Sáp nhập tỉnh kích hoạt thị trường bất động sản, nhưng cần tỉnh táo với rủi ro ngầm

Tăng sức hút đầu tư sau sáp nhập

Theo các chuyên gia trong ngành, khi hai địa phương sáp nhập, đặc biệt là những đô thị trung tâm với các tỉnh vệ tinh, điều đầu tiên diễn ra là sự điều chỉnh quy hoạch tổng thể. Việc hợp nhất bộ máy hành chính tạo ra một trung tâm quyền lực mới, kéo theo làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ các cơ quan nhà nước, doanh nghiệp và dòng vốn tư nhân đổ về.

Bên cạnh đó, sự hình thành của trung tâm hành chính mới thường đi kèm với các dự án hạ tầng quy mô lớn nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển trong giai đoạn tiếp theo.

Từ đó, những khu vực từng bị xem là vùng ven, vùng giáp ranh bỗng trở thành "tọa độ vàng", nơi hội tụ các dự án giao thông trọng điểm, các cụm công nghiệp và khu đô thị mới. Từ đó, giá trị đất đai ở các khu vực này tăng lên rõ rệt, kéo theo sự sôi động trên toàn thị trường.

Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Công nghiệp của Savills Hà Nội, cho biết: “Sáp nhập tỉnh là cơ hội quan trọng để phát triển mô hình đô thị – công nghiệp tích hợp. Những hệ sinh thái tích hợp này có sức hấp dẫn lớn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt trong bối cảnh họ ngày càng thận trọng và kỹ tính trong việc lựa chọn địa điểm đặt nhà máy, kho vận.”

Với việc mở rộng địa giới hành chính, quỹ đất tại nhiều tỉnh thành sẽ trở nên dồi dào hơn, đặc biệt là đất công nghiệp – vốn đang khan hiếm tại nhiều khu vực có nhu cầu cao. Điều này không chỉ giúp gia tăng sự lựa chọn của doanh nghiệp, mà còn tạo tiền đề để phát triển các khu công nghiệp chuyên biệt theo ngành nghề, nâng cao hiệu quả thu hút FDI.

Tuy nhiên, đi kèm với cơ hội là những cảnh báo về hệ lụy nếu nhà đầu tư không tỉnh táo. Đặc biệt là với những loại hình phù hợp cho tầm nhìn trung - dài hạn như đất nền. Đây cũng là dòng sản phẩm thu hút nhiều nhà đầu tư trong cơn "sóng" sáp nhập thời gian qua.

Thận trọng với “sóng giá” đất nền

Dữ liệu thị trường bất động sản quý I/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tăng mạnh tại nhiều tỉnh thành sau thông tin sáp nhập. Trong đó, Hà Nội tăng 52%, TP.HCM tăng 31%, Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 42%, Quảng Bình tăng 45%, Quảng Trị tăng 8%…

Tuy nhiên sang đến tháng 5/2025, mức độ quan tâm của thị trường với loại hình đất nền có dấu hiệu giảm nhẹ so với tháng trước. Cụ thể, mức độ quan tâm ở Bắc Giang giảm 11%, Bắc Ninh giảm 4%, Hòa Bình 16%, Hưng Yên giảm 10%...

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn cho biết, thông tin sáp nhập tỉnh đã tạo nên cơn sốt đất do nhiều người kỳ vọng vào những biến động về quy hoạch, hạ tầng. Phải đến khi cơ quan chức năng đưa ra cảnh báo, xu hướng này có xu hướng hạ nhiệt.

Một thị trường nếu hội tụ đủ tiềm năng, động lực sẽ vẫn bật tăng dù có biến động về địa giới hành chính hay không. Trong khi đó, một thị trường thiếu động lực, nền tảng kinh tế sẽ khó có sức bật trong trung và dài hạn.

Việc đầu tư cần đánh giá trên tổng thể của một khu vực: phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý, đây đều là những yếu tố quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản. Nhà đầu tư cần tránh chạy theo thông tin, đám đông, góp phần tạo nên những đợt tăng giá đất bất hợp lý.

Phó Tổng giám đốc của Batdongsan.com.vn nhấn mạnh việc giá đất liên tục trong thời gian ngắn gây ra nhiều hệ lụy đối với xã hội. Cụ thể, mặt bằng giá bị đẩy cao tạo thành rào cản đối với sự phát triển kinh tế xã hội. Bên cạnh đó, người dân khó tiếp cận nhà ở, các chi phí sinh hoạt bị đẩy lên cao, tác động tiêu cực đến an ninh xã hội. Ngoài ra, khi giá đất tăng nóng khiến các chi phí đầu vào của doanh nghiệp cũng tăng cao, nhiều doanh nghiệp gặp khó tham gia thị trường.

Cũng từ bài học trong quá khứ, nhiều chuyên gia đã kêu gọi các nhà đầu tư cần có cái nhìn tổng thể khi ra quyết định. Thay vì chạy theo đám đông, người mua cần phân tích kỹ các yếu tố như tốc độ đô thị hóa, mức độ hoàn thiện hạ tầng, sự hiện diện của các doanh nghiệp lớn, cũng như định hướng quy hoạch chính thức của địa phương sau sáp nhập.