Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chủ yếu nằm ở những khu vực xa trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ

Dành nhiều ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội

Trong thời gian qua, Việt Nam đã có nhiều chính sách hỗ trợ sự phát triển của nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp. 

Các chính sách này không chỉ bao gồm các ưu đãi để thu hút, khuyến khích các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản tham gia và phân khúc này, mà còn bao gồm cả các chính sách nhằm hỗ trợ, giảm bớt gánh nặng cho người dân có cơ hội tiếp cận các sản phẩm nhà ở. 

Trong đó, có thể kể tới yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ về việc thị trường bất động sản phải cơ cấu lại các phân khúc, giá, sản phẩm, hỗ trợ phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp.

Đồng thời Thủ tướng cũng yêu cầu: Nhà nước có chính sách nhưng các doanh nghiệp cũng phải thay đổi, không thể neo giá cao mãi, chỉ làm phân khúc cho người giàu thì người nghèo, thu nhập thấp không thể tiếp cận được.

Luật sư Nguyễn Đức Mạnh, thành viên cao cấp Công ty Luật TNHH Bizlink cho biết:  Hai trong những chính sách quan trọng làm cơ sở để thực hiện các chính sách phát triển nhà ở xã hội là Quyết định số 338, phê duyệt Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Thứ hai là Nghị quyết 33, đặc biệt trong đó bao gồm việc đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. 

“Trên tinh thần chia sẻ trách nhiệm xã hội, nhiều doanh nghiệp mong muốn tham gia vào việc đầu tư, hỗ trợ phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại cho người thu nhập thấp”, ông Mạnh nói.

"Tắc" vẫn hoàn "tắc"

Luật sư Nguyễn Đức Mạnh cho rằng, dù Việt Nam đã có nhiều cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên quá trình triển khai vẫn gặp phải nhiều khó khăn.

Thứ nhất là về vấn đề quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại dành cho người thu nhập thấp. 

Tại phiên Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội ngày 6/3, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng lưu ý nhà ở xã hội không có nghĩa là làm ở những chỗ đất ‘đầu thừa đuôi thẹo’, những nơi ‘khỉ ho cò gáy’, không làm được nhà ở thương mại thì làm nhà ở xã hội. 

Mặc dù vậy, sự thiếu hụt quỹ đất dành cho nhà ở xã hội vẫn đang là một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay, đặc biệt là ở các đô thị lớn, nơi có nhu cầu cao về nhà ở nhưng lại hạn chế về quỹ đất có vị trí thuận lợi. 

Tình trạng thiếu quỹ đất phù hợp khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc triển khai dự án, dẫn đến đầu tư không hiệu quả, không đạt được mục tiêu hỗ trợ xã hội như mong muốn. 

Đối với người lao động, yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn nhà ở không chỉ là giá cả mà còn là vị trí, khả năng kết nối với nơi làm việc, tiện ích công cộng và dịch vụ xã hội. 

Tuy nhiên, khi quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chủ yếu nằm ở những khu vực xa trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ, việc tiếp cận của người dân trở nên khó khăn, làm giảm tính khả thi của các dự án.

Trong khi đó, quỹ đất tại những vị trí thuận tiện thì thường được quy hoạch, sử dụng cho những mục đích thương mại, dịch vụ hoặc định giá cao dẫn tới các doanh nghiệp khó có thể quyết định đầu tư nhà ở xã hội - loại hình có lợi nhuận thấp - tại các địa điểm này. 

Luật sử Nguyễn Đức Mạnh cũng cho rằng, hiện nay, nhiều khu công nghiệp đã được hình thành nhưng chưa quy hoạch rõ ràng hoặc chưa thể bố trí quỹ đất dành riêng cho việc phát triển nhà ở cho công nhân hoặc quy hoạch nhưng quỹ đất không đáp ứng đủ nhu cầu thực tế. 

Điều này khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất phù hợp để triển khai dự án, đặc biệt là tại những khu vực có mật độ lao động cao nhưng chưa có các khu nhà ở đi kèm.

“Khi quỹ đất dành cho nhà ở công nhân không được quy hoạch từ đầu, doanh nghiệp muốn đầu tư phải thực hiện thêm các thủ tục đánh giá, điều chỉnh lại quy hoạch sử dụng đất, điều này không chỉ kéo dài thời gian triển khai mà còn làm gia tăng chi phí, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư”, Luật sư Nguyễn Đức Mạnh nêu.

Thứ hai, một vấn đề đáng lo ngại hiện nay đối với việc phát triển nhà ở xã hội là thủ tục hành chính. 

Luật sư Nguyễn Đức Mạnh cho biết: gây nhiều trở ngại cho doanh nghiệp. 

So với các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội phải trải qua nhiều bước xét duyệt và phê duyệt hơn, không chỉ ở giai đoạn đầu tư mà còn trong suốt quá trình triển khai. 

Ngoài các thủ tục chung như phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, giao đất hoặc cho thuê đất, doanh nghiệp còn phải thực hiện thêm các thủ tục liên quan đến xác nhận đối tượng được mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội, cũng như thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê. 

Trên thực tế, việc thực hiện mỗi thủ tục cũng đã tốn kém rất nhiều thời gian của nhà đầu tư, dẫn tới hệ quả là từ lúc bắt đầu cho tới lúc hoàn tất dự án, đưa sản ra thị trường để mở bán tới tay người dân thường mất thời gian rất lâu.

 Trong khi đó, những ưu đãi mà Nhà nước đặt ra để hỗ trợ nhà đầu tư như miễn, giảm tiền sử dụng đất và hỗ trợ lãi suất đều không đủ để thu hút, bù đắp lại những bất cập nhà đầu tư gặp phải khi đầu tư vào nhà ở xã hội như lợi nhuận thấp, tốn kém thời gian và công sức từ quy trình đầu tư và cấp đất phức tạp, chồng chéo với nhiều thủ tục bất tiện, chưa rõ ràng. 

Tất cả những nguyên nhân trên đều dẫn tới hậu quả là các nhà đầu tư không mặn mà tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở thương mại dành cho người thu nhập thấp.

“Điều này dẫn đến sự thiếu hụt nguồn lực hỗ trợ Nhà nước trong việc giải quyết vấn đề cung ứng nhà ở xã hội, khiến áp lực dồn lên ngân sách và chính sách an sinh ngày càng lớn”, ông Mạnh cho biết. 

Cuối cùng, chính người dân - những cá nhân tạo nên nền tảng của xã hội - phải gánh chịu hậu quả, khi cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp với điều kiện kinh tế của họ ngày càng trở nên khó khăn. 

“Hệ lụy lâu dài không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người lao động mà còn gây bất an về an sinh, làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo và cản trở sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế”, ông Mạnh nhận định.