Các sản phẩm giá cao vẫn lấn át nguồn cung
Theo báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường BĐS tại TP HCM đã khép lại một năm 2024 với một số tín hiệu tích cực, đồng thời mở ra một khởi đầu khả quan cho giai đoạn 2025. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ hạng B vẫn đang dẫn dắt thị trường.
Cụ thể, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc Savills Việt Nam đánh giá: "Nguồn cung và tâm lý thị trường đều cải thiện, nhưng giá bán vẫn duy trì ở mức cao. Nhu cầu tiếp tục dịch chuyển sang các tỉnh lân cận với giá bán phải chăng và hạ tầng được đầu tư phát triển".
Nguồn cung căn hộ sơ cấp đạt khoảng 6.500 căn vào quý IV/2024, tăng 35% theo quý nhưng giảm 13% theo năm. Nguồn cung mới gồm hơn 2.700 căn, tăng 243% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 3% theo năm. Năm 2024, nguồn cung sơ cấp tăng 10% theo năm lên gần 11.900 căn. Trong khi đó nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn tiếp tục khan hiếm.
Thị trường vẫn thiếu hụt các sản phẩm vừa túi tiền
Nguồn cung mới hạng C giảm mạnh 45% mỗi năm từ 2020 xuống còn khoảng 1.300 căn năm 2024, mức thấp nhất thập kỷ. Nguồn cung sơ cấp giá dưới 50 triệu đồng/m2 thông thủy giảm 20% theo năm, chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung sơ cấp.
Đặc biệt, lượng bán quý IV/2024 đạt 2.700 giao dịch, tăng 43% theo quý nhưng giảm 10% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ đạt 42%, tăng 2 điểm phần trăm theo quý và 1 điểm phần trăm theo năm.
Các giao dịch căn hộ cao cấp giá trên 80 triệu đồng/m2 thông thủy tăng 561% theo quý và 2.118% theo năm, chiếm 76% tổng số giao dịch. Giá trung bình đạt 91 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 36% theo quý và 33% theo năm, do nguồn cung mới giá cao và các dự án hiện hữu tăng giá bán.
Trong năm 2024, lượng bán tăng 29% theo năm lên 8.000 giao dịch, dẫn dắt bởi căn hộ Hạng B. Phân khúc này cũng chiếm tỷ trọng cao nhất ở mức 67%, tiếp theo là Hạng C với 28% và Hạng A với 5%.
Lý giải cho vấn đề này, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cho biết thị trường bất động sản TP HCM hiện nay đang khan hiếm quỹ đất, chi phí phát triển dự án lại cao. Điều này buộc các chủ đầu tư phải lựa chọn phân khúc sản phẩm sao cho đảm bảo lợi nhuận tối thiểu.
Đặc biệt nếu có quỹ đất ở vị trí chiến lược gần trung tâm, chủ đầu tư sẽ ưu tiên lựa chọn phân khúc trung cao cấp để tối ưu hóa bài toán tài chính. Yếu tố cung cầu cũng tác động không nhỏ. Nguồn cung hạn chế đẩy giá bán các sản phẩm cao cấp lên cao.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc, Bộ phận Nghiên cứu & S22M, Savills TP HCM
Lực cầu dịch chuyển sang các tỉnh lân cận
Theo chuyên gia của Savills nhận định, trong ngắn hạn, thị trường TP HCM vẫn sẽ tập trung vào phân khúc trung và cao cấp. Nếu người mua muốn tìm các sản phẩm vừa túi tiền, họ cần di chuyển đến các khu vực xa trung tâm hơn.
Sự cân bằng của thị trường chỉ có thể được thiết lập khi nguồn cung được khơi thông. Điều này đòi hỏi phải có nhiều quỹ đất hơn trong nội thành và các khu vực ngoại thành. Thời điểm trước mắt, TP HCM vẫn sẽ là thị trường của phân khúc trung và cao cấp.
Với sự chênh lệch trong cơ cấu nguồn cung, trong năm 2024, căn hộ giá thấp hơn hoặc bằng 50 triệu đồng/m2 thông thủy chỉ chiếm 18% tổng lượng bán, giảm mạnh so với năm 2020 khi phân khúc này chiếm gần 50% lượng bán. Lượng giao dịch cũng giảm đáng kể 39% mỗi năm kể từ 2020.
Căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 còn trở nên hiếm hoi tại một số khu vực của TP HCM
Mục tiêu tìm kiếm căn hộ vừa túi tiền khan hiếm đã khiến những người mua có ngân sách vừa phải tìm đến các thị trường lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 thông thủy. Sự dịch chuyển nguồn cầu đã thúc đẩy lượng giao dịch căn hộ Bình Dương tăng trưởng đáng kể, tới hơn 200% theo năm.
Chuyên gia của Savills cũng nhận định, đến năm 2025, hơn 10.000 căn dự kiến sẽ mở bán, trong đó Hạng B chiếm 54% tổng số căn. Đến 2027, nguồn cung tương lai đạt khoảng 46.000 căn đến từ 69 dự án. TP Thủ Đức dự kiến chiếm 52%, Bình Tân chiếm 11% và Quận 7 chiếm 10%.
