Nam và nước ngoài ở phân khúc văn phòng A và B không thay đổi nhiều, lần lượt chiếm 43% và 57%. Tuy nhiên, khách thuê nước ngoài có xu hướng ưa chuộng những không gian cao cấp với giá thuê cao hơn. Tính đến 6 tháng đầu năm 2019, 68% diện tích thuê tại các tòa hạng A là của khách thuê nước ngoài. 

Xét về cơ sở hạ tầng, khu vực Trung tâm ít có khả năng sẽ được nâng cấp trong vòng mười năm tới, trong khi đó các dự án phát triển hệ thống tàu điện trên cao, việc nâng cấp mở rộng các tuyến đường vành đai 2 và vành đai 3 lại đang tập trung tại khu vực Nội thành và phía Tây. 

Hoàng Nguyệt Minh, Phó Giám đốc, Bộ phận cho thuê thương mại Savills cho biết, các doanh nghiệp công nghệ, start-up đang chiếm phần lớn tỷ lệ cho thuê của các tòa văn phòng Hạng A và Hạng B trong vòng 12 tháng qua, tập trung nhiều ở khu vực Ba Đình và Cầu Giấy. Trong khi đó, khu trung tâm Hoàn Kiếm và Ba Đình vẫn đang thu hút nhu cầu của các khách thuê văn phòng trong nước và nước ngoài, dù nguồn cung đang ngày càng khan hiếm. Ngoài yếu tố về vị trí thì giá thuê, chất lượng tòa nhà hay công nghệ mới áp dụng cũng là các lý do cho các khách thuê tìm kiếm mặt bằng tại khu vực này đa dạng

 Bùng nổ không gian làm việc chung

Không gian làm việc chung (Co-working Space) ngày càng phổ biến với giới doanh nghiệp. Nhờ vào tính linh hoạt trong các điều khoản và dịch vụ thuê, Co-working Space đã thu hút rất nhiều khách thuê trong cộng đồng khởi nghiệp và hiện đang tiếp tục mở rộng đối tượng khách thuê là các doanh nghiệp đang tìm kiếm văn phòng với các giải pháp thuê đa dạng.

Ông Dương Phú Nam, GĐ Khu vực Tập đoàn Regus, cho biết: “Đối với văn phòng truyền thống thì chi phí ban đầu để thuê lên tới trên dưới 1 tỷ đồng tùy vào loại diện tích hay là tùy vào hạng văn phòng là A hay B. Thì đối với Co working họ có thể làm việc theo giờ, thuê theo ngày hay theo tháng, từng tháng 1 cũng có. Theo như nghiên cứu trên thế giới thì bây giờ sự chiếm dụng của một nhân viên trong văn phòng chỉ là 55% mà mọi người hầu hết đi ra ngoài để tìm kiếm hợp đồng, tìm kiếm doanh số thì hiệu suất văn phòng của họ chỉ chiếm 1 nửa còn 1 nửa còn lại rất lãng phí. Chính vì vậy xu thế đầu tư vào văn phòng dịch vụ là xu thế của hiện tại vì nó đem lại cho mọi người sự linh hoạt và tiện lợi”

Tại Hà Nội, co-working space đang ngày càng phổ biến với nhiều thương hiệu khác nhau như Regus, Up, Toong, Cogo, Tiktak, CEO Suite, Dreamplex và WeWork.

Trong vòng 12 tháng gần đây, Up mở thêm 4 địa điểm mới với tổng quy mô khoảng 15.500 m2, Toong mở mới 3 địa điểm với quy mô khoảng 7.000 m2. Trong vòng 24 tháng trở lại đây, Cogo cũng mở mới 5 điểm với tổng diện tích khoảng 11.500 m2. Câu chuyện của Wework càng thú vị hơn khi CEO của công ty mẹ vừa rời vị trí điều hành, hoãn IPO và bị định giá lại. Sự đổi mới trong ngành bất động sản tiếp diễn khi công nghệ bất động sản (Proptech) thu hút được nguồn vốn lớn lên tới 1 tỷ USD/tháng trên toàn cầu.

Quỳnh Chi