Cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế

Phát biểu tại hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn hiện nay” ngày 25/11 do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức, thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh.

Cụ thể, bất động sản công nghiệp, du lịch, giải trí mới chỉ tập trung ở một số vùng miền, chưa tạo được động lực và sức hút sâu rộng ở các địa bàn trong cả nước. Nhiều phân khúc thị trường còn gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nguồn tài nguyên đất đai tiềm năng chưa được khai thác một cách tối ưu.

Trong khi đó, bất động sản trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao còn phát triển dè dặt, cầm chừng, hệ số lấp đầy chưa cao. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội rất lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế.

“Thực trạng trên xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau. Song, không thể phủ nhận rằng, cơ chế và chính sách đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua còn những hạn chế nhất định”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest nhìn nhận, ách tắc lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là do khung pháp lý. Có lẽ chính vì bất động sản phải chịu sự tác động điều tiết của 12 Luật khác nhau. Trong đó, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất Đai, Luật Đầu tư… là “xương sống” của thị trường nhưng vẫn còn nhiều vướng mắc, thiếu đồng bộ.

Theo ông Hiệp, đối với các doanh nghiệp bất động sản, “hàng rào barie” lớn nhất hiện tại có lẽ là quy định phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở mới được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ông Hiệp cho hay, hiện có khoảng 400 dự án trên toàn quốc đang bị ách tắc bởi quy định này, do chỉ có khoảng 5% doanh nghiệp có thể đảm bảo 100% đất ở. Trong khi đó, đa phần các doanh nghiệp sở hữu các loại đất khác hoặc đất hỗn hợp (đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở).

Ngoài ra, ông Hiệp đánh giá, hiện chưa có quy định nào cụ thể nên hệ số đề bù giữa các tỉnh khác nhau, quyền lợi của người nông dân khi đền bù khác nhau. Cạnh đó, quy trình thu hồi đất của dân đến 177 bước, khiến các doanh nghiệp khó khăn không cách nào gỡ được, dẫn đến ách tắc trong việc triển khai dự án.

Về Luật nhà ở, việc quy định 20% đất ở làm nhà ở xã hội tại các dự án cũng chưa có sự thống nhất. Nhiều dự án cho đền bù bằng tiền, nhiều dự án lại phải cắt đất. Việc một dự án cao cấp phải dành một phần đất xây dựng nhà ở xã hội trong cùng dự án là rất bất cập khi có sự chênh lệch hạ tầng, văn hoá, tiện ích.

Gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản

Phát biểu tại hội thảo, PGS.TS.Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, cần chú trọng chính sách nâng đỡ những doanh nghiệp mạnh, những địa bàn thuận lợi. Gỡ vướng mắc pháp lý, tập trung phê duyệt dự án mới. Giảm thuế, phí, không phạt chậm nộp thuế phí và các nghĩa vụ tài chính liên quan đến bất động sản.

Đồng thời, cần có chính sách cứu những doanh nghiệp khó khăn, những địa bàn khó khăn. Đơn cử như đề xuất xem xét giảm 2 điểm % lãi suất cho vay để doanh nghiệp bất động sản giảm gánh nặng lãi suất trong giai đoạn phòng tránh Covid-19.

Bên cạnh đó, cần hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua phát triển cơ sở hạ tầng. Tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công. Đẩy mạnh tỷ lệ giải ngân đầu tư công có tác động mạnh đến thị trường bất động sản, giải ngân đầu tư công thấp sẽ làm cho thị trường bất động sản không được hưởng lợi từ vốn ra khỏi hệ thống để vận hành vào nền kinh tế.

Còn ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện nghiên cứu và đào tạo Bất động sản đánh giá, sự phát triển ổn định, lành mạnh của thị trường bất động sản đang gần như phụ thuộc hoàn toàn vào sự đột phá trong khâu xây dựng hành lang pháp lý, đảm bảo tính xuyên suốt từ Trung ương đến địa phương. Và nền kinh tế quốc gia, với sự đóng góp to lớn từ ngành bất động sản cũng đang trông chờ vào sự thay đổi này.

“Rõ ràng, bất động sản là lĩnh vực rất rộng, phổ biến trong mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau. Việc điều chỉnh các mối quan hệ pháp lý trong lĩnh vực bất động sản đòi hỏi phải có góc nhìn tổng thể và toàn diện mới đảm bảo hành lang pháp lý thông suốt và môi trường kinh doanh thuận lợi để thị trường phát triển minh bạch, ổn định và bền vững”, ông Lập nhấn mạnh.