Người bán ngày càng chủ động
Thị trường bất động sản đang ghi nhận một chuyển biến đáng chú ý: người bán chính chủ – lực lượng từng phụ thuộc nhiều vào môi giới – nay đang dần chiếm thế chủ động trong quá trình mua bán.
Theo khảo sát của Nhà Tốt, 60% người bán cho biết họ muốn tự thực hiện giao dịch thay vì qua trung gian. Động lực chính đến từ sự phổ biến của các nền tảng công nghệ, với 67% chủ nhà lựa chọn kênh online làm công cụ chính để tiếp cận người mua.
Khác với hình ảnh người bán “bị động” đẩy hàng do áp lực tài chính như các giai đoạn khủng hoảng trước, dữ liệu cho thấy nhóm chính chủ hiện nay đang hành động với tâm thế tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Có tới 73% người khảo sát cho biết họ vẫn có nhu cầu mua bất động sản khác ngay sau khi hoàn tất bán nhà. Điều này phản ánh sự luân chuyển vốn thay vì rút lui khỏi thị trường.
Xu hướng này càng được củng cố khi khảo sát cho thấy 64% bất động sản được rao bán là nhà riêng lẻ – loại hình có giá trị cao hơn và thường khó bán nhanh hơn so với căn hộ hay đất nền.
Trong đó, phần lớn sản phẩm được chào bán ở mức giá dưới 5 tỷ đồng, nhưng không ít vẫn định giá vượt ngưỡng này. Chỉ riêng phân khúc nhà riêng, nhóm sản phẩm trên 10 tỷ đồng chiếm 9%, còn phân khúc 7-10 tỷ đồng chiếm 19%.
Những con số trên chỉ ra rằng, nhiều chủ nhà không bán tháo hay chạy khỏi thị trường vì lo ngại rủi ro, mà đang tính toán lại danh mục đầu tư cá nhân, sẵn sàng đón đầu các cơ hội sắp tới. Đặc biệt, trong bối cảnh tâm lý lạc quan đang chiếm ưu thế, phần lớn nhà đầu tư kỳ vọng thị trường sẽ sôi động hoặc giữ nhịp ổn định trong 6 tháng tiếp theo.
Mục tiêu tái cơ cấu tài chính đang dẫn đầu
Khảo sát chỉ ra ba nguyên nhân hàng đầu dẫn đến việc người chính chủ rao bán bất động sản gồm: sắp xếp lại tài chính (40%), thay đổi nhu cầu sử dụng (38%) và mục tiêu tái đầu tư (21%).
Trong bối cảnh các chính sách tín dụng đang dần được nới lỏng, lãi suất duy trì ổn định, và nguồn cung có dấu hiệu phục hồi, nhiều người bán đang nhân cơ hội này để cơ cấu lại tài sản.
Không còn tâm lý “ôm hàng dài hạn” hoặc chờ đợi tăng giá không giới hạn, họ chủ động thoát hàng khi giá đạt ngưỡng kỳ vọng để tìm kiếm kênh đầu tư hiệu quả hơn – đặc biệt là trong các thị trường đang có dấu hiệu điều chỉnh nhẹ.
Một yếu tố quan trọng khác là thay đổi địa điểm sinh sống: nhiều người bán chuyển về các khu vực thuận tiện hơn cho công việc, học tập hoặc nâng cấp không gian sống. Đây là biểu hiện rõ nét của việc nhu cầu sử dụng bất động sản đang đa dạng hóa và thay đổi nhanh chóng – nhất là trong giới trẻ, giới chuyên gia và các hộ gia đình trẻ tại các thành phố lớn.
Về mặt địa lý, TP.HCM, Hà Nội và Bình Dương dẫn đầu về số lượng sản phẩm chính chủ được rao bán – lần lượt chiếm 50%, 12% và 12% tổng số bất động sản khảo sát. Các tỉnh như Long An, Đà Nẵng hay Đồng Nai cũng ghi nhận mức rao bán tương đối, cho thấy khuynh hướng dịch chuyển ra vùng ven và các đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét.
Một điểm đáng chú ý là kỳ vọng về thị trường trong tương lai vẫn khá tích cực. Có tới 55% người bán tin rằng thị trường sẽ sôi động trở lại trong vòng 6 tháng tới, với kỳ vọng rõ rệt nhất đến từ nhóm dự đoán lãi suất sẽ không đổi (61%) và tin vào sức tăng trưởng mạnh của nguồn cung (35%).
Một điểm nổi bật khác trong báo cáo là ảnh hưởng tâm lý của yếu tố hành chính – đặc biệt là thông tin sáp nhập các tỉnh. Theo khảo sát của Nhà Tốt, 50% người bán chính chủ cho rằng giá bất động sản sẽ tăng sau khi sáp nhập tỉnh, phản ánh kỳ vọng về sự chuyển biến tích cực trong quy hoạch, hạ tầng và dòng vốn đầu tư.
Tuy nhiên, không phải tất cả đều lạc quan tuyệt đối. 40% giữ quan điểm thận trọng và chờ đợi thêm các tín hiệu rõ ràng từ chính sách. Còn lại 10% cho rằng giá sẽ giảm – một con số tuy nhỏ nhưng cho thấy thị trường vẫn tồn tại các luồng lo ngại, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế vẫn còn nhiều biến số.
Tâm lý thận trọng chủ yếu đến từ những người có kinh nghiệm dài hạn trên thị trường hoặc đang sở hữu tài sản tại các khu vực bị đồn thổi quá mức. Họ lo ngại về khả năng tăng giá ảo hoặc việc dòng tiền bị phân tán. Nhưng dù ở nhóm nào, số đông người bán vẫn đang quan sát thị trường với tâm thế chủ động và tính toán kỹ lưỡng – một dấu hiệu cho thấy thị trường hiện nay đang lành mạnh hơn giai đoạn nóng sốt ảo trước đó.
Trong bức tranh toàn cảnh bất động sản đầu năm 2025, nhóm người bán chính chủ đang đóng vai trò như một chỉ báo tâm lý đáng tin cậy. Sự chuyển biến từ bị động sang chủ động, từ rút lui sang tái đầu tư, từ phụ thuộc vào môi giới sang tận dụng nền tảng online, cho thấy lớp nhà đầu tư phổ thông đang trưởng thành nhanh chóng và biết cách định vị mình giữa những biến động thị trường.
