Thị trường đã vào chu kỳ mới
Dữ liệu của batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến thị trường nhà đất tại nhiều địa phương tăng mạnh từ đầu năm 2025 – đặc biệt ở các tỉnh miền Bắc như Ninh Bình, Phú Thọ, Bắc Giang... ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội từ 105% đến 122%, cho thấy thị trường đang rất sôi động và đã bước vào chu kỳ tăng nóng. Tại miền Trung, các tỉnh có hạ tầng phát triển như Quảng Nam, Thanh Hóa, Bình Định cũng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng từ 41% đến 107%.
Trong khi đó, Nghệ An – tỉnh có tiềm năng phát triển lớn - chỉ ghi nhận mức tăng 28%, thấp hơn mặt bằng chung trên toàn quốc. Tuy nhiên, khoảng lặng này lại là dấu hiệu tiềm ẩn của một vùng yên ả trước “cơn sóng lớn”.
Làn sóng dịch chuyển dòng tiền: Từ lõi đô thị sang vùng có giá trị thật
Sự tăng trưởng mạnh tại các thị trường “nóng” như Hà Nội (tăng 42%), Bắc Ninh (tăng 55%), Hưng Yên (tăng 46%), … khiến mặt bằng giá ở những nơi này gần như đạt ngưỡng. Tại Miền Nam cũng ghi nhận sự phục hồi mạnh tại Bình Dương (tăng 25%), Đồng Nai (tăng 30%), Cần Thơ (tăng 11%)… Làn sóng tăng giá đặc biệt diễn ra mạnh mẽ tại các thành phố biển như Hạ Long, Sầm Sơn, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc. Giá đất tại các khu vực này đã vượt xa 80-150 triệu/m2 như Sầm Sơn (Thanh Hóa) 125-150 triệu/m2; Long Hải (Bà Rịa – Vũng Tàu) 90-150 triệu/m2…
Trong khi đó, áp lực vốn lớn, biên lợi nhuận thấp khiến giới đầu tư bắt đầu “quay đầu” tìm kiếm vùng trũng – nơi có mặt bằng giá mềm, quy hoạch rõ ràng, hạ tầng kết nối mạnh, vàtỷ lệ đô thị hóa còn thấp nhưng đang tăng nhanh.
Nhìn trên tổng thể, nhà đầu tư cá nhân và tổ chức đang dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng ven thành phố và các tỉnh, thành phố lân cận. Làn sóng dịch chuyển đầu tư hiện nay không chỉ thể hiện khát vọng tìm kiếm cơ hội sinh lời mới trong bất động sản, mà còn là hệ quả tất yếu của nhiều động lực khách quan – từ chiến lược quy hoạch, sự mở rộng hạ tầng giao thông đến sự chuyển biến trong khẩu vị và kỳ vọng của người mua.
Thực tế, giá nhà đất tại lõi đô thị như Hà Nội và TP.HCM đã leo thang đến mức gần như "kịch trần", đẩy chi phí đầu tư vượt xa khả năng chịu đựng của phần lớn nhà đầu tư cá nhân. Khi vốn đắt đỏ, biên lợi nhuận teo tóp, những người không đủ lực buộc phải chuyển hướng – tìm đến các thị trường còn dư địa tăng trưởng, mặt bằng giá vẫn ở ngưỡng hợp lý, là cơ sở cho kỳ vọng sinh lời rõ ràng hơn.
Khu vực Bắc Trung Bộ nổi lên như “điểm đến mới” trong chiến lược đầu tư trung – dài hạn, đặc biệt là Nghệ An – Hà Tĩnh – Quảng Bình với quy hoạch phát triển rõ ràng, hạ tầng kết nối đang dần hoàn thiện và tỉ lệ đô thị hóa thấp nhưng tăng nhanh.
Diễn Châu – Nghệ An: Cơ hội cuối cùng trước khi giá bật tăng
Nghệ An với nội lực phát triển mạnh mẽ đang là tâm điểm của làn sóng đầu tư hạ tầng khổng lồ từ Chính phủ. Năm 2024, GRDP của tỉnh đạt 9,01% - đứng thứ 2 khu vực Bắc Trung Bộ; thu hút FDI đạt 1,75 tỷ USD (báo cáo của UBND tỉnh Nghệ An), trong đó nổi bật là Foxconn – đối tác sản xuất lớn nhất của Apple – vừa được cấp phép đầu tư 200 triệu USD vào Khu Kinh tế Đông Nam Nghệ An.
Diễn Châu – huyện ven biển quan trọng của Nghệ An – đang nổi lên như một “cực tăng trưởng mới” với GRDP 2024 đạt 8,5%; dân số hơn 300.000 người, quy hoạch lên đô thị loại III trước 2030, sở hữu vị trí chiến lược trên trục cao tốc Bắc – Nam, gần KCN VSIP II (600ha), cùng 25km bờ biển tự nhiên chưa khai thác hết tiềm năng. Tuyến đường ven biển tỷ đô Thanh Hóa – Nghệ An – Hà Tĩnh cũng chạy thẳng qua Diễn Châu, mở ra trục giao thông “vàng” dọc bờ biển.
Mặc dù sở hữu nhiều lợi thế về vị trí – hạ tầng – kết nối – quy hoạch, nhưng mặt bằng giá tại Diễn Châu vẫn còn “rất mềm” so với các thị trường ven biển đã trải qua các đợt tăng nóng. Đơn cử giá tại dự án ROX Living Aquamarine ngay trung tâm thị trấn Diễn Châu đang được giao dịch quanh mức 16-25 triệu/m2 đối với đất nền và 38-45 triệu/m2 với shophouse xây thô. Trong bối cảnh các thành phố ven biển như Sầm Sơn, Long Hải, Hạ Long... đã có giá đất từ 90 đến 200 triệu/m², mức giá tại Rox Living Aquamarine hiện được đánh giá là “điểm vào lý tưởng” – nơi hội tụ đủ điều kiện để bứt phá nhưng vẫn còn dư địa tăng trưởng lớn.
Theo nhận định của các chuyên gia, điều này có thể là dấu hiệu dự báo cho một chu kỳ tăng giá mới sắp bùng nổ. Vùng Bắc Trung Bộ – đặc biệt là Nghệ An – đang đứng trước thời điểm bứt phá tương tự giai đoạn 2018–2022 của Quảng Ninh và Thanh Hóa. Tuy nhiên, yếu tố “trễ kỳ vọng” khiến thị trường chưa bùng nổ ngay mà đang âm ỉ chuyển động.
Thời điểm này, khi giá còn thấp, quy hoạch đang hình thành và dòng tiền thông minh đã âm thầm đổ về thì đây chính là vũng trũng giá cuối cùng cho các nhà đầu tư F0 – F1 có thể sở hữu tài sản giá trị thật với mức đầu tư tối ưu trước khi thị trường bước vào chu kỳ tăng giá mới.
